Haftaya Bakış (29 Ağustos 2022)

Geçen haftaki bültenimizin odağı, Rightmove, Emlak Alıcıları Ulusal Birliği (NAPB) ve bazı diğer sektör kurumları tarafından yakın zamanda yayınlanmış bir dizi önemli fiyat raporlarının ışığında, İngiltere’deki emlakların değer artış oranlarıydı.Bu hafta, Birleşik Krallık’ın farklı bölgelerindeki kiralık mülk arzı ve ödenecek ortalama kiralarla ilgili yeni verilerin ışığında odağımızı kira değerlerine çeviriyoruz.

Bu raporlardan özellikle biri, bizim de Türkiye’de müşterilerimize sıklıkla belirttiğimiz bir hususu gözler önüne seriyor. O da çoğu zaman en iyi getiriyi sunan yerlerin daha az bilinen yerler olduğu! Eldeki veriler, başta Londra olmak üzere kesinlikle bunu destekler nitelikte.

Başkentte düşen kira stokları özellikle de genç kiracılar için yaşam maliyetlerini hızla arttırdı. Büyük olasılıkla yeni mezunlar ve genç çalışanlar önümüzdeki yıllarda kariyerlerine başka bölgelerde başlamayı tercih edecekler. Bu, başta Midlands, Kuzey İngiltere ve İskoçya olmak üzere kira bedellerinin ve yaşam maliyetlerinin daha düşük olduğu, kariyer imkanının da eşit derecede iyi olabileceği diğer bölgeler için iyi bir haber. Hükümetin ülke genelindeki “seviye dengeleme” politikası ile kastettiği kuşkusuz bu değildi. Ancak genç yetenekleri Birleşik Krallık coğrafyasına daha eşit bir şekilde dağıtmak da hem yatırımcılara hem de ülkenin geneline fayda sağlayacaktır.

ONS, Rekor Kira Artışını Gösterdi

Ulusal İstatistik Ofisi’nden (ONS) yapılan bir basın açıklaması bu hafta manşetlerde yer buldu. Başta Property Industry Eye olmak üzere birçok yayın, “İngiltere özel sektör kiralarının, kayıt tutulmaya başlanan 2016’dan bu yana en yüksek sıçramayı gördüğünü” öne süren bulgularını aktardı. Rakamlara göre, kiralar Temmuz ayına kadar olan 12 ayda ortalama %3,2 arttı.

Rapor, diğer kurumların sunduğu istatistiklerden ayrılan verileri ile öne çıkıyor. Örneğin, Homeletputs’un en son kira piyasası raporu, yıllık kira artış oranını %9,5 olarak gösterirken, Rightmove yıllık %11,8’lik bir kira artışı öngörüyor. Rakamlar arasındaki farklılıklar büyük ölçüde hesaplama yöntemindeki farklılıklardan kaynaklanmakta. Bu nedenle, asıl takip edilmesi gereken, rakamlardan çok rakamların seyir trendidir, diye düşünüyoruz.

 Bulgular ve alıntılar:

• İskoçya %3,7 artışla kiralardaki en büyük artışı görürken, İngiltere %3,2 ve Galler %2,1 artış kaydetti. Ocak 2015’ten bu yana, Birleşik Krallık genelinde kira fiyatları genel olarak %14,3 arttı.
• Bölgesel düzeyde, “East Midlands, (özel konut) kira fiyatlarında en yüksek yıllık büyümeyi (%4,3) görürken, en düşük kira artış oranını Londra (%2,1) gördü.
• Diğer güçlü performans gösteren bölgeler arasında Doğu İngiltere (%4,1) birinci gelirken, Kuzey Batı ve Güney Batı her biri %4,0 ile birlikte ikinci sırayı aldılar.

Kira talebi ve kiralık konut kıtlığı

Dataloft ve BBC tarafından hazırlanan ortak bir rapor, gençlerin artan bir bölümünün artık ‘kabul edilemez’ seviyelerde kira ödediğini gösterdi. Buna göre, 30 yaşın altındaki her on kiracıdan dördü maaşlarının %30’undan fazlasını kiraya harcıyor.

Homelet verilerine göre ortalama aylık kiranın £1.868 olarak ölçümlendiği Greater London bu konudaki en sorunlu bölge gibi gözüküyor. Ancak, İngiltere, Galler ve İskoçya’daki altı yerel yönetimden birinde yaşayan gençler kazançlarının %30’unu veya daha fazlasını kiraya harcıyor. Kısacası, hayat pahalılığı Birleşik Krallık genelinde kendini hissettiriyor. Mutlak anlamda, Güney Doğu ve Güney Batı hala en pahalı olma eğiliminde. Birçok düşük fiyatlı pazar da şu anda kira değerlerinde hızlı artışlar görüyor.

Bulgular ve alıntılar:

• BBC, kiralık konut arzındaki sıkıntıların ve buna bağlı kiracı rekabetinin yüksek kira bedellerine yol açtığını vurgulayarak, “İnsanlar, kiralık konutlara olan talebin yüksekliğinden, beğendikleri evleri kaçırmamak adına ilan fiyatının üzerinde teklifler vermek zorunda hissettiklerinden, kira bedelleri yükseliyor.”
• Propertymark, arz kısıntısının fiyatın seyrindeki ana etken olduğunu kabul ediyor ve “piyasada daha az ev olması nedeniyle kiraların arttığını” belirtiyor.
• Positive Money kampanya grubunun bir sözcüsü, “80’lerden bu yana tüm yaş grupları için gelir içindeki kira bedelleri oransal olarak artışta” ve piyasadaki yapısal değişimlerin neticesinde “insanlar, 2000’li yılların başından bu yana iki katına çıkan (özel konut) kira sektörüne büyük ölçüde bağımlı” diye belirtiyor.
• Property Industry Eye’ın haber için Londra merkezli bir emlakçıdan aldığı rakamlara göre, Temmuz 2022’ye kadar olan 12 ayda şehir genelinde, piyasadaki kiralık mülk sayısında şaşırtıcı bir şekilde %38’lik bir düşüş olurken, kiralık ev arayanların sayısı %60 artmış.

