Haftaya Bakış (23 Ekim 2023)

Bu hafta bültenimize geçmeden önce 25-27 Ekim tarihleri arasında Adana’da olacağımızı sizlerle paylaşmak istiyoruz. 

Adana’da, 26 Ekim Perşembe günü saat 10:30’da Klikya Gayrimenkul’de ayında teslim edilmeye başlanacak olan Springwell Gardens projemizi tanıtıyor olacağız. 

7.000.000 TL’den başlayan fiyatlarla, ayda 30.000 TL üzeri kira geliri elde edebilirsiniz. Aşağıda da okuyabileceğiniz üzere, projemizin bulunduğu Yorkshire & Humber bölgesinde son bir yılda kiralar (pound bazında) %10,3, konut değerleri de krize rağmen %1,8 artmıştır. Kasım ayında teslim edilecek olan Springwell Gardens projemizdeki son dairelerimizden birine siz sahip olun.

Adana dahil Türkiye’nin birçok yerinden yatırımcıların ilgi gösterdiği projeye Türkiye’den gösterilen ilgi, Yorkshire & Humber gazetesinde de haber oldu. Haberin Türkçe tercümesi ve orijinal sayfasına buradan ulaşabilirsiniz. 

Etkinlik öncesinde bilgi almak isterseniz, bizimle buraya tıklayarak Whatsapp üzerinden iletişim kurabilir ya da cep telefonundan okuyorsanız, buraya tıklayarak bizi arayabilirsiniz.

Son birkaç günde yayınlanan üç ayrı konut fiyat endeksi de ortalama ev fiyatlarındaki artışa işaret ediyor. Mütevazı seviyelerde olsa da 2023’ün başında yapılan bazı kasvetli tahminleri boşa çıkartan bu veriler Baytu Realty olarak bizim sene başında yapmış olduğumuz tahminlerle de paralellik arz ediyor.

Geçtiğimiz yıl konut değerlerindeki büyüme oranları üzerindeki en büyük kısıtlama, karşılanabilirlikti. Enflasyonun üzerindeki gelir artışları ve faiz oranlarındaki devam eden düşüş sayesinde bu durum yavaş yavaş düzeliyor. Enflasyona ilişkin uzun vadeli beklentiler de cesaret verici; Son Tüketici Fiyat Endeksi geçen aya göre bir değişiklik göstermedi ancak Ekim ayı başında yürürlüğe giren azaltılmış enerji fiyatı tavanı, önümüzdeki ay TÜFE’nin %5 civarına düşmesini sağlayacak gibi görünüyor. Baytu Realty olarak, biz genel gidişatla ilgili tabloya katılıyor olmakla beraber, %5 seviyelerine böyle ani bir düşüş beklentisi konusunda biraz daha temkinliyiz.

Öte yandan, kira artışları her zamanki gibi yükselişte. Çoğu endeks 12 aylık kira artış oranının %10 civarında olduğunu gösteriyor. Bu rakam enflasyon oranının oldukça üzerinde. Rakamlar bölgeye göre değişiklik gösterse de Birleşik Krallık’ın birçok yerinde emlak yatırımcılarının koşullarının istikrarlı bir şekilde iyileştiğine şüphe yok. 

Homelet Kira İndeksi

Geçen haftanın sonunda Homelet, hem aylık hem de yıllık bazda daha fazla kazanç bildiren Eylül Kira Endeksi’ni yayınladı. Genel olarak kiraların ay boyunca %1,19, yıllık ise %10,09 arttığı belirtiliyor. Bu, Birleşik Krallık genelinde ortalama aylık kiraların geçen yıl £117 artarak, Londra dahil tüm ülke genelinde ayda £1.276’a, Londra’yı hariç tuttuğumuzda da ülke genelinde ayda £1.061’a yükseldiği anlamına geliyor.

Kira artışının en hızlı olduğu bölgeler arasında İskoçya (%13,3), Büyük Londra (%12,0), Kuzey Batı (%10,4) Yorkshire ve Humber (%10,3) yer aldı. Ancak Güney Batı dışındaki tüm bölgelerde kira getirilerinin enflasyon oranından daha hızlı arttığı görüldü. Önümüzdeki aylarda enflasyon yavaşlarken, kira artış oranının da yavaşlaması muhtemel ancak kiralık konut azlığını göz önüne aldığımızda yine de artışlar bekleyebiliriz.

Bulgular ve alıntılar:

• Kiracılar Eylül ayında gelirlerinin %32,5’ini kiraya harcadılar. Bu, Ağustos’taki %30,3’e kıyaslanınca, kiracıların ödeme imkanlarının daha da ağırlaştığı anlamına geliyor. Ödeme imkanları başta Londra’da olmak üzere Doğu İngiltere ve Galler’de de düştü.

• Kuzey Doğu (%23,4), İskoçya (%25,9), Yorkshire ve Humber (%28,7), East Midlands (%29,1) ve Kuzey Batı (%29,6) ortalama kazanca göre en düşük oranda kira talep eden bölgeler. Kiracıların karşılaştığı ödeme güçlükleri göz önüne alındığında, bu bölgeler büyüme açısından en büyük potansiyele sahipler.

