Haftaya Bakış (20 Haziran 2022)

Bu haftaki bültenimize öncelikle Türkiye özelinde bir haber ile başlamak istiyoruz. Türkiye’nin Rusya ile coğrafi ve finansal yakınlığı, ingiltere’deki bankalar nezdinde tekrar gri listeye alınması sonucunu doğurdu. Bu durum yeni değil ve Türkiye geçen sene de farklı nedenlerle bankacılık gri listesindeydi. Bu durumun Türk yatırımcılar için doğurduğu sonuç, durum değişene kadar İngiltere’de banka hesabı açamayacak olmaları. Peşin para ile alım yapacak ya da Springwell Gardens projemiz gibi topraktan ve bir seneden önce bitmeyecek projelere yatırım yapacak müşteriler açısından bu durum çok bir şey değiştirmiyor.

Öte yandan, geçtiğimiz günlerde açıklanan, ev sahiplerinin kira artışlarına getirilen %25 üst sınırıyla birlikte Türkiye’de gayrimenkul yatırımının daha da az cazip hale geldiği açık. Enflasyonun altında kalacak kira artışları ve dövizin de seyri göz önüne alınınca, Türk Lirası üzerinden ve sınırlandırılmış kira getirisi için Türkiye’de gayrimenkule yatırım yerine, aynı rakamlara yurt dışında dövizle yatırımın daha cazip hale geleceği aşikardır. Türkiye halen pasaport amaçlı yatırım yapan yabancılar açısından cazip bir emlak pazarı olmaya devam ederken, Türk yatırımcılar da paralarına daha yüksek ve düzenli geri dönüş için daha stabil pazarları tercih etme eğilimine gireceklerdir.

Artan yaşam maliyetleri, kirada yaşayanların bütçelerini zorlamaya devam ediyor. Ancak son raporlara göre, bu durum henüz evlerini kiraya veren yatırımcılar açısından belirgin bir olumsuzluk yaratmamış gözüküyor. Homelet’in en son kira endeksi, Birleşik Krallık’ın neredeyse tüm bölgelerinde kira getirilerinin ev sahipleri için hala tatmin edici olduğunu gösteriyor. Başka bir rapor ise kiracıların büyük çoğunluğunun finansal sıkıntıyı hissediyor olmasına rağmen, yarısından fazlasının bunu yönetilebilir durumda olduğunu gösteriyor. Bu da önümüzdeki aylarda sektörün sağlığı için iyiye işaret.

Benzer bir eğilim konut fiyatlarında da görülüyor. Artan maliyetlerin etkilerine rağmen, ortalama değerler sağlıklı bir oranda yükselmeye devam etti. En son Halifax Konut Fiyat Endeksi (Mayıs 2022), %10,5’luk bir artışla Birleşik Krallık emlak piyasasının art arda on birinci ay da büyüme kaydettiğini ortaya koydu. Kredi kuruluşu (Halifax) piyasanın yavaşladığına dair işaretler olduğunu ancak mevcut talep/arz dengesizliğinin yakın gelecekte de fiyatları yukarıda tutmaya devam edeceğini öngörüyor.

RICS’in(*) en son basın açıklaması da aynı paralellikte. Hem konut alıcılardan hem de kiracılardan gelen yüksek talebe karşın sınırlı arz nedeniyle fiyatların 2023’te de dirençli kalacağı belirtiliyor. Kurum, kira pazarının yoğunluğunu ve yüksek rekabetin sonuçlarının “özellikle çarpıcı” olduğunu vurgulayarak, durumunun ortalama kira değerlerini yükselttiğini bildiriyor. Ayrıca, ortalama mülk değerleri, şimdikine oranla daha mütevazı rakamlarda da olsa, önümüzdeki birkaç yıl içinde artmaya devam edecek gibi görünüyor.

