Yılın son çeyreğine girerken kira piyasasında arz ve talep arasındaki devasa dengesizlik hâlâ kira taleplerindeki hızlı büyümeyi körüklüyor.
Kiracılar arasındaki yoğun rekabet her bölgede açıkça görülüyor. Sonuç olarak hem yeni hem de mevcut kira sözleşmelerinde kira bedellerinde rekorlar kırılmaya devam ediyor.
Satış sayıları biraz yavaş kalsa da koşulların iyileşebileceğine dair başka işaretler de görüyoruz. Propertymark’ın son rakamları, her bir satılık konuta karşılık pazarda beş alıcı talebi olduğunu ortaya koyuyor. Bu, gelir düzeylerindeki iyileşmelerle birlikte, ortalama değerlerde kademeli bir iyileşmenin sağlanmasına yardımcı olacaktır.
İngiltere Merkez Bankası’nın gelecek hafta resmi Banka Faiz oranını değiştirmemesi durumunda piyasalardaki iyileşmenin devamı bekleniyor. Bu haftaki bültenin son başlığında değindiğimiz üzere, Ulusal İstatistik Ofisi’nden (ONS) gelen olumlu yöndeki en son işsizlik verileri bunu giderek daha muhtemel hale getiriyor.
Propertymark Konut Analizi
Propertymark Konut AnaliziPropertymark, 24 Ekim’de Eylül Konut Analizi raporunu yayınladı ve giriş bölümünde “kiralama sektöründeki arzın yetersizliğinden ve mevcut mülklerden çok daha fazlasına talep olduğundan” bahsetti. Artan kiralık konut talebi ve ev sayısındaki azlık artık duymaya alıştığımız bir durum.
Bu dengesizlik geçtiğimiz Ağustos ayında zirve yapmış ve net bir şekilde rakamlara dökülmüştü: Propertymark, her bir şubesinde 121 yeni kiralama arayışı başvurusu olduğunu belirtiyordu. Firma, bu sayının Eylül 2023’te “talepteki mevsimsel dalgalanmalar doğrultusunda” 96’ya düştüğünü bildirdi. Ancak buna karşılık üye şube başına ortalama kiralık konut sayısı yalnızca 11’di. Yani, Birleşik Krallık genelinde, her bir kiralık konuta karşılık kiracı talebi sayısı bire on’dan fazla.
Bulgular ve alıntılar:
• Arz ve talep dengesizliği kiraları etkilemeye devam ediyor; ankete katılan üyelerimizin %52’si Eylül 2023’te kiraların arttığını bildirdi.
• Kiralık mülkler için ortalama boş kalma sürelerinin 2,6 hafta ile “5 yıllık ortalamayla aynı doğrultuda” olması, piyasanın normal parametrelere döndüğünü gösteriyor.
• Propertymark ayrıca “her üye şubede satışa sunulan mülklerin sayısında %-14’lük bir azalma” bildiriyor.
Kira Endeksleri: ‘Dört Büyük’ün Ötesinde
Birleşik Krallık’ın en tanınmış kira endeksleri – Rightmove, Zoopla, Goodlord ve Homelet – genellikle yeni kiracılar ve tüm mülkler için büyüme oranlarını bildirir. Bunun nedeni kısmen mevcut kira sözleşmelerinin maliyetindeki değişiklikleri takip etmenin çok daha zor olmasıdır.
Şu anda ‘dört büyük’ ortalama +%10 civarında kira değeri artışı oranlarından bahsediyor. Ancak ONS, “deneysel fiyat endeksi” olarak tanımladığı farklı türde bir öngörü yayınlıyor. Bu raporda hem yeni hem de mevcut her türlü özel sektör kiracılığı için ödenen fiyatlar takip ediliyor. Eylül Endeksi yıllık +%5,7’lik bir büyüme oranı veriyor ve bunun “İngiltere’deki veri serisinin Ocak 2016’da başlamasından bu yana en büyük yıllık yüzde değişimini temsil ettiğini” belirtiyor. Rakamlar, kiraların mevcut binalardaki uzun süredir yerleşik kiracılarda en istikrarlı olma eğiliminde olduğunu, oysa yeni kiracıların, özellikle de yeni inşa edilen mülklerdekilerin, çok daha hızlı bir fiyat artışı kaydettiğini gösteriyor.
