Öncelikle sizin ve tüm ailenizin, sevdiklerinizin Bayramını kutlar sağlıklı, huzurlu ve bereketli günler dileriz.
Son dönemde İngiltere konut ‘fiyat artışında’ yavaşlama olduğuna dair bulgular artıyor. Geçen hafta Ulusal İstatistik Ofisi’nin (ONS), konut fiyatlarında yıllık %12’nin üzerinde fiyat artışı gösteren Nisan rakamlarını yayınladı. Ancak ONS’ninkinden farklı iki ayrı endeks bundan daha mütevazı oranlara işaret ediyor. Zoopla’nın Haziran endeksi yıllık bazda %8,4’lük bir büyüme gösterirken, Nationwide’ın (Haziran ayını da kapsayan raporu) yıllık %10,7 büyüme gösteriyor. İlki %0,1’lik, ikincisiyse %0,3 aylık büyümeye işaret ediyor.
Bu raporlar, hayat pahalılığı baskılarının, daha yüksek vergilerin ve daha yüksek faiz oranlarının etkisini göstermeye başladığına işaret. Bu da birçok ekonomist ve sektör profesyonelinin beklentisiyle paralel bir gelişme. Ancak, gayrimenkule olan talebin halen devam etmesi ve konut arzının çok sınırlı olmasından ötürü fiyatların düşmeyeceği de eşit derecede hakim bir görüş. Bu denklemin bileşkesinde ortaya çıkacak tabloda, fiyatların düne göre daha yavaş yükseleceği, ancak halen artmaya devam ettiği bir piyasanın görüleceği öngörülüyor.
Kira sektörüne hizmet veren Goodlord ve Homelet’in açıkladığı verilerin de doğruladığı üzere aynı talep yoğunluğu kira değerlerinin de artmasına sebebiyet veriyor. Daha da önemlisi, Goodlord’un kira endeksi, piyasa parametreleri değişmediği müddetçe bu büyümenin nispeten sürdürülebilir olabileceğini de belirtiyor. Zira, %9,3 artan ortalama kira değerleri, halen %14 artan ortalama kazanç artışlarının gerisinde.
Kısacası, Birleşik Krallık da dünyanın birçok yeriyle eş zamanlı olarak ekonomik zorluklarla karşı karşıya. Ancak, emlak hala güvenilir bir yatırım aracı olarak öne çıkıyor. Mülklerin fiyatı düzenli olarak artarken, kiralar da halen yükselmeye devam ediyor. Döviz artışları da hesaba katılıp, kira artışlarına getirilen kısıtlamalar da göz önüne alınınca, Türk yatırımcılar için İngiltere’de konut yatırımı çok daha karlı bir seçenek gibi gözüküyor. Üstelik, düşünülenin aksine, İngiltere’de yatırım yapmak için ‘servet’ sahibi olmanız gerekmiyor! Türkiye’de yatırım yapabileceğiniz bütçelere İngiltere’de bir yatırım yapabilmek mümkün.
Yükselen enflasyon oranları kuşkusuz İngiltere halkının hayat standardına etki ediyor. Ancak bu da yine Türk yatırımcılar için ayrı bir avantaja kapı aralıyor. Zira artan inşaat maliyetleri, piyasadaki mülklerin fiyatlarını yukarı itecektir. Bu da, hali hazırda enflasyonsuz ortamda fiyatları artan mülklerin, fiyatlarının daha da yukarı gideceği anlamına gelecektir. İngiltere Merkez Bankası enflasyonun 2024’te %2’ye düşmesini bekliyor. Bu da bugünden o zamana kadarki süreçte pound’la kar etme ve sonrasında Türk Lirasına dönenler için de ciddi bir sıçrama yapma imkanı sunuyor.
Siz de bugün ₺2.000.000’dan başlayan rakamlara İngiltere’de bir gayrimenkul yatırımı yapmak isterseniz, bizimle iletişime geçin.
Bayram süresince de limitli görüşmeler yapmaya devam ediyoruz.