(*) RICS: Kraliyet Yetkili Bilirkişi Kurumu, arazi, gayrimenkul, inşaat ve altyapı geliştirme ve yönetiminde en yüksek profesyonel nitelikleri ve standartları teşvik etmek ve uygulamakla yükümlü kurumdur

Homelet Konut Kira Endeksi

Ortalama gelir düzeyine sahip İngilizler de bu yıl kesinlikle birçok finansal baskıyla karşı karşıya; rekor seviyedeki yakıt ve enerji fiyatları, düşük ekonomik büyüme ve on yıllardır görülmemiş seviyedeki yüksek vergi ve enflasyon oranları. Ancak, en son Homelet Konut Kira Endeksi, bu faktörlerin özel kiralama sektöründeki ortalama getirileri erozyona uğratmak için yeterli olmadığını gösteriyor. Kuruluş, yıllık kiraların Birleşik Krallık genelinde ortalama %10,6 ve geçen aya göre %1,1 arttığını tespit etti. Kira değerleri, yüksek talep, düşük arz ve yüksek istihdam seviyeleri neticesinde yükselmeye devam ediyor.

Söz konusu endeks, kiralama platformu Rentd’den gelen raporla aynı zamanda yayınlandı. Rentd raporu, kiracıların %86’sının artan yaşam maliyetlerinden etkilenmekle birlikte, yarısından az bir çoğunluğun (%53) hane bütçelerinin yönetilebilir seviyelerde olduğunu ortaya koyduğunu belirtiyor. Bununla birlikte, azımsanmayacak %40’lık bir kısım da zorlandıklarını beyan ettiler. Bu da, daha yüksek gelir düzeyine sahip kiracıları hedefleyen daha modern mülklerin 2022’de ve önümüzdeki birkaç yıl içinde en az yatırım riskine sahip olacağının bir başka kanıtı.

İngiltere’nin ikinci finans merkezi ve binlerce beyaz yakalının yanı başındaki projemizi inceleyin, Türkiye’de konut alabileceğiniz rakamlara dövizle getiri, dövizle değer artışı elde edebileceğiniz yatırımlar yapın. Projemiz ve lokasyon avantajları hakkında bilgi edinmek için Youtube videomuzu buraya tıklayarak izleyebilirsiniz (toplam seyir süresi 3dk 33sn).

Bulgular ve alıntılar:

Homelet, “Birleşik Krallık’taki her bölgede emlak değerlerinin geçen yıldan bu yana büyüme kaydettiğini” ve “Hane bütçeleri üzerindeki süregelen baskıyla birlikte, kiracıların mülklerde daha uzun süre kaldığını görüyoruz” diyor.
Yıllık kira artışının en yüksek olduğu bölgeler; Londra (%15,7), Güney Batı (%11,5), Kuzey Batı (11,3) ve İskoçya (%11,2).
Rentd, “Yılın başından beri, kiracıların yarısından fazlası (%52) aylık kira maliyetlerindeki artışı zaten hissetmişti” diye yazıyor.
Ancak, “Artışların, yönetilebilir olduğunu belirtenler %53’lük bir çoğunluk. Ayrıca, bu kesimin %28’lik kısmı, artışların marjinal düzeyde olduğunu düşündüğünü belirtiyor. Ancak %19’luk bir kesim için kira bedellerindeki artış ciddi bir sorun olarak gözüküyor. %40’lık bir kesim bu kira artışlarından önce bile zaten maddi sıkıntı içinde olduklarını beyan ettiler”.

Halifax Konut Fiyat Endeksi

Mayıs 2022 için Halifax Konut Fiyat Endeksi net bir başlıkla çıkıyor: “Genel artış hızı yavaşlıyor olsa da ortalama konut fiyatları art arda on birinci artış ayında”. Pazar, Nisan ayında görülen 12 aylık %10,8 artış oranının çok az gerisinde yıllık %10,5’lik büyüme seviyesini korumaya devam ediyor. Aylık %1,0’lık bir kazanca tekabül eden bu rakamla birlikte, İngiltere’deki ortalama ev fiyatı da £289.099 çıkmış oluyor.

