Haftaya Bakış (17 Ekim 2022)

İnsanların alım gücündeki azalmanın emlak sektörüne etkileri kendini göstermeye başlıyor. Son birkaç ayın piyasa verileri, konut fiyatlarının artışında büyümenin yavaşladığını gösteriyor.

Halifax’ın en son konut fiyat endeksi, artan enflasyon ve yüksek borçlanma maliyetlerinin piyasadaki işlem oranlarını düşürdüğünü ve beraberinde konut fiyatlarında aylık bir düşüşe neden olduğunu ortaya koyuyor. Ünlü emlak firması Savills de olası bir yavaşlamaya işaret ediyor. İstatistik Ofisi (ONS), Zoopla, Kraliyet Yeminli Değerlemeciler Kurumu (RICS) gibi bir çok kaynağın verisinden yola çıkarak hazırlanan en son Birleşik Krallık Konut Piyasası Güncellemesi, fiyat artışlarının muhtemelen zayıflamaya devam edeceği sonucuna varıyor. Ancak yine de bu yılın sonuna kadar Birleşik Krallık Konut Piyasasında %7,5 gibi kayda değer bir büyüme öngörüyor.

İnşaat Birlikleri Derneği’nin (BSA) yakın tarihli bir raporu, devam eden ekonomik belirsizlik ve artan maliyetler ışığında piyasadaki değişen önceliklere vurgu yapıyor. Property Tracker anketi, kredi faizlerindeki artışın yarattığı endişelerin şu anda satışların önündeki en büyük engel olduğunu öne sürüyor. Ancak yine de başta kalıcı arz/talep dengesizliği olmak üzere cesaret verici bulgular da öne sürüyor. Diğer kaynaklar da, piyasa temellerinin güçlü olduğu ancak bu belirsizliğin kısa vadede oynaklığa yol açacağı yönünde, benzer mesajlarveriyor. Piyasanın yeