Bu hafta piyasalar için, Eylül ayının son haftası yayınlanan ‘mini bütçenin’ neden olduğu dalgalanma ve buna bağlı pound’un değerindeki keskin düşüşe adapte olmakla geçti. Enflasyonun hemen inmeyeceği ve politik faiz oranlarının istikrarlı bir şekilde yükseleceği fikrine alışan yatırımcılar, piyasa beklentilerini revize etmeye başladılar.
Ancak morali yükselten veriler de yok değil. Pound, geçen haftanın sonuna doğru yaşadığı kayıplardan sonra toparlanırken, doğalgazın toptan satış fiyatı da bu kış korkulduğu kadar yüksek olmayacak gibi gözüküyor. Maliye Bakanı’nın daha yüksek gelir vergisi dilimleriyle ilgili indirim kararından U dönüşü ile Birleşik Krallıktaki enflasyonun korkulduğu kadar yüksek olmasının önüne geçilmiş olabilir.
Piyasanın yeni dengesini nerede bulacağını söylemek için elbette henüz erken. Ancak İngiliz yatırımcılar açısından ‘belirsizlik’ olarak ifade edilen piyasa durumları, düşük döviz kurlarını fırsata dönüştürmek isteyecek yabancı yatırımcılar için İngiltere emlak piyasasını cazip kılıyor.
Bu arada, kira talebi hala olağanüstü yüksek ve her şeye rağmen konut fiyatları yükselmeye devam ediyor. ‘Mini bütçenin’ duyurulmasından sonra yayınlanan piyasanın iki önemli kuruluşu, Zoopla ve Homelet’in konut endeksleri de bunu destekleyen veriler ortaya koyuyor. Zoopla, önümüzdeki aylarda fiyat hassasiyetinin daha yüksek olacağı bir piyasanın işaretlerini veriyor. Ancak arz ve talep arasındaki kalıcı uçurum göz önüne alındığında, uzun vadeli fiyat artışlarının neredeyse kaçınılmaz olduğunu da vurguluyor.
Zoopla Kira Endeksi
13 Eylül’de Zoopla, yıllık kira artışının %12,3 olduğunu gösteren 3. Çeyrek Kiralama Göstergesi Raporunu yayınladı. Bu, özellikle şu anda sıradan kiracıları kuşatan birçok mali zorluk göz önüne alındığında, dikkate değer bir rakam. Güçlü talebin ve önemli ölçüde kısıtlı arzın piyasa etkilerinin doğrudan bir göstergesi. Piyasadaki ev arzındaki bu kıtlıkta, birbiriyle rekabet eden çok sayıda kiracı ile fiyatlar neredeyse kaçınılmaz olarak yükselmeye devam edecektir.
Ancak Zoopla, maliyetler arttıkça kiracıların artan zorluklarla karşılaşacağını belirterek sürdürülebilirlik konusuna vurgu yapıyor. İnsanların ilgisinin hali hazırda daha küçük, daha uygun fiyatlı mülklere ve sabit giderleri daha düşük konutlara kaydığına dair veriler gelmeye başladı. Öte yandan, kiracıların bir mülkte kalma süreleri de, taşınarak yeni ve güncel kira rakamlarından sözleşme yapmaktan kaçınma eğilimlerinden ötürü uzuyor. Raporun tercüme edilmiş tam versiyonuna buradan ulaşabilirsiniz.
Bulgular ve alıntılar:
- Yükselen kiralar, yaşam maliyeti baskılarını artırıyor ve kiracıları daha küçük evler aramaya itiyor. 2+1 dairelere talep arttı. Artan enerji maliyetleri de insanları daha küçük evlere geçmeye itiyor. Yeni binalardaki dairelerin ısınma giderleri 3 yataklı bir eve göre %40 daha düşük.
- Şehir merkezlerindeki yeni yapılarda, daha düşük sabit giderleri olan küçük daireler, enerji sarfiyatı daha yüksek evlere göre gittikçe daha tercih edilir hale geliyor.
