Bu hafta sizinle, son birkaç hafta içinde sizlerle bilgilerini paylaştığımız ve birbiriyle paralel sonuçlar sunan Zoopla ve Nationwide’ın yayınladığı konut fiyat endeksleri verileriyle çelişen neticeler sunan yeni bir raporu paylaşıyor olacağız.
Halifax’ın en son (Haziran) endeksi yıllık bazda %13 artış gösteren sonuçlarıyla adı geçen diğer iki kurumun endekslerindeki verilere göre daha da pozitif sonuçlar ortaya koyuyor. Bunun sadece istatistiksel bir sapma olup olmadığını söylemek zor. Ancak bu raporun diğer iki raporla paralel olan da bir bulgusu var. O da piyasadaki fiyat dirençleriyle beraber arz ve talep arasındaki dengesizlik!
Son dönemdeki yüksek talebin yatırımcılar için başka sonuçları da oldu. Sektör profesyonellerinden oluşan Propertymark’ın geçen ayın sonuna doğru bildirdiği üzere, kiracılar arasındaki yüksek talep iki kiracı arasındaki boş kalma sürelerinin ciddi oranda düşmesi ve kira bedellerinin artışının devamını temin etti. Tüm bu şartlar yatırımcılar için cazip bir pazar yaratırken kiracılar da durumlarından şikayetçi gözükmüyor. Gerçekten de, hükümetin en son ‘İngiltere Konut Anketinden’ de elde edilen yeni sonuçlar, kiracıların büyük çoğunluğunun yaşam koşullarından memnun olduğunu gösteriyor.
Ancak zor ekonomik zamanlardan geçiyoruz ve koşullar değişmeye devam ediyor. Örneğin bu hafta Gaz ve Elektrik Piyasaları Ofisi Ofgem’in CEO’su milletvekillerine, yakın zamanda gerçekleşecek enerji fiyat artışlarına ilişkin önceki tahminlerinin gerçeklerin gerisinde kalabileceği uyarısında bulundu. Enerji maliyetleri son aylarda çok arttı. Bu artışlar devam ederse, kirada yaşayan insanların yaşam maliyetleri daha artarken genel bütçeleri biraz daha da daralacak. Bu da onların önümüzdeki aylarda daha yüksek kira ödeme kapasitelerini zorlayacaktır. Yatırımcıların mutlaka yakından izlemeye devam etmesi gereken bir durum.
Halifax Konut Fiyat Endeksi
Halifax Konut Fiyat EndeksiHalifax’ın Haziran ayı konut fiyat endeksi, ortalama değerlerde ciddi değer artışlarına işaret ediyor. Fiyat artışlarının yavaşlamaya başladığını gösteren yakın zamanda yayınlanan diğer endekslerin aksine, bu endeks fiyatların yıllık bazda %13 artışla 2004’den bu yana en yüksek artışı kaydettiğini belirtiyor. Dahası, aylık bazda da %1,8’lik artışla 2007’den bu yana en hızlı aylık büyüme olduğunu belirtiyor.
Pandemi sırasında gördüğümüz istisnai fiyat artışı göz önüne alındığında, değerlerin daha da hızlı arttığını görmek dikkat çekici. Tabii ki, bunlar yalnızca tek bir kredi kuruluşundan alınan sonuçlar. Bu nedenle piyasayı tamamen temsil etmeyebilir. Yine de, fiyat artışının bazı yorumcuların tahmin ettiği kadar keskin bir şekilde yavaşlamayacağı vurgusu net.
Bununla birlikte şirket, uzun vadede “konut piyasasının zorlu ekonomik ortamdan hiç etkilenmemesinin mümkün olmadığını” ve “enflasyon ve yüksek faiz oranlarının hane halkı bütçeleri üzerindeki artan baskısının, bunun satın alınabilirlik üzerindeki etkisi göz önüne alındığında, konut piyasasına etkilerinin kaçınılmaz olacağını” kabul ediyor.
