Haftaya Bakış (15 Ağustos 2022)

Bu haftaki bültenimize geçmeden önce kaçırmış olan takipçilerimiz için geçen hafta katıldığımız EkoTürk TV’deki ‘Yapısal Parite’ programının videosunu paylaşmak istiyoruz. Programda İngiltere emlak piyasasını ve Baytu Realty olarak Türk yatırımcılara bugünkü kurla takribi 1.5 – 2 milyon Türk lirasıyla, Türkiye’de gayrimenkul alabilecekleri rakamlara İngiltere’de gayrimenkul yatırımı imkanlarına dair sohbet ettik.

Birleşik Krallık emlak piyasasının değişmeyen bir olgusu nedir dense kuşkusuz akla gelecek olan ilk şey kiralık ve satılık konutların arzındaki kıtlık olacaktır. Yeni inşaat sayıları son yıllarda artan talebe ayak uydurmakta hayli zorlanıyor. Covid pandemisi ve artan malzeme maliyetleri da bu tabloyu daha da bozan etkenler oldu. Haziran ayından bu yana emlakçılardan arzda hafif bir iyileşme olduğuna dair bildirimler gelse de Propertymark’ın en son raporu bununla çelişiyor. Kuruluş üyelerine göre, konut stokları azalmaya hala devam ederken talep her zamanki gibi güçlü. Bu tablo da konut fiyatlarındaki direncin devam edeceğini gösteriyor.

Ortalama konut değerlerinin yılda %8,3 artış gösterdiğini kaydeden Zoopla’nın en son konut fiyat endeksi de bu görüşü destekler nitelikte. Şirket, hiçbir şeyden etkilenmeyen bu pazar gücünü piyasadaki talebin esnekliğiyle beraber beklenenden daha fazla hareketliliğe bağlıyor. Bu doğrultuda da Zoopla yıl sonu tahminini yukarı yönlü revize etti.

Elbette talebin fiyatlara etki etmesi, ancak alıcılar ve kiracıların taleplerini karşılayabilecek paraya sahip oldukları durumda mümkündür. Evlere olan talebin son derece yüksek olduğuna şüphe yok. Ancak yükselen faiz oranlarına ilişkin korkular önümüzdeki aylarda bu talebi aşındırmaya başlayabilir. Yatırımcılar için İngiltere Merkez Bankası’nın son dönemde baz oranı %1,75’e yükseltme kararı burada önemli bir gösterge. Bu yıl İngiltere Merkez Bankasının art arda beşinci faiz zammı. %1,75 faiz oranı, Banka’nın 14 yıldan beridir açıkladığı en yüksek taban oran. Enflasyonun da Merkez Bankasının hedef oranı %2’nin oldukça üzerinde seyrettiği böyle bir dönemde bu son artış kararı da olmayacak gibi gözüküyor.

Propertymark: Stok hala çok düşük

Propertymark’ın en son konut piyasası raporu, alıcılar ve kiracılar arasında ev talebinin sabit kaldığını ve arzın son dönem tarihsel standartlara göre hala çok düşük olduğunu gösteriyor. Kuruluş, yaklaşık 17.500 üye acente tarafından listelenen ortalama mülk sayısının 2019’da 37, 2021’de 30 iken bugün 22 olduğunu bildiriyor.

Stokta devam eden eksiklik, genellikle fiyat artışının temel bir itici gücü olarak gösteriliyor. Propertymark’ın raporu da gerçekten bu görüşle paralellikler arz ediyor. Kuruluş, 2022’nin ilk yarısında satılan konutların %38’inin satışa çıkış fiyatının üzerinde fiyatla satıldığını söylerken, satış fiyatının üzerinde satılan konut sayısının 2021’de %24 ve 2019’da %5 olduğunu belirtiyor. Kiralama sektöründe de durum çok farklı gözükmüyor. Emlakçı başına kayıtlı kiracı talebi, 2019’da ortalama 68 iken, bugün %44’ün üzerinde bir artışla ortalama 98’e yükselmiş durumda.