- Kiralık ev stoğu 5 yıllık ortalamaya göre %46 azaldı. Zoopla şöyle yazıyor: “Kiralık ev arzındaki kronik azlık, herhangi bir değişiklik belirtisi göstermiyor. Bu da artan hayat pahalılığına rağmen kiraların 2023’e kadar ortalamanın üzerinde büyüme oranları kaydetmeye devam edeceği anlamına geliyor.”
- Şehir şehir bakacak olursak, en güçlü yıllık kira artışı Manchester (%15,5), Glasgow (%14,4) ve Bristol’da(%12,9) oldu. Bölgesel düzeyde ise lider Londra’yı (%17,8), Galler (%12,3) ve Kuzey Batı (%12,2) takip ediyor.Ancak Londra’daki kira artışlarını doğru okumak lazım. Bu artışlar büyük oranda, Pandemi sürecinde şehri terk edenlerden ötürü düşen kiraların, tekrar dönüş başlamasıyla normale dönüşünden kaynaklı.
Homelet Eylül Kira Endeksi
Homelet firmasının Eylül ayı kira endeksindeki rakamlar yatırımcılar için kesinlikle umut verici. Ancak HomeLet CEO’su Andy Halstead, artan hayat pahalılığına dikkat çekiyor. Bunun, potansiyel olarak kira ödemelerinde gecikmeler yaşanmasına ve kira piyasasındaki konut stoku eksikliklerinin, kiraları sürdürülemez seviyelere yükseltebileceğine işaret etti.
Kuruluş, Ağustos ayında da olduğu gibi her bölgede konut fiyatlarında “yıllık ve aylık büyümeler olduğunu” bildirdi. Ancak her zaman olduğu gibi Londra fiyat ortalamalarında sapmalara neden oluyor. Homelet, “Londra hariç, Birleşik Krallık genelinde ortalama kiraların geçen yıla göre %7,7, Temmuz ayına göre %1,4 yükselerek, aylık £961 seviyelerine çıktığını” bildirdi. En hızlı kira artışları görülen bölgeler sırasıyla; Kuzey İrlanda (%14,6), İskoçya (%14,2) ve Güney Batı (%11,5). Londra dördüncü ve Kuzey Batı İngiltere kira artışlarında beşinci sırada yer aldı.
“Tüm Birleşik Krallık genelinde (Londra dahil) yeni kira sözleşmelerinde ortalama kira bedeli, geçen aya göre %1,4 artarak aylık £1,159 oldu“. Bu, geçen yılın aynı dönemine göre %9,2 daha yüksek. Rakamlar, kira getirilerindeki süregelen iyileşmelere işaret ediyor. Karşılaştırma olması adına, Homelet’in geçen ayki endeksi yıllık %8,5’lik bir büyümeye işaret ediyordu. Bu da getiri artışlarının hızlandığını gösteriyor.
Bulgular ve alıntılar:
- Son haftalarda poundun değerinin hızla düştüğünü ve artan kredi oranlarıyla ilgili endişeleri gördük. Yüksek enerji fiyatları ve genel olarak artan giderler, kira piyasası ve bir bütün olarak ülke için endişe verici zamanlara işaret ediyor.
- Olumsuz bazı faktörlerin birleşimi, daha fazla konut sahibinin yatırımlarını satarak e emlak piyasasından çıkmasına neden oluyor. Bu da kira ihtiyacını karşılamaktan uzak olan kiralık mülk piyasasının iyice daralmasına neden oluyor (kira getirisi ile kredi ödemelerini yapmayı düşünen Türkiye’den yatırımcılar için bir fırsat!). Artan hayat pahalılığı ortamında her tür ek masraftan kaçınma ihtiyacında olan kiracılar için ortalama kira bedellerinde daha da fazla artışın işaretçileri!
- Mini bütçe, Birleşik Krallık ekonomisinin kredi gücünü aşındırarak, hükümetin borçlanma maliyetlerini artırdı. Beraberinde daha uzun vadeli kemer sıkma, daha yüksek enflasyon ve daha yüksek bir taban faiz oranı olasılığını da artırdı. Andy Halstead, “ne ev sahipleri ne de kiracılar, önümüzdeki birkaç aya dair mali bir öngörüde bulunabilme imkanına sahip değiller” diye değerlendirdi.
Bültenin devamını okumak için buraya tıklayabilirsiniz