Bulgular ve alıntılar:
- Halifax Genel Müdürü Russell Galley şunları söyledi: “Haziran ayında ortalama emlak fiyatlarındaki %1,8 artışla 2007’nin başından bu yana en büyük aylık artışı gösteren İngiltere konut piyasası her tür yavaşlama beklentisine meydan okudu”.
- Bu, ev fiyatlarının geçen yıl boyunca her ay arttığı anlamına geliyor. 2022’de şimdiye kadar %6,8 veya nakit olarak £18.849 fiyatların arttığı Birleşik Krallık pazarında tipik evin fiyatının £294.845’luk rekor bir seviyeye yükseldiği anlamına geliyor”.
- Arz-talep dengesizliği konut fiyatlarının bu kadar hızlı yükselmesinin nedeni olmaya devam ediyor. Talep hala güçlü! Aktivite seviyeleri Covid öncesi ortalamalarla uyumlu normal piyasa seviyelerine doğru yavaşlamış olsa da, satılık mülk stoğu son derece düşük.
- Emlak fiyatları, şu ana kadar yaşam maliyetlerindeki artışlardan büyük ölçüde etkilenmemiş gözüküyor. Kısmen, bunun nedeni yaşam maliyetlerindeki artışın daha çok düşük gelir grubundaki insanları etkilemesidir. Bu kesim, piyasadaki konut alım satım faaliyetlerinin daha düşük bir kısmını gerçekleştiren kesim. Buna karşılık, daha yüksek gelir grubunda olanların, pandemi sırasında (daralan sosyal hayat ve azalan seyahat giderleri neticesinde) biriktirdikleri ekstra kaynakları şimdi konut yatırımlarında kullanıyor olmaları muhtemeldir.
İngiltere Konut Anketi
İngiltere Konut Anketi10 Temmuz’da, Konut, Topluluklar ve Yerel Yönetim Bakanlığı, en son İngiltere Konut Anketinin sonuçlarını yayınladı. Sonuçlar, kiracıların büyük çoğunluğunun (%80,2) genellikle kiraladıkları mülkten “memnun” veya “çok memnun” olduklarını gösteriyor. Ayrıca, ankete göre, özel kiralık mülkte oturanlar, sosyal konut veya konut derneklerinin tedarik ettiği konutlarda yaşayanlardan genel olarak daha memnun görünüyorlar. İngiltere’de bireysel yatırımcıların kiraya verdikleri evlerinin sayısı (Private Rental Sector, PRS konutları) yaklaşık 4,4 milyon ve bu tüm İngiliz hanelerinin %19’una tekabül ediyor.
Öte yandan, en son anket verilerinin 2020-2021 dönemine ait olduğunu vurgulamamız lazım. O günden bu yana da özellikle enerji verimliliği konusunda toplumdaki tutumlar net şekilde değişim eğiliminde. Özel kiralık sektör (PRS) yatırımcılarının elindeki evlerin bir çoğu 1919’dan önce inşa edilen evler. Rapor, yaş, inşa kalitesi ve enerji verimliliği arasında güçlü bir ilişki olduğunu belirtiyor. PRS evlerinin yaklaşık %58’inin EPC değerlemesi ‘D’ veya daha düşük olduğundan, eski mülkleri kiralamaya devam etmek isteyen ev sahiplerinin yeni yönetmelikler doğrultusunda Aralık 2025’a kadar yapmaları gerekli iyileştirmeler nedeniyle katlanmaları gereken yüksek maliyetleri olacaktır.
Bulgular ve alıntılar:
- Genel olarak sosyal konutlar özel sektör elindeki konutlardan daha yüksek enerji verimliliğine sahip gözüküyor. Devlet verileri, sosyal konutların %65,5’inin EPC (enerji verimliliği) değerlerinin ‘A’, ‘B’ veya ‘C’ bantlarında olduğunu gösterirken, özel sektör (PRS) konutlarının sadece %42,2’sinin bu standartlarda olduğunu ortaya koymaktadır.