Homelet’in en son kira endeksi, arzın zayıf olduğu bir pazara dair bulguları pekiştiriyor. “Birleşik Krallık’ta yeni kiracıların ortalama kira bedellerinin geçen aya göre %1,3 artarak aylık £1.127 ortalamaya eriştiğini” belirtiyor. Bu da, ortalama kira gelirlerinde yıllık %9,5 artışa işaret ediyor.

 

Bulgular ve alıntılar:

  • Propertymark şöyle yazıyor: “2022’nin ilk altı ayına ilişkin raporlar, stoksuz bir pazarda ilerlerken, ilaveten talepte bir artış olduğunu gösteriyor… Çalkantılı bir dönemde, satıcı piyasası canlılığını korumayı başardı ve evler piyasaya çıktıktan sonra hızla satılmaya devam etti.”
  • 2021’deki %57 ve 2019’daki %37 ile karşılaştırıldığında, Propertymark’a üye emlak acentelerinin %76’sı 2022’nin ilk yarısında aylık bazda kira bedellerinde yüksek artışları doğruladı.
  • Üye şube başına kayıt yaptıran yeni kiracı adayı sayısı önemli ölçüde artmaya devam ediyor.
  • Homelet, kiralardaki en hızlı yıllık artışın Londra (%13,6), İskoçya (%11,9), Kuzey İrlanda (%10,2) ve Kuzey Batı’da (%9,9) gerçekleştiğini bildirdi.

Zoopla’nın konut fiyat endeksi

Zoopla’nın en son konut fiyat endeksi, Haziran ayı sonuna kadar olan dönemi değerlendiriyor ve piyasanın hala “ekonomik ters rüzgarlar karşısında dirençli” olduğunu ortaya koyuyor. Ajans, mevcut yıllık büyüme oranını %8,3 olarak hesaplıyor. Bu da Mayıs ayındaki %8,4’lük rakama göre çok hafif bir düşüş. Bu güçlü performansı açıklarken, “Toplam satışlar orijinal tahminlerimizi aşacak gibi görünüyor. 2022’de 1,3 milyon tamamlanan satışla, tahminlerin 100.000 üzerinde işlem adedi bekliyoruz. Bu, öngörülenin üzerindeki işlem sayısı, talepte keskin bir düşüş olsa bile fiyat artışlarında beklediğimiz hızlarda bir yavaşlama olmayacağı anlamına geliyor.”.

Yine de şirket, büyümenin yıl sonuna kadar yavaşlayarak senenin ortalama %5 büyüme oranıyla kapanacağını öngörüyor. Bu kısmen, daha fazla faiz artışı ve buna bağlı kredi maliyetleri artışı beklentisinden kaynaklanmaktadır. Ancak önemli olan, piyasanın her türlü olumsuzlukta bile güçlü olduğuna dair ‘piyasa güveni’. Kuruluş temsilcileri görüşlerini şöyle ifade ediyor; “Olumlu haber şu ki, konut piyasası kredi oranlarında önceki ekonomik döngülerde olduğundan daha büyük bir sıçramayı atlatmak için çok daha güçlü bir konumda. Bunun nedeni, konut fiyatlarının değerinin üzerinde yani şişmiş olmamasıdır. Bu da büyük ölçüde 2008’deki küresel mali krizden sonra getirilen kredi düzenlemelerinin sayesindedir.”.

Bulgular ve alıntılar:

  • Yaşam maliyetindeki artışlar ve kredi faiz oranlarındaki ilk artış göz önüne alındığında, konut fiyatlarındaki artış ve satış hacimleri, pazarın birçok kişinin beklediğinden daha dayanıklı olduğunu kanıtlıyor.
  • Ülke genelinde fiyatlar en hızlı şekilde Galler’de yükseliyor (%11,1). Güney Batı ve Doğu Midlands’da da artış oranları çift haneli rakamlarda. Londra, geçen yıla göre ortalama fiyatların %4 artmasıyla artış hızı sıralamasında oldukça geride kalmaya devam ediyor.
  • En hızlı fiyat artışları, en uygun fiyatlı konut piyasalarında görülmeye devam ediyor. Ülke ortalamalarının üzerinde fiyatlı konutların olduğu bölgelerde artış oranları çok yavaş. Yaşam maliyetlerindeki artışlar birçok aile için bu konutları alınabilir olmaktan uzaklaştırdığı için, bu kategorideki konutların fiyat artışlarının da hızını kesmiş oluyor. Öte yandan bunun dışında kalan pazarlarda fiyatların daha da artması için halen pay var.”.
  • Talebi canlandıran pandemi faktörleri etkinliğini sürdürmeye devam edecek. Ancak konut talebinin gelecek görünümünü, enflasyonist baskıları kontrol altına almak için ne kadar daha faiz artışları olacağı belirleyecek.”.