Zoopla Konut Fiyat Endeksi
1 Temmuz’da Zoopla, ortalama konut değerlerinin Mayıs sonunda olduğu gibi yıllık bazda %8,4 arttığını gösteren en son konut fiyat endeksini yayınladı. Yalnızca %0,1’lik bu aylık değer artışı aynı zamanda piyasanın yavaşladığına dair artan kanıtlarla paralellik sergiliyor. Şirket bunun Aralık 2019’dan bu yana, yani Covid ve pandemi öncesi, damga vergisi tatili ve pandemiyle birlikte İngiltere emlak piyasasında çokça duyulan “daha fazla metrekare” arayışından önceki dönemden bu yana en yavaş aylık büyüme oranı olduğunu belirtiyor.
Her ne kadar tek bir rapora çok fazla anlam yüklememek gerekse de, Zoopla’nın mevcut koşulların fiyat artışını yavaşlatacağı yönündeki temkinli tonu, pek çok başka sektör kuruluşu tarafından da tekrarlanıyor. Tabi bunu ‘fiyat düşüşüyle’ karıştırmamak lazım. 5 yıllık pazar öngörüleri halen olumlu. İngiltere’de mülk fiyatları artmaya ve yatırımcılar kazanmaya devam edecek. Sadece dönemsel olarak fiyat artışları düne göre biraz daha yavaş gerçekleşiyor olacak. Ancak döviz kur değişimleri de hesaba katılınca, Türk yatırımcılar için ne kadar erken davranırlarsa, o oranda da ciddi karlılıklar elde edebilecekleri aşikar.
Raporun bölgesel verilerine bakacak olursak da %11,4’lük artışla Galler’in en yüksek değer artışı sunan bölge olduğunu görüyoruz. Bunu sırasıyla Nottingham (%10,4), Bournemouth (%10,2), Manchester (%9,6) ve Liverpool (%9,5) takip ediyor. En düşük yıllık büyüme oranı sunan şehir son aylarda olduğu üzere yine Londra. Sadece %3,9 değer artışı sunmuş gözüküyor.
Bulgular ve alıntılar:
- Ortalama konut fiyatları yıllık %8,4 artan İngiltere’de ortalama konut değeri £251.550’a yükseldi.
- Gerçekleşen satış işlemlerinin geçen senenin rekor satışlar gerçekleşen aynı dönemine göre %13 düşmesinden anlaşılabileceği üzere … pazarın yavaşladığına dair işaretler var. Üç aylık bazda büyüme, %1,4 ile 15 ayın en düşük oranını sunuyor. Alıcı talebi piyasada, beş yıllık ortalamaya göre hala yüksek olsa da, daha normal seviyelere gerilemeye başlıyor.
- Kredi faiz oranları yükseldikçe alıcıların fiyata daha duyarlı hale gelmesi ve bunun da fiyat artış hızının yavaşlamasına yol açması bekleniyor.
- Bu raporda özetlenen faktörler, yılın geri kalanında konut fiyat artış hızının yavaşlayacağına işaret ediyor, ancak fiyat düşüşleri beklenmiyor.
Yükselen Kira Değerleri
Arz ve talebin hem mülk fiyatları hem de kira değerleri üzerinde muazzam bir etkiye sahip olduğunu her zaman savunduk. Bugün de durum farklı değil! Arz şu anda hafif bir artış gösteriyor olsa da, talep ortalamanın oldukça üzerinde kalıyor. İlk kez mülk alacak birçok potansiyel alıcı, satın alınabilirlik ile mücadele ediyor. Piyasada ‘daha az alıcı’ genellikle ‘daha fazla potansiyel kiracı’ anlamına geldiğinden, kira talepleri patlamış durumda.
Goodlord’un en son kira raporu da bunu teyid eder veriler barındırıyor. İngiltere’de genelindeki %2,8’lik ortalama kira artışı ile kiralar art arda beş ay artış sergilemiş durumda. Artan kira gelirleri, kiraya vermek amaçlı konut yatırımı yapan yatırımcılar açısından elbette sevindirici. Ancak bir diğer sevindirici husus da çalışan kesimin kazanç düzeylerinin kira artış oranlarının ötesinde ilerlemiş olması. Bu da yatırımcıların kira getirilerindeki artışların dönemsel değil, kalıcı olacağının bir güvencesi.
Bulgular ve alıntılar:
- Kiralar, Haziran ayında ortalama %2,8 artarak İngiltere’deki kiralık bir mülkün ortalama maliyetini ayda £1.020’a çıkardı.