- EPC değerlemesi ‘F’ veya ‘G’ bandında olan evlerin %96’sı, ‘E’ bandındakilerin de %38’i sağlıklı ve refah seviyesi yüksek bir topluma yaraşır ‘Yaşanılabilir Konut Standardı’ kriterlerine uygun bulunmamıştır.
- Kriterleri tutturamayan bir mülkü Yaşanılabilir Konut Standardı’na uygun standartlara getirebilmenin ortalama maliyeti £7.720’dir.
Enerji Fiyatı Uyarıları
Enerji Fiyatı UyarılarıHaftanın başında, BBC ve diğer medya kuruluşları enerji düzenleyicisi OFGEM’in CEO’su Jonathan Brearley’in, Ekim ayında enerji maliyetlerinin önceden tahmin edilenden çok daha fazla artabileceği konusundaki uyarılarına yer verdi.
Brearley, Mayıs ayında, enerji fiyat sınırının Ekim ayında 800 pound daha artarak ortalama faturanın yılda £2.800’a pounda ulaşabileceğini belirtmişti. Şimdiyse, henüz revize edilmiş bir rakam vermemekle birlikte OFGEM bu tahminin büyük olasılıkla mütevazi kalmış olabileceğini kabul ediyor. Ekonomistler ve enerji piyasası uzmanları, Ekim ayından itibaren yıllık ortalama £3.244 ve daha sonra Ocak ayından itibaren yıllık £3.363 şeklindeki enerji faturası tahminleriyle yıllık £1.000’dan fazla bir artış öngörüsünde bulunuyorlar.
On yıldan fazla bir süredir neredeyse durağan olan enflasyon ve buna bağlı olarak sabit kalmış reel kazançları olan birçok aile, şimdiden finansal zorlukları hissetmeye başladı. Enerji için yılda fazladan £1.000 ödemek zorunda kalacak olan düşük gelirlilerin, artan kiraları karşılamakta zorlanması muhtemeldir. Etkilerin tam olarak ne olacağını söylemek için kuşkusuz henüz çok erken. Ancak daha üst gelir grubundan kiracıları hedefleyen yatırımcıların, iki kiracı arası boş kalma süreleri ve daha düşük kira artışı risklerine karşı kendilerini daha korumaya almış olacakları aşikardır.
Siz de tamamen beyaz yakalı kiracılara yönelik olarak inşa edilmiş olan projemizden bir daire almak isterseniz, bizimle ilietişime geçin. İngiltere’de mülk yatırımı Türkiye’deki yatırım bütçelerine denktir. Bunun için servet sahibi olmanız gerekmiyor. Aşağıdaki kısa videomuzu izleyin, binlerce beyaz yakalıya hitap eden bölgedeki en yeni ve iş merkezlerine en yakın projemizi tanıyın. Buraya tıklayarak tek mesajla bize ulaşın, size daha detaylı bilgi aktaralım.
Youtube videomuzu buraya tıklayarak izleyebilirsiniz (toplam seyir süresi 3dk 33sn).
Bulgular ve alıntılar:
- Homelet’in en son kira endeksi, kiracıların %78’inin kiralarını nasıl ödeyecekleri konusunda endişeli olduğunu ortaya koyuyor.
- Aynı ankette ev sahipleri, kiracıların kira ödeme kabiliyetini bir numaralı endişeleri olarak nitelendiriyor.
- BBC, “İngiltere, Galler ve İskoçya’daki yaklaşık 23 milyon hanenin faturaları, devletin belirlediği enerji fiyatları üst sınır tarifesinden fiyatlanmaktadır… (Bu) üst sınır rakamı her altı ayda bir belirlenir. Bu kıştan itibaren bu sürenin üç ayda bir belirlenmek üzere değişmesi bekleniyor”.
- Ayda 16 milyondan fazla kullanıcısı olan İngiltere’nin en büyük tüketici web sitesi MoneySavingExpert’ten Martin Lewis, yıllık enerji maliyetlerinin yakında devletin verdiği toplam emekli maaşının üçte birini aşacağını ve “birçok yaşlı insanın normal kullanımınlarından daha yüksek faturalarla karşılaşacağını” belirtti.
