Geçen hafta Ekotürk kanalında Yapısal Parite programına konuk olduktan sonra sizlerden çok olumlu dönüşler aldık. Türk yatırımcılar için doğru yönde adımlar attığımızı ve de piyasanın ihtiyaç duyduğu fiyat aralıklarında ürünler sunduğumuz konusunda biz de bir kez daha eminolduk.
Kaçırmış olan okuyucularımız buraya tıklayarak programı Youtube kanalımız üzerinden izleyebilirler. Hazır oradayken de kanalımızı takibe alırsanız, seviniriz.
İngiltere konut piyasası ve genel olarak İngiliz ekonomisi için önemli bir dönemin içinden geçiyoruz. GSYİH ve ihracat ticaret değerlerinin yanı sıra pound’un değeri de topluca küçülüyor. Rusya’nın gaz ve petrol arzı üzerindeki kısıtlamalarına Avrupa’nın diğer ülkelerinden daha az maruz kalmasına rağmen, İngiltere’de deyerel enerji fiyatlarının yükseldiğini görüyoruz.
Bu koşullar altında tüketici güveninin düşük olması ve hane halklarının harcamalarını kısmalarıyla konuta olan talebin de düşmesi şaşırtıcı olmaz. Ancak yine de veriler hala bu yönde çok olumsuz sinyaller vermiyor. Çok sayıda emlak firması, müşteri arayış sayılarının geçen yılın olağandışı yüksek seviyelerinin gerisinde olmasına rağmen, hala olağan yıllık ortalamaların oldukça üzerinde olduğunu bildiriyor.
Piyasa, direnciyle bir kez daha yatırımcıları olumlu yönde şaşırtmaya devam ediyor. Yıllık fiyat artışı hala birçok kaynağın öngördüğü seviyelerin oldukça üzerinde. Hem alıcılarda hem de kiracılarda yaklaşan kışın neler getireceğine dair anlaşılabilir bir temkinlilik olmasına rağmen piyasa hareketliliği halen hız kesmiyor.
Rightmove Konut Fiyat Endeksi
15 Ağustos Pazartesi günü Rightmove güncel konut fiyat endeksini yayınladı. Rapor, yıllık ortalama fiyat artış oranlarının geçen ayki %9,3’lük seviyelerden %8,2 seviyelerine gerilediğini gösteriyor. Geçen yılın bu zamanlarının çok hızlı bir büyüme dönemi olduğunu hatırlamakta fayda var. Bu veriler ancak geçen sene aynı dönemde rekor yükseklik kaydetmiş bir piyasanın değerlerine kıyasla bir gerileme arz ediyor. Yoksa, halen fiyatların yüksek bir artış seyrinde olduğu söylenebilir. Daha önemli bir veri ise Rightmove’un -%1,3’lük bir oranla bu yıl ilk defa bir önceki aya göre bir düşüş bildirmiş olması.
Bununla birlikte, geçici bir düşüş, İngiltere emlak piyasasında bu mevsimde olağan bir eğilimin yansıması sadece. Şirketin de belirttiği üzere bu düşüşün artan faiz oranlarından veya diğer daha yapısal faktörlerden ziyade tatil döneminin bir etkisi olması olasılığı daha yüksek. Genel olarak, arz hala uzun vadeli yıllık ortalamanın önemli ölçüde gerisinde. Talep oldukça yüksek! Pek çok kurum ve kredi kuruluşunun da yakın zamanda belirttiği üzere, arz ve talep arasındaki kalıcı dengesizlik, öngörülebilir gelecekte de emlak fiyatlarındaki seyri yönetmeye devam edecektir.
Bulgular ve alıntılar:
- Rightmove’a göre: “Fiyatlar genellikle Ağustos ayında düşüyor ve bu yıl da gerçekleşen %1,3’lük düşüş, son on yıldaki ortalama Ağustos düşüşüyle aynı.”
- Yazla birlikte odak tatile kayıyor! Bunu bilen bazı satıcılar, alıcıları motive etmek, uzun alım satım süreçlerini Noel’den önce tamamlayarak yeni evlerine bir an önce taşınabilmek için evlerini daha rekabetçi fiyatlardan piyasaya çıkarıyorlar.