Konut Fiyat Endeksleri 

Home.co.uk’nin son Satış Fiyat Endeksi, geçen ay ortalama fiyatlarda %0,2’lik bir artış olduğunu bildiriyor. Ekim Konut Fiyat Endeksi’nde Rightmove, aylık büyüme oranının Eylül’deki %0,4’ten Ekim’de %0,5’e yükseldiğini kaydederek iyileşmenin sürdüğüne dikkat çekiyor. Genel olarak konut kredisi faiz oranlarının düşmeye devam etmesiyle fiyat endekslerinin de iyileştiğini söyleyebiliriz. Rightmove raporuna şu önemli notu ekliyor: “Mortgage oranları piyasa beklentileri yönünde evrilerek ardı ardına 11 haftadır düşüyor; alıcıların satın alma gücü geçen yıla kıyasla artmış durumda.”

Piyasanın fiyat esnekliğinin bir diğer önemli nedeni elbette sınırlı konut sayısı. Home.co.uk bu durumu rakamlarla ortaya koyuyor: “Pazara çıkan yeni konut sayısı genel olarak oldukça sınırlı: yıllık bazda değişiklik olmadığı gibi, Eylül 2018’e göre %8’lik bir düşüşten de söz edebiliriz.” Elbette her zaman olduğu gibi hem konut fiyatları hem de kira değerleri açısından bölgeden bölgeye değişiklik gösteriyor; kuzeydeki pazarlar güneydeki pazarları geride bırakmaya devam ediyor.

Bulgular ve alıntılar:

• Home.co.uk, fiyat artışında önde gelen bölgelerin İskoçya (+%5,6), Kuzey Batı (+%2,5), Kuzey Doğu (+%2,4) ve Galler (+%1,9) olduğunu belirtiyor. Buna karşılık, Londra’da ortalama fiyatlar %3,3 oranında düşerken Doğu İngiltere’de %3,4’lük bir düşüş görüldü.

• Rightmove’un yıllık konut fiyatı artışı açısından en iyi performans gösteren bölgeleri arasında Kuzey Batı (+%1,8), Yorkshire ve Humber (+%1,8), Kuzey Doğu (+%0,7) ve İskoçya (+%0,5) yer alıyor.

• Daha uzun vadeli tabloya bakıldığında Home.co.uk şunu belirtiyor: “Ekim 2018’e kıyasla istenen satış fiyatları %14,4 , istenen kiralarsa %52,6 gibi göz kamaştırıcı bir seviyede daha yüksek. Brüt getiriler önemli ölçüde arttı ve bu nedenle ev sahiplerinin hepsi olmasa da çoğu kazançlı çıktı. Çünkü aslında hepimiz daha yüksek faiz oranlarıyla başa çıkabilir durumdayız.”

• Home.co.uk aynı zamanda “Birleşik Krallık genelinde kiraların genel olarak artmaya devam ettiğini (yıllık bazda %9,7) ve şu anda Kuzey Batı’nın (%15,0 artış) liderliği elinde tuttuğunu belirtiyor.”

ONS: Kazanç, Enflasyon ve Konut Fiyatları

Ulusal İstatistik Ofisi bu hafta üç önemli rapor yayınladı. İlk sırada, ortalama kazancın yıllık bazda %7,8 arttığını gösteren ücret artış rakamları var. Söz konusu rakamlar, iki yıl içinde ilk kez kazançların enflasyonu aştığını gösteriyor. Böyle devam ederse, konut piyasasında ödeme kolaylığı artacak ve bu da beraberinde daha hızlı konut fiyat artışını getirecek.

17 Ekim’de, ONS Tüketici Fiyatları Endeksi’nin Eylül ayında değişmeden %6,7 seviyesinde kaldığını duyurdu. Bu, pek çok kişinin umduğundan daha zayıf bir rakam ancak gelecek ay ONS’nin başka bir önemli düşüş daha duyurması ve TÜFE rakamını %5’e yaklaştırması bekleniyor. Bunun nedeni, konutlarda enerji kullanımına tavan fiyat uygulamasının 1 Ekim’de yürürlüğe girmesi ve bunun hanelerin genel yaşam maliyetlerini düşürecek olması. Enflasyonda yeni bir düşüş beklentisi de İngiltere Merkez Bankası’nın faiz oranlarını daha fazla artırmasına gerek olmadığı görüşünü güçlendirecek.

Yine 17’sinde ONS, Birleşik Krallık’taki evlerin önceki 12 ayda ortalama %0,2 değer kazandığını ortaya koyan Ağustos Konut Fiyat Endeksi’ni yayınladı. Ay bazında bakıldığında, £291.000 tutarındaki ortalama fiyat %0,34’lük bir kazancı temsil ediyor ve bu da diğer endekslerle genel olarak eşdeğer. Bununla birlikte, Birleşik Krallık’ın tüm kuzey pazarlarında ve hem Doğu hem de Batı Midlands’de konut fiyatları artışı bu ortalamanın üzerinde gerçekleşti.

Bulgular ve alıntılar:

• Kazançlardaki %7,8’lik artış, “karşılaştırılabilir kayıtların başladığı 2001 yılından bu yana en yüksek yıllık büyüme oranlarından biri” oldu.

• Tüketici fiyatları aylık bazda %0,5 arttı.

• Ağustos 2023’e kadar olan 12 aylık dönemde ortalama konut fiyatları pek de değişmeyerek İngiltere’de £310.000 (%0,0) seviyesinde kaldı, Galler’de £217.000’a (%0,1) düştü ve İskoçya’da £194.000’a (%1,1) yükseldi.

• Kuzey-güney ayrımı devam ediyor: En güçlü değer artışları Kuzey Doğu (%3,6), Yorkshire ve Humber (%2,2) ve West Midlands’te (%1,1) görüldü. En zayıf büyüme Londra (%1,4) ve Doğu İngiltere’de (%1,6) yaşandı.

Bültene kayıt olmak için aşağıdaki formu doldurabilirsiniz.