Yelpazenin diğer ucunda SpareRoom.com bireysel oda kiralarına ilişkin verileri aktarıyor. 3. Çeyrek Kira Endeksinde, “İngiltere’deki oda kiralarının 2022’nin 3. çeyreğine kıyasla yıllık %16 arttığını ve ortalama aylık oda kirasının £721’a ulaştığını, bunun da yeni bir rekor olduğunu” ortaya koyuyor. Rakamlar, ülkedeki en güçlü kira artışının bir kısmının artık daha küçük tek yatak odalı mülklerde sağlandığını gösteriyor.
Baytu Realty olarak, Türkiye’deki tek yetkili satış acentası olduğumuz ve Kasım ayında teslim edilecek olan Springwell Gardens projemizde sınırlı sayıda 1 yatak odalı dairenin satışına devam ediyoruz. Siz de 7.000.000’dan başlayan fiyatlarla bir yatırım yapıp, yeni yıla 30.000 TL ve üzeri kira geliri alarak başlamak isterseniz, bizimle iletişime geçin.
Bulgular ve alıntılar:
• ONS, “Birleşik Krallık’ta kiracılar tarafından ödenen kira bedelleri Eylül 2023’e kadar olan 12 ayda +%5,7 arttı. Bu, Ağustos 2023’e kadar olan 12 aydaki +%5,6’den bir artışı ifade ediyor.”
• SpareRoom, “2022’nin 3. çeyreğiyle karşılaştırıldığında Birleşik Krallık’ın her bölgesinde, Londra’nın her bölgesinde ve Birleşik Krallık’ın en büyük kasaba ve şehirlerinin neredeyse her birinde ortalama oda kiralarının +%10 veya daha fazla arttığını” belirtiyor.
• Yıllık büyüme açısından en güçlü bölgeler Kuzey Doğu (+%17) olurken, onu %16 artışla Kuzey Batı, İskoçya ve Londra izledi.
Faiz Oranlarına İlişkin Beklentilerde İyileşme
Faiz Oranlarına İlişkin Beklentilerde İyileşmeUlusal İstatistik Ofisi’nin (ONS) en son işgücü piyasası genel değerlendirmesi, Birleşik Krallık’taki işsizlik oranının bir önceki çeyrekteki %4’ten Ağustos 2023’e kadar olan üç ayda %4,2’ye yükseldiğini gösteriyor. ONS, piyasa güveninin düştüğünü ve işletmelerin yatırımlarının azaldığını gösteren yeni bir “deneysel” hesaplama kullanıyor.
Bu, kendi başına iyi bir haber olmasa da, en azından İngiltere Merkez Bankası’nın borç verme taban faiz oranını değiştirmemesi gerektiği yönündeki görüşleri güçlendirecek. Para Politikası Kurulu’nun (MPC) 2 Kasım Perşembe günkü bir sonraki toplantısında faiz oranını %5,25’te tutacağına dair beklentiler artıyor. Beklenti gerçekleşirse, bu durum kredi verenlere ve konut kredisi başvuru sahiplerine daha fazla güven verecektir. Bu da zamanla sektörde hareketliliğin artmasını temin edecektir.
Bulgular ve alıntılar:
• Haziran-Ağustos 2023 için deneysel tahminler, Birleşik Krallık’ta işsizlik oranının önceki çeyreğe göre +%0,2 puanlık artışla %4,2’ye yükseldiğini gösteriyor.
• Temmuz-Eylül 2023 döneminde Birleşik Krallık’taki işsizlik sayısı çeyrek bazında -43.000 düşüşle 988.000’e düştü.
• İstihdamdaki boşluklar üst üste 15’inci çeyrekte de düştü; 18 sanayi sektörünün 14’ünde boş pozisyonlar azaldı.”
• BBC ile yapılan röportajlarda Capital Economics ve Pantheon Macro Economics’in sözcüleri, bu rakamlar ışığında MPC’nin “faiz oranlarını yeniden artırma ihtimalinin düşük” olduğu konusunda hemfikirdi.
