Son derece üzücü bir Şubat ayının sonunda sizlere tekrar merhaba diyoruz. Depremle sarsılan ülkemizde bu süreçte biz de hem deprem bölgesine destek olabilmek hem de acımızı yaşayabilmek adına bültenlerimize ara verdik. Kaybedilen canların yanında aktaracağımız hiçbir ‘hayırlı’ bilginin sevindirici olmayacağının bilincindeyiz. Başta yakınlarını kaybetmiş olan tüm okuyucularımıza, tüm halkımıza sabır ve başsağlığı diliyoruz.
Geçen süre zarfındaki gelişmeler doğrultusunda bugün Birleşik Krallık emlak pazarında bir normale dönüş olduğunu söyleyebiliriz. Pandemi sürecindeki üç yılda çokça olumlu bir seyir izleyen, son birkaç ayda da durgunlaşan piyasada artık daha olağan dönem modellemeleriyle uyumlu bir görüntü ortaya çıkıyor. Bu, özellikle de on yıllardır istikrarlı ve sürdürülebilir fiyat artışlarını temin eden koşulların tekrar etmesi anlamına geldiğinden, son derece olumlu. Daha dramatik ve karamsar görüşler ortaya koyan sektör uzmanlarının aksine emlak piyasasının sakin bir uyumlanma süreci yaşayacağı anlaşılıyor.
Home.co.uk ve Rightmove gibi sektörün önde gelen iki kuruluşunun son yayınlarında ortaya koydukları bu durum Baytu Realty olarak bizim de aylardır korkusuzca dile getirdiğimiz görüşlerimizi bir kez daha teyit etmiş oldu.
Bir diğer önemli sektör kuruluşu Paragon Bank’ın verileri de yatırımcılar açısından olumlu işaretler barındırıyor. Görülen o ki, yüksek talep, düşük arz ve artan fiyat hassasiyetleri kiracıların oturdukları konutlarda daha uzun süreler kalmalarını temin ediyor. Bu sayede, emlak yatırımcılarının her daim kiracı bulabildikleri, boş kalma sürelerinin çok düşük olduğu, kısacası yatırımcıların en sevdiği iklimin devamlılığı temin edilmiş oluyor
Home Konut Fiyat Endeksi
Home Konut Fiyat EndeksiHome.co.uk sektörel İnternet sitesinin Şubat ayı piyasa verilerini yayınladığı en son konut fiyat endeksine göre aylık -%0,2 bir düşüş neticesinde yıllık büyüme oranı +%1,3 olarak gerçekleşmiş gözüküyor. Raporda istikrarın geri geldiği ve konut pazarlama sürelerinin de COVID öncesi seviyelere geri döndüğü, daha normal piyasa koşullarına dönüş olduğu belirtiliyor.
Talep ve arz arasındaki süregelen uçurum ve enflasyon oranının altında kalan konut kredi faizlerinin emlak piyasası için önemli bir itici güç olacağı vurgulanıyor.
Bulgular ve alıntılar:
- İngiltere Merkez Bankası’nın (İMB), bir süreliğine de olsa tekrar etmesi beklenmeyen son taban faiz oranıartışı piyasada beklenen bir hamleydi. O nedenle de kredi piyasası üzerinde çok az etkisi oldu.
- Reel kredi faiz oranları İngiltere Merkez Bankası’nın taban faiz oranının aksi yönde ilerledi. Piyasada %4seviyelerindeki konut kredi faiz paketleri arttı. Bu durumun yakın zamanda da değişmesi beklenmiyor. Enflasyon oranı altında kalan (negatif) bir reel kredi faiz oranı çok nadir bir durumdur. Bu durumun konut fiyatlarında artışı güçlü bir şekilde desteklemesi öngörülüyor. Bu nedenle, ev fiyatlarının enflasyon oranının altında kalsa bile pound değeri anlamında artması bekleniyor.
- Yıllık fiyat artışı açısından Birleşik Krallık’ın en güçlü artış sağlamış bölgeleri; İskoçya (+%5,9), Yorkshire ve Humber (+%5,3), Kuzey Batı (+%5,2) ve Kuzey Doğu (+%4,9). En zayıf değerlerin elde edildiği bölgelerse; Güney Doğu (-%0,1), Doğu (-%0,6) ve Londra ili (-%1,6) idi.
Rightmove Konut Fiyat Endeksi
Rightmove bu hafta kendi konut fiyat endeksini yayınladı. Buna göre Birleşik Krallık çapında konut fiyatları yıllık +%3,9 artmış gözüküyor. Ancak aylık bazda neredeyse hiç artmamış olan fiyatlarıyla, şirketin kayıttutmaya başladığı tarihten bu yana Ocak-Şubat arasında elde edilen en düşük fiyat değişikliğine işaret ediyor.