Şirketin MD’si Russell Galley, “Belli bir kesimin yaşadığı geçim sıkıntılarına rağmen, emlak arzı ve talebi arasındaki dengesizlik, konut fiyatlarında devam eden tırmanışın ana nedeni olmaya devam ediyor… Ancak, konut piyasası, soğuma belirtileri gösteriyor. Konut kredileri talep seviyeleri düşmeye başladı. Mevcut hane bütçelerinin maruz kaldığı enflasyonist baskılarla birlikte konut kredi piyasasında yavaşlama başlayabilir”.

Bulgular ve alıntılar:

“Kuzey İrlanda, yıllık konut fiyat enflasyonunda bu ay yine listenin başında. Fiyatlar %15,2 artarak ortalama £185.386 seviyelerini gördü”.
“İngiltere’nin Güney Batısında %14,5’luk artışla ortalama konut fiyatı £305.173 seviyelerine yükseldi. Onu, %13,7 fiyat artışıyla ortalama konut fiyatlarının £216.120’a yükseldiği Galler takip etti.
“Genel olarak, Birleşik Krallık’ın dokuz bölgesinde de konut fiyatlarında çift haneli artışlar görüldü.
“Son on yılda konut fiyatları reel olarak £123,016, oransal olarak %74 artış kaydetti”.

RICS Konut Raporları

Kraliyet Yetkili Bilirkişi Kurumu son zamanlarda konut piyasasının durumu hakkında bir çok veri yayınladı. En son, Mayıs ayı Ekonomi ve Emlak Piyasası Güncellemesinde, “Ekonomiye dair genel manadaki olumsuz görünüm ve bunun neticesindeki düşen tüketici güvenine rağmen konut piyasası göstergeleri şimdilik direnç göstermeye devam ediyor” diye yazdılar. “İstikrarlı bir şekilde artmaya devam eden kiracı sayısı, mevcut konut arzı ile talep arasındaki makasın açılmasına yol açıyor. Bu da hali hazırda tüm zamanların en yüksek seviyesinde olan kira beklentileri üzerinde hala daha da yukarı yönlü baskıya neden olmaya devam ediyor”.

9 Haziran 2022 tarihli basın açıklamasında, “Artan yaşam maliyetleri ve yüksek faiz oranlarının yarattığı etkinin bir uzantısı olarak Mayıs 2022’de ev almak isteyenlerin sayısı düştü” diye belirtti. Bununla beraber, “mutabık kalınan satış işlemlerinin sayısında çok az bir değişiklik görüldü… (ve) önümüzdeki üç aydaki satış beklentilerinin de değişkenlik göstermeden devam edeceği tahmin ediliyor”. Konut arzında önemli bir artışı beraberinde getirecek gerçekçi bir etkenin olmadığı bir piyasada ortalama konut fiyatları yükselmeye devam edeceği, kurum üyelerinin çoğunluğunun paylaştığı ortak bir görüş.

Bulgular ve alıntılar:

Esnek talep karşısında, RICS şunları yazıyor: “Arz eksikliğinin giderilmesini temin için pek zaman yok. Yeni / talep edilen piyasa değerlendirmeleri Aralık 2021’den bu yana en zayıf tabloyu gösteriyor. Bu da yakın gelecekte daha fazla evin piyasaya çıkma ihtimalinin pek olmadığını gösteriyor.”
“Kısıtlı arz nedeniyle konut fiyatları artmaya devam ediyor. Araştırmaya cevaplarıyla katılanların %73’lük kesimi Mayıs ayında ev fiyatlarında artış olduğunu belirtti. Kuzey İrlanda, Kuzey İngiltere ve Galler’de son derece güçlü bir büyüme olmak üzere, Birleşik Krallık’ın tüm bölgelerinde fiyatların arttığı görülüyor”.
RICS Baş Ekonomisti Simon Rubinsohn şunları söyledi: “fiyatların 2023’e kadar dirençli kalması muhtemel görünüyor… En son RICS anketinde özellikle çarpıcı olan şey, kiralama pazarında hem mevcut hem de önümüzdeki dönem için beklenen güçtür”.
Mayıs ayındaki emlak Güncellemesinde RICS, “Konut piyasasının genelinin ortak görüşü önümüzdeki birkaç yıl içinde ev fiyatlarının mütevazı artışlar göstereceği yönünde” diyor.