Springwell Gardens’ta Lease Uzatımı
İngiltere’deki toprak kanunu ve buna bağlı gayrimenkul yönetim kurallarında yapılacak değişiklikler uzun yıllardır ülke gündemini işgal ediyor. Çok konuşulan ancak girift yapısı nedeniyle de çok yavaş ilerleme kaydedilen bir konu ‘Leasehold reform’.
Springwell Gardens projemizde erken yatırım yapmış olan alıcılarımız da 250 yıl Lease ile dairelerini aldılar. Toprak sahibi ile yapılan görüşmeler sonucunda burada Lease süresinin 999 yıla çıkartılması konusunda görüş birliğine varıldı. Buna, ‘zımnen Freehold’ manasına gelecek şekilde ‘virtual Freehold’ deniyor.
Gerçek şu ki aslında 250 yıl da bir insan ömrü açısından bakıldığında gayet yeterli bir süre. Bir çok görüşmemizde de ifade ettiğimiz üzere ‘Leasehold’ ürünler de Türkiye’den bir çok kişinin zannettiği gibi ‘kusurlu mal’ değildir. Bilakis, ülkedeki neredeyse tüm toplu konut stokları (apartman daireleri) ‘Leasehold’ tapuya sahiptir. ‘Tapuya’ kelimesine özellikle vurgu yapmak istiyorum, zira yine bir çok kişinin yanlış bildiği üzere ‘İngiltere’de aslında mülk alamıyorsun, kiracı oluyorsun. Tüm topraklar Kraliyete ait’ diye de bir şey yok. ‘Leasehold’ demek siz malınızın sahibi değilsiniz demek değildir.
Peki 250 yıl gibi bir süreyi bugün neden üste para vererek Springwell Gardens’da 999 yıla çıkartmalıyım? Çıkartmalı mıyım? Bu konu gündeme geldiğinde bizim ilk görüşümüz çok da gerekli olmayacağı yönündeydi. Bugün de kesinlikle gerekli olur, diyemiyoruz. Ancak metnin devamını okumak istemeynler için son görüşümüzü baştan paylaşayım, bugün bunun yapılmasının doğru ve aslında maliyetsiz olduğu görüşündeyiz. Gerekçelerimizi öğrenmek isterseniz, lütfen okumaya devam edin.
Daire: A811
İlk alım fiyatı (Sözleşmedeki satış fiyatı): £154.850
Mayıs 2022 değerleme bedeli: £195.900 (bu meblağ, dairenin lease süresinin de 999 yıla çıkmış olduğu haliyle piyasa değeridir)
999 yıla uzatma bedeli: £3.871 (bugün sadece £500 ödeyip, kalan £3.371 satış bedeli üzerine eklenecektir)
999 yıla uzatıldığı taktirde sözleşmedeki güncel satıl fiyatı: £158.221
Burası çok önemli! Zira artık gerçek satış fiyatı bu şekilde revize olunca, bu fiyat kredi başvurusu yapıldığındaki referans rakam oluyor. Yani, ister ilk yatırımcımız isterse de inşaat bitiminde satacağı alıcı olsun, kredi başvurusu yaptıklarında kredi kuruluşunun referans alacağı rakam artık £158.221. Bu da, Lease uzatımından kaynaklı £3.371’un aslında 15 yıllık kredi ödemesine yayılacağı anlamına geliyor. Yani, ayda bir kaç pound fazladan kredi ödemek anlamına gelecek. Bu para topluca kimsenin cebinden çıkmayacak. Ancak bu sayede de mülkün aynı binada 999 yıl Lease ile satılan diğer dairelerle aynı klasmanda olması temin edilmiş olacak.
Bizim konuyla ilgili fikrimizin bunu yapmaya doğru evrilmesindeki kriter de burada binada başka kimlerin, kaç yatırımcının bu yönde tercih kullanmış olduğuna bakınca değişti. Hali hazırda bize gelen bilgi 223 dairelik projde 90 dairenin bu uzatmayı aldığı yönünde. Henüz 40 dairenin de satışta olduğunu ve bunların da 999 yıl Lease ile satılacağını hatırlatmak isterim. Bu, kararını bu yönde alabilecek (sizin gibi) başka yatırımcıları saymasak bile 223 daireden 140’ının, yani %50’den fazlasının bu yönde tercih kullandığı anlamına geliyor. Bu da siz yatırımcıların şimdi ya da ileride bir satışta rekabet edeceğiniz satıştaki stoklar karşısındaki bir dezavantajınız olacaktır. Zira, 250 ile 999 yıl Leasehold arasındaki bir diğer önemli fark, birinci kategorideki tapularda ödenmesi beklenen yıllık, daire fiyatının %0,1 oranındaki toprak vergisinin 999 yıllık tapularda ödenmeyecek olması. Yani, yine referans dairemize dönecek olursak, Lease uzatılmadığı taktirde A811 dairesinin sahibi her yıl £154,85 toprak vergisi ödeyecek ve bunu her sene başı, bir kerede topluca ödeyecek. Bu meblağı 12 aya bölseniz, ayda £13 civarı bir meblağ tutmaktadır. Yani, aslında 999 yıla çıkartsanız mortgage bedelinize aylık yansayacak meblağdan çok farklı değildir.
SONUÇ
Bu matematik çerçevesinde ve de değerleme rakamlarının bundan sonra hep 999 yıl lease olan daireleri referans alacağını göz önüne alırsak (bu durumda 250 yıl Lease olan dairelerin o değerleme rakamlarının illa ki altında satılmaları gerekecektir) bugün £500 vererek kalan meblağın da son sözleşme meblağına eklenmesini talep etmek ve bu ödemeyi mortgage kapsamına sokabilmek akılcı gözükmektedir.
Tabi bu konuda tercih yatırımcılarımızındır. Biz kat’i olarak böyle hareket etmelisiniz demiyoruz. Ancak görüşümüz, bunu yapmanın faydalı ve aslında maliyetsiz olduğu yönündedir.
Eğer Lease sürenizi 999 yıla çıkartmaya karar verirseniz, lütfen bizimle iletişime geçin. Gerekli süreci başlatalım.