İngiliz Merkez Bankası baz faiz oranlarını yükseltiyor

4 Ağustos’ta İngiltere Merkez Bankası, 1’e karşı 8 oyla, taban faiz oranını %1,25’ten %1,75’e yükseltme kararı aldı. Bu, 27 yıldan bu yana kaydedilen en büyük artış kararı.

TÜFE enflasyonu şu anda %9,4; banka’nın %2 enflasyon hedefinin oldukça üzerinde. %0,5’lik bu artış kararı büyük ölçüde bekleniyordu. Oranlar en son Muhafazakar ve Liberal parti koalisyon hükümetinin küresel mali krizin etkilerinden kurtulmaya çalıştığı 2008 ve 2009 yıllarında bu seviyelerdeydi. Ancak o zaman banka faizleri yükselmek yerine düşüyordu. Aralık 2008’de resmi baz oran %2 iken, Ocak 2009’da %1,5’e düşürülmüştü. Aynı yılın Şubat ayında %1’e, ardından Mart ayında %0,5’e düşürülmüştü. Daha sonra Mayıs 2022’ye kadar %1’in altında kaldı.

Bu çok düşük oranlar kısmen enflasyonun uzun yıllar düşük kalması nedeniyle korundu. Bu nedenle fiyat artışını kontrol etmek için bir araç olarak daha yüksek oranları kullanmaya gerek yoktu. Kısmen de yatırımı ve ekonomik büyümeyi canlandırmak için borçlanmayı daha çekici hale getirmeye yardımcı oldular. Ancak şimdi, çok zorlu başka bir ekonomik mücadele dönemi söz konusu. “Stagflasyon” olasılığının çok gerçek göründüğü böyle bir dönemde taban puanı belirlemek eskisi kadar kolay olmayacak gibi gözüküyor. Banka, yeni oranı belirlerken, ekonomik büyümeyi boğmadan enflasyonu kademeli olarak düşürecek bir denge bulmayı umuyor. Başarılı olup olamayacaklarını zaman gösterecek.

Bulgular ve alıntılar:

  • Kuşkusuz, daha yüksek taban oranı, kaçınılmaz olarak yeni, takip eden veya değişken faizli kredileri olan alıcılar ve yatırımcılar için kredi maliyetlerini artıracaktır. Bununla birlikte, enflasyonun %9,4’te çıkmasıyla, enflasyondan arındırılmış hesaplamalarda kredi maliyetleri şu anda düşüyor gözüküyor.
  • İngiltere Merkez Bankası da, İngiltere TÜFE enflasyon tahminini “2022’nin 4. Çeyreği için %13’ün biraz üzerine” yükseltti ve ‘TÜFE’nin 2023 boyunca %10 civarında kalmasını beklediğini’ açıkladı. Ayrıca, gelecek yıl boyunca sürecek uzun süreli bir durgunluk konusunda da uyarıda bulundu. Genel bir değerlendirme olarak, “Hane halklarının vergi sonrası gelir düzeylerinin 2022 ve 2023’te keskin bir şekilde düşeceği ve tüketim artışının negatif olacağı tahmin ediliyor” diye yazdı.
  • BBC’nin Ekonomi Editörü de şunları yazdı: “Merkez Bankası tarafından çizilen tablo tam manasıyla bir durgunluk (resesyon) tablosu ve açıklanan, aynı zamanda 42 yılın en yüksek enflasyon oranı. Tam olarak, durgunluk ile yüksek enflasyon – stagflasyonun birleşiminin ders kitaplarındaki karşılığını görüyoruz.”.

Bültene kayıt olmak için aşağıda ki formu doldurabilirsiniz.

Compare listings

Karşılaştırmak

Call us

WhatsApp