Haftaya Bakış (27 Haziran 2022)

Birleşik Krallık’tan ekonomi ve emlak haberlerini size aktardığımız bültenimizin bu sayısında, geçen hafta Birleşik Krallık Merkez Bankasının açıkladığı faiz artırımı ve bu bağlamda mevcut piyasa koşullarının ne kadar olağandışı hale geldiğini konu ediyor olacağız.

40 yılın en yüksek enflasyon oranına, Ocak 2009’dan bu yana en yüksek faiz taban oranına ve 1940’lardan bu yana en yüksek vergi oranına sahibiz. Bu kesinlikle zorlu bir ekonomik ortam. Buna rağmen de Birleşik Krallık’ta emlak yatırımı son derece karlı olmaya devam ediyor

Rightmove’un en son ev fiyat endeksi, mülklerin ortalama fiyatının bu ay da yeni rekor seviyelere çıkarak 2022’de “arka arkaya beşinci rekor ayını” yaşadığını belirtiyor. Tüm öngörülerle paralel, büyüme hızı yavaşlıyor. Ancak, kira ve mülk fiyat artışlarından kaynaklı birleşik getiriler hala gayrimenkulün enflasyonoranlarının üzerinde kazandırdığını gösteriyor. Rightmove’un +%9.7 olarak ölçümlediği konut fiyat artışları ve Homelet’in en son %10,6 olarak belirlediği yıllık kira artış oranları referans alınacak olursa, gayrimenkuldeki toplam getirilerin halen, Ulusal İstatistik Ofisi’nin (ONS) 22 Haziran’da açıkladığı %9.1 TÜFE enflasyon rakamının üzerinde olduğu görülüyor.

Emlak portalı Home’dan alınan son veriler de, arzda devam eden kıtlık, düşük faiz oranları ve yüksek enflasyonun bazı benzeri görülmemiş koşullar yarattığını teyit eder yönde. Portal, konut piyasası için “hızla ilerlemeye devam ediyor” diyor ve kendi rakamlarına göre Birleşik Krallık’taki yıllık kira artışının şu anda ortalama +%19 olduğunu ekliyor.

Diğer bir çok yatırım seçeneğinin son derece riskli gözüktüğü böyle bir ortamda, gayrimenkulün neden popüler olmaya devam ettiğini anlamak zor değil. Gerçekten de, herkesi etkileyen yaşam maliyetleri neticesinde, kira şu an için satın almaktan daha uygun bir seçenek olacak gibi görünüyor. Bu nedenle de talebin güçlü kalmaya devam edeceği öngörülüyor. Buna göre, kiralama amaçlı konut yapımı da, satın almaya yönelik talebin her ikisi de artıyor gibi görünüyor.

Rightmove Konut Fiyat Endeksi

20 Haziran’da Rightmove, 12 aylık fiyat artışının %9,7 olduğunu bildiren en son Konut Fiyat Endeksi’ni yayınladı. Bu rakam, hükümetin %9,1 olarak açıkladığı, tercih ettiği ölçüm kriteri CPI (Türkiye’deki TÜFE) oranıyla paralellik gösteriyor. Çoğu kişinin daha doğru bir enflasyon ölçüsü olarak gördüğü ve şu anda %11,7 olan perakende fiyat endeksi (RPI) kadar yüksek değil. Bununla birlikte, çoğu yatırımcı, istikrarlı bir şekilde artan kira getirilerinin ek faydasını da elbette görecektir.

Her zaman olduğu gibi, Rightmove endeks içinde, dikkate değer bölgesel farklılıklar ortaya koyan bölgeleri de belirtiyor. Buna göre, Galler en güçlü büyümeyi (+%15,3) sunmaya devam ediyor. Diğer iyi performans veren bölgeler arasında Güney Batı (+%12,9), East Midlands (+%12,5) ve West Midlands (+%11,5) yer alıyor. Yüksek talep ve sınırlı arz hala fiyatların büyümesini destekliyor. Ancak şirket, satın alınabilirlik baskılarının, takvim yılının sonunda ortalama değer artışlarını +%5 gibi daha makul seviyelere düşüreceğini öngörüyor.

Bulgular ve alıntılar:

Rightmove’a göre ülkedeki güncel ortalama ev fiyatı £368.614
Büyüme hızı Mayıs’ta yavaşladı, fiyatlar önceki aya göre sadece %0,3 arttı. Bu, önceki aylık +%2,3 (Şubat) ve ardından Mart ve Mayıs arasındaki +%1,7, +%1,6 ve +%2., büyüme oranlarının gerisinde.
Rightmove Direktörü Tim Bannister şunları söyledi: “Talep kademeli olarak yumuşadıkça ve fiyat artışları yavaşlamaya başladıkça, piyasanın bu olağandışı hızı biraz gevşeyecektir. Bu da, son iki yılda çok sayıda rekor rakamlardan sonra gelecek bir dönem için beklenebilir bir durum.”
“2019 yılına veya pandemi öncesi beş yıllık ortalamaya kıyasla emlakçılarla iletişime geçen alıcı sayısına baktığımızda, talep bir zamanlar normal kabul edilene kıyasla hala çok yüksek.”