- Arz ve talep arasında hala büyük bir dengesizlik var. Alıcı sorgulamaları 2019’a göre %20 daha yüksek. Yeni satış ilanları geçen yılın aynı dönemine göre %12 arttı, ancak 2019’a göre halen %6 düşük. Mevcut stoklar 2019’a göre %39 azaldı.
- Rightmove’un ilk fiyat endeksini yayınlamasından bu yana geçen 20 yıl içinde, ulusal ortalama ‘ilk ilana çıkış’ fiyatları %134 artarak 155.994 pound’dan 365.173 pound’a yükseldi. Bu artış oranı, hem maaşları hem de genel enflasyonu geride bıraktı!
Emlak Piyasasında NAPB Görüşleri
Yorumcular, pandemiden bu yana Birleşik Krallık konut piyasasının şaşırtıcı derecede dirençli olduğunu sık sık dile getirdiler. National Association of Property Buyers (NAPB) yani Emlak Alıcıları Ulusal Birliği de bu hafta çıkan bir yayında bu konuya değinmiş. Kurumun birçok yerde yayınlanan görüşleri, son büyümenin “çoğu zaman ekonomistlerin tahminlerini ters yüz ettiğini” belirtiyor. Bunun da özellikle şu anda alıcı ve kiracı talebinin baskılanması beklenen tüm olumsuz ekonomik etmenlere rağmen olduğunu vurguluyor.
Buna rağmen şirket, yıl sonuna kadar daha mütevazı bir %5,0’lik fiyat büyümesi olacağı öngörüsünde bulunuyor. Bu da, her ikisi de aynı şekilde %5,0 yıllık fiyat artışı öngörüsünde bulunan Zoopla ve Knight Frank’le paralel ve sadece Rightmove’un %7’lik tahmininin biraz altında. Bununla birlikte şirket, tarihi standartlara göre %5,0’ın yüksek olmasına rağmen şu anki %10,1 enflasyon oranının yarısı kadar olduğuna da dikkat çekiyor. Enflasyon bu seviyelerde olduğu müddetçe, reel olarak bu negatif büyümeyi temsil edecektir ki, İngiltere Merkez Bankası enflasyonun 2024 yılına kadar yüksek kalmasını bekliyor.
Öte yandan, bu durum bizim Türk yatırımcılarımız için bir fırsat da ihtiva ediyor.İngiltere’de %10,1 enflasyon varken emlak fiyatlarının %5 artması İngiliz yatırımcılar için negatif bir büyüme olabilir. Ancak Türk Lirası ile gelerek pound alan yatırımcılar için bu reel bir karlılıktır. Hali hazırda, enflasyonist ortama alışık olmayan inşaat firmalarından gelen inşaat taleplerinde düşme olduğu ifade edilmeye başlandı bile. Baytu Realty olarak görüşümüz odur ki, zaten kıt olan arz, bu şekilde daha da daralacaktır. Bu da yapı maliyetlerinin de enflasyonla artacak olmasından ötürü konut fiyatlarının en az enflasyon rakamlarına yakın artış göstermesini beraberinde getirecektir. Bu artışlar da Türk yatırımcılar için reel döviz karı anlamına gelecektir.
Bulgular ve alıntılar:
- NAPB sözcüsü Jonathan Rolande şunları söyledi: “Emlak piyasası başlı başına kendisi ayrı bir varlığa dönüştü. Piyasadaki tüm etmenlerden bağımsız, kendi dengelerini geliştiriyor ve koruyabiliyor. Endüstri uzmanları ve sektörden insanların ‘bunun sürdürülebilir olmadığı’ iddialarına rağmen, iyimser raporların bile tahmin ettiği miktarların iki katı büyüyor.”
- Bununla birlikte, şirket de yükselen yaşam maliyetlerinin ve faiz oranlarının bir noktada ortalama değerler üzerinde baskılayıcı bir etkiye sahip olması gerektiğine inandığını belirtiyor.
- “İnsanların mevcut paralarındaki büyük düşüş, kaçınılmaz olarak emlak piyasasını da etkileyecektir. Kabul etmeliyiz ki artışlarda beklenen yavaşlama çok gecikti.”