Kiralama piyasasındaki diğer trendler

Londra’nın artan kira maliyetleri, gençlerin hayatlarını ve kariyerlerini hızla büyüyen diğer şehirlerde devam ettirmeyi tercih etmelerine neden olabilir. Daha düşük yaşam maliyetleri ve daha uygun kiralar vaat eden Manchester, Liverpool ve Birmingham gibi şehirler sundukları çok fazla seçenekle bariz bir çekiciliğe sahipler. Bununla birlikte, Property Investor Today’de yakın zamanda yayınlanan bir rapora göre, kuzey şehirleri halen daha da İngiltere’nin en iyi kira getirilerini sağlıyor. Şirket, Rightmove piyasa verilerinden alıntı yaparak, “Kuzey, Kuzey Doğu, Kuzey Batı ve Yorkshire & Humber bölgeleri dramatik kira fiyatları artışları yaşadı” diye belirtiyor.

Propertymark, azalan satın alınabilirliğin ve sınırlı konut arzının etkilerini vurgulayan bir diğer sektör kuruluşu. 22 Ağustos’ta yayınlanan bir makalede, kuruluşa bağlı üye emlak firmalarından alınan verilere yer verildi. Buna göre, her bir üye emlakçı ortalama 127 yeni kiracı talebi alırken, sadece 11 ev sahibi konutlarını kiraya çıkartıyor. Artan rekabet ve arz kıtlığının daha fazla kiracıyı “yerinde kalmaya” teşvik ettiği ve kiracıların taşınmak yerine mevcut kira sözleşmelerini uzattığı belirtiliyor.

Çok sayıda kaynak, pazarın kiracıdan ziyade gittikçe ev sahibi lehine işlediğini belirtirken bunu pekiştiren iki eğilime değiniyor. Birincisi, yükselen taban faiz oranları neticesinde özellikle de ilk kez ev alacak olanlar için alım maliyetlerinin aşırı artışı. Bu kesim, imkansızlıkları nedeniyle daha uzun süre pazarda kiracı olmaya zorlanmış oluyor. Diğer önemli eğilim ise konaklama arayan üniversite öğrencilerinin sayısındaki artış. Öğrenci kiralama portalı StuRent’in bulgularını aktaran ‘The Intermediary’, “Üniversiteye giden gençlerin sayısı artıyor. Nispeten düşük kalan yeni öğrenci konutu arzı, 2025 yılına kadar Birleşik Krallık’ta yaklaşık 450.000 öğrenci için konut açığı anlamına gelecektir” yazıyor.

Lira’da %25 ile kira artışı mı, %14.2 pound’la kira artışı mı?

Baytu Realty olarak biz de kesinlikle buradaki görüşlere katılıyoruz. Bildiğimiz yer her zaman en karlı yer olmayabilir. Bir çok Türk alıcı halen çoklukla Londra’ya odaklanırken, aslında karlılıklar ve ekonomik faaliyet Kuzey ingiltere’ye doğru kayıyor. Çalışmalarımıza, araştırmalarımızın neticesi doğrultusunda yön veriyoruz. Elimizdeki mülkü size satmaya çalışmıyor, önceden rakamları çalışarak piyasadaki, en doğru bölgedeki en doğru seçenekleri size sunmaya çalışıyoruz.

İki yıldır sizlere Yorkshire & Humber bölgesinde, Leeds şehrindeki Springwell Gardens projemizi pazarlıyoruz. Bir çok Türk yatırımcının da alım yaptığı bu projemizde şu anda stokların %60’dan fazlası satılmış durumda. Property Investor Today’in de belirttiği üzere Yorkshire & Humber bölgesi İngiltere’nin en yüksek kira artışları gören bölgesi olurken, bizim projemizde de 2021’den 2022’ye resmi değerleme kuruluşu rakamlarına göre metrekare fiyatları %14 artmış durumda.

Siz de Ağustos 2022 itibariyle takribi ₺2.000.000 ile bir yatırıma girmek ve dövizle kira ve değer artışı sunan böyle bir projede diğer Türk yatırımcılarla birlikte yer almak isterseniz, bizimle iletişime geçin. Buraya tıklayarak bizimle iletişime geçin, rakamlara beraber bakalım. Türkiye’de bir emlak alabileceğiniz rakamlara İngiltere’de yatırımın kapılarını beraber aralayalım.

Bulgular ve alıntılar:

• Rightmove verilerine göre, bir önceki yıla göre en hızlı kira artışı Manchester (%23,4), Chatham Kent (%21,4) ve Liverpool’da (%19,4) gerçekleşti.
• Propertymark, üye acentelerinin % 82’si Temmuz ayında aylık kira fiyatlarının arttığını bildirmiş. Bu yeni bir rekor!
• The Intermediary’nin belirttiğine göre, “2017 ile 2025 arasında muhtemelen 248.000’den az fazla bir yatak sayısı teslim edilecek. Konaklama ihtiyacı olan ek 700.000 öğrenciye kıyasla çok düşük bir sayı. 2022’de elde edilen verilere göre şu andaki eksik yatak sayısı yaklaşık 207.000 kişi.

Bültene kayıt olmak için aşağıda ki formu doldurabilirsiniz.