Bir diğer olumlu not olarak, 2023 başı beklentilerinin aksine birçok alıcının piyasaya geri döndüğü belirtiliyor. Rightmove’un verilerine göre, pandemi öncesinde, 2019’un aynı dönemindekine göre talep +%11 daha güçlü. Home.co.uk gibi şirket Rightmove’da daha normal koşullara dönüşün ipuçlarını veriyor. Pazar, “beklenenden daha iyi” gidiyor. Satıcıların, konutlarını piyasaya çıkartırken profesyonel emlakçıların ilk ilana çıkış rakamı konusundaki uzman görüşlerini dikkate alıyor olmalarının da bu canlılıkta olası payına dikkat çekiliyor.
Bulgular ve alıntılar:
- 2019 seviyelerinin sadece -%11 gerisindeki rakamlarla gerçekleşen konut satış sayılarında toparlanma var. Yılın başındaki -%15’lik düşüş ve piyasaların son derece olumsuz tepki verdiği Ekim ayı mini bütçesi sonrasındaki -%30’luk düşüşe göre hayli iyi bir tablo.
- Borçlanma maliyetleri de düşüyor! Ekim ayında %5,90 faiz oranları istenen beş yıllık sabit faizli, %15 depozitolu kredilere (%85 borçlanma) piyasada hali hazırda %4,82 seviyelerinde faizler alabilmek mümkün hale gelmiş durumda.
- 2019’a göre piyasadaki konut açığı -%24 seviyelerinde. Ancak yine de alıcılar için bir yıl öncesine göre daha fazla seçenek var. Bu da olası alıcılara ileriye dönük hamleleri için güven veriyor.
- Yıllık büyüme açısından Birleşik Krallık’ın en güçlü bölgeleri; Kuzey Doğu (+%5,9), Galler (+%5,6), Kuzey Batı (+%5,0) ve Yorkshire ve Humber’dir (+%5,0). Londra, yıllık +%2,2’lik konut değer artışıyla yatırım amaçlı değil, içinde yaşama amaçlı alım yapmak niyetinde olanlar için daha cazip bir şehir olmaya devam ediyor.
Kira piyasasındaki yüksek talep doluluk oranlarına yansıyor
Birleşik Krallık genelinde kira piyasasının son yıllarda ne kadar güçlü olduğu bilinen bir gerçeklik.Özellikle uygun konut stokundaki belirgin yoksunluk yatırımcılar için güçlü kira artışlarının devamlılığını sağlayan önemli bir faktör. Dahası, daha eski, enerji verimliliği daha düşük mülklere sahip ev sahipleri kira sektöründen çekildikçe, kira piyasasındaki arzda önümüzdeki aylarda iyice daralma olması muhtemeldir.
Artan enerji maliyetleriyle birlikte enerji verimliliği yüksek yeni konutlara yönelen kiracı talebi, yeni konutlara yatırım yapanlar için önemli bir avantaj sunuyor. Kiracılar arasındaki gelişecek olan piyasadaki az sayıdaki yeni konutları kiralayabilme yarışı, ortalama kira bedellerini daha da artırma eğiliminde olacaktır.Paragon Bank’ın yeni raporunun da gösterdiği üzere bu durum daha uzun ve daha güvenilir kiracılık dönemlerinin görülmesine yol açacaktır. Yeni mülklere yatırım yapan yatırımcılar için sevindirici bir haber.Şirket, yakın zamandaki bir basın açıklamasında hem kira borçlarının hem de kiralık konutların boş kalma sürelerinin, bu kayıtların tutulmaya başlandığı 2017 yılından bu yana en düşük yıllık seviyelere düştüğünübildirdi.
Bulgular ve alıntılar:
- Ev sahiplerinin üçte birinden azı (%32) son 12 ayda en az bir kira alacağı olduğunu belirtti.
- 2022’nin dördüncü çeyreğinde ev sahiplerinin sadece %24’ü (bir önceki çeyreğe göre %4’lük bir düşüşle) kiralık evlerinde boş kalan güne maruz kaldılar.
- Paragon Bank Mortgages Genel Müdürü Richard Rowntree, “Kiralarını almada sorun yaşayan ev sahiplerinin oranının istatistik tutulmaya başlanan 2017’den bu yana en düşük seviyelerde olduğunu görmek harika“, açıklamasını yaptı.
- Rowntree, “Piyasadaki kiralık konut arayışındaki rekor seviyeler de göz önüne alındığında, bu hiç de şaşırtıcı değil. Bu, uygun fiyatlı konuta yatırımın karlılığı argümanlarına daha da fazla güç katıyor. Kiraya vermek üzere konut satın alan yatırımcıların, bu yönde sektöre olan katkıları göz ardı edilemez”.