- Ülke genelinde, 8 bölgenin 7’sinde kiralarda artış kaydedildi. En güçlü aylık kazançlar Güney Batı’da (%10) ve Kuzey Doğu’da (%8) görüldü. Düşüş kaydeden tek bölge West Midlands oldu (-%2).
- Devam eden pazar talebinin bir başka yansıması olarak, iki kiracı arasındaki boş kalma süreleri Haziran ayında %10 düştü. Kuzey Doğu’da bu süre %35 düşerken, Güney Batı’da %30 ve Güney Doğu %25 düştü. Yatırımcıların yüzünü güldürecek bir başka veri daha.
- İngiltere’de kirada yaşayan kesim için ortalama yıllık gelir düzeyi şu anda £29.275. Bu, yıl üzeri yıl karşılaştırmasında %14 daha yüksek. Maaşlarda son 12 ayda kaydedilen bu artış, kira bedellerindeki yıllık %9,33 artışın ötesinde.
Homelet kira rekorlarına işaret ediyor
Homelet’in en son Konut Kira Endeksi, özellikle Londra’daki güçlü büyümeyle birlikte Birleşik Krallık genelinde kira sektöründeki devam eden fiyat artışlarına vurgu yapıyor. Homelet, “Birleşik Krallık’taki ortalama kira şu anda geçen yılın aynı dönemine göre %10,5 ve geçen aya göre %0,9 artışla reel para değeriyle £1.113’a ulaştı” diye yazıyor. Mayıs rakamları da buna çok benzerdi; sırasıyla %10,6 ve +%1,1 artış. Fark neredeyse yok denecek kadar az! Ancak yine de artan yaşam maliyetlerinin baskılarının ilk etkilerini de burada görebiliyor olabiliriz.
Şirketin İş Zekası (Business Intelligence) Başkanı Rob Wishart, Homelet tarafından yakın zamanda yapılan bir anket hakkında şunları söyledi: “Beş kiracıdan dördü (%78) kiralarını nasıl ödeyecekleri konusunda endişeli olduklarını söyledi. Aynı ankette ev sahipleri de kiracıların bir numaralı endişelerinin ‘kira ödeme becerileri’ olduğunu belirtti”. Başka bir deyişle, piyasadaki kiralık konut sayısındaki azlık, kira değerlerini daha da yükseltecek de olsa, bu ancak daha yüksek kazanç düzeyinde kiracıları olan ev sahipleri için sevindirici. Bu kesim kiralarını ödeme sıkıntısını en geç ve en az yaşayacak kesim olacaktır. Önümüzdeki yıllarda, modern, daha üst segment mülklere yatırım yapanlar için gelir güvencesi daha yüksek olacaktır.
Tamamen beyaz yakalı kesime hitap eden, binlerce çalışanın bulunduğu Leeds şehri iş bölgesinin hemen yanında ve şehir merkezine sadece 12 dakika yürüme mesafesindeki Springwell Gardens projemizle ilgili aşağıdaki videomuzu izlemenizi tavsiye ederiz. ₺4.000.000 yatırımla aylık ₺20.830 ve her ay artan dövizle kira getirisi elde etmek isterseniz, buraya tıklayarak sizinle iletişime geçmemiz için bize whatsapp üzerinden mesaj atabilirsiniz.
Youtube videomuzu buraya tıklayarak izleyebilirsiniz (toplam seyir süresi 3dk 33sn).
Bulgular ve alıntılar:
- Homelet, “Birleşik Krallık’taki her bölge yıllık bazda kira artışları yaşarken, %0,3 aylık düşüş gösteren Kuzey Doğu bölgesi hariç her bölge aylık bazda da büyüme kaydetti”, diye yazıyor.
- Londra, £1.846 aylık ortalama kira bedeliyle, kira artışlarında en yüksek yıllık büyümeyi (%14,9) gördü.
- Londra hariç, ortalama Birleşik Krallık kira bedelleri geçen yıla göre %8,7 ve Nisan ayına göre %0,9 artarak £936 seviyesine çıktı.
- Yıl üstü yıl olarak baktığımızda, kira getirisi artışı anlamında Londra’dan sonra en iyi performans gösteren bölgeler Güney Batı (%11,1), Kuzey Batı (%10,5) ve İskoçya (%10) oldu.