Home Asking Fiyat Endeksi

Emlak portalı “Home”dan alınan Haziran ayı ‘Satışa çıkma Fiyat Endeksi’, ekonomik çalkantıya rağmen gayrimenkulün yatırımcılar için mükemmel bir seçenek olmaya devam ettiğinin yine başka bir kanıtı. Şirketin değer artış rakamları, kredi verenler ve çoğu emlakçı tarafından belirtilen rakamların oldukça gerisinde kalma eğilimindedir. Ancak, yine de endeks, ortalama kira değerlerindeki güçlü aktivite, güçlü talep ve hızlı büyümeneticesinde +%18,8 gibi bir kira artışına işaret etmektedir.

Arz açığı, sektör için belirleyici bir kriter olmaya devam ediyor. Fiyat artışlarını destekliyor ve piyasada ani bir düşüşe ilişkin herhangi bir gerçekçi riskin önünü alıyor. Home, hem kiralama hem de ev alıcısı pazarlarında devam eden arz kıtlığının nedenlerine inerek, şu sonuca varıyor: “Tüm göstergeler, Birleşik Krallık emlak piyasasının hızla ilerlemeye devam ettiğini gösteriyor. Konut kredisi rakamları tarihi standartlara göre olağanüstü ucuz olmaya devam ediyor ve bu, yükselen enflasyonla birleştiğinde talebi artırıyor.”

Bulgular ve alıntılar:

“Düşük faiz oranları ve yüksek enflasyon kombinasyonu, Birleşik Krallık emlak piyasasının bugüne kadar ki geçmişinde görülmemiş bir durum … Konut kredisi faiz oranları ile enflasyon arasındaki hali hazırda geniş olan ve daha da açılmaya başlayan fark … yüksek kaldıraçlı emlak alımlarını teşvik ediyor.”
“Emlak piyasası geçen yıl sergilediği yüksek performansın hızını bile geride bırakmaya devam ediyor. Satılmayan mülk için tipik olarak piyasada kalma süresi 60 gündür. Bu da, Haziran 2021’deki verilerden 16 gün daha azdır.”
“Geçen yıl boyunca talep satış stokunu büyük oranda düşürdü. Bunun neticesinde fiyatlar hızla yükseliyor. Göreceli kıtlık tüm bölgelerde devam ediyor. Ortalama stok toplamı geçen sene aynı dönemdeki oranlara oranla yaklaşık %11 düşüyor.”
“Sektörde (Kiralık) arzı da kötüleşiyor. Yeni mevcut kiralık mülklerin Mayıs 2021’e göre %24 azaldı.”

PRS için Cesaret Veren İşaretler

2022’nin ilk yarısına yaklaştığımız bu günlerde özel kiralama sektörü oldukça dirençli görünüyor. Baz faiz orano yükseldikçe ve ilk kez konut alacaklar için maliyetler yükseldikçe, kiralama acentesi Hamptons, kiralamanın artık satın almaktan daha ucuz olduğunu söylüyor.

Şirket, “Son 11 ayda kiraların hızla artması ve ipotek oranlarının rekor seviyelere yakın olması nedeniyle %10 depozitoyla bir ev satın almak kiraya göre daha ucuz” dedi. Ancak son baz faiz artışı bunu değiştirdi. “+%0,25 baz faiz artışının tamamen ipotek oranlarına yansıtıldığını varsayarsak, ev kiralamayı aylık bazda satın almaktan sadece +£1 daha ucuza getirecek” diyor. Bu değişim en çok Güney’de belirginken, taban oranı yükselmeye devam ettikçe daha genel şekilde herkesi etkilemesi beklenebilir.

Şu anda kira talebini arttıran ekonomik baskılar ve potansiyel getirilerin hala iyi görünmesi ile birlikte, hem inşa-kiralama (BTR) hem de kiralamak için satın alma (BTL) motivasyonundaki yatırımcılardan artan talep şaşırtıcı değil. Kiralama platformu Rentd’e göre, BTL alımları İngiltere genelinde yıllık %3,2 ve Güney Batı’daysa etkileyici bir şekilde +%8,1 arttı. Satışlar, Güney Doğu’da %6,6 ve Kuzey Doğu’da da % 5,5 arttı. Bu arada Savills ve İngiliz Mülkiyet Federasyonu’ndan (BPF) gelen yeni veriler, BTR sektörünün yıllık bazda +%14 büyüdüğünü gösteriyor.

Bulgular ve alıntılar:

Hamptons şöyle yazıyor: “%10 depozitosu olan biri için, oran artışı aylık ortalama kredi geri ödemesine £#41 daha ekleyecektir… Öte yandan, %5 depozitolu alıcılar için kiralamak neredeyse her zaman daha ucuz olmuştur. Zira aylık kredi maliyetleri her zaman kira maliyetlerinden daha yüksek kalmıştır.”
“Gelecekte taban oranda yapılacak herhangi bir artış … muhtemelen kredi geri ödemelerine de benzer bir miktar artışı beraberinde getirecektir. Temel orandaki her +%0,25’lik artış, %10 depozito ile ilk kez satın alan tipik bir alıcı için satın alma maliyetini kiralama maliyetinin £41 daha üzerine itecektir.”
Savills’in bulgularını bildiren Housing Today dergisi şunları yazıyor: “Birleşik Krallık’ta tamamlanan veya planlanan inşa-kiralama (BTR) projelerinin sayısı bir yılda +%14 arttı.”
“BTR evleri artık Manchester’da üç yeni tamamlamadan evden birini (%34) ve Liverpool’da yaklaşık dört yeni tamamlamadan birini (%25) oluşturuyor.”

Haftaya Bakış (27 Haziran 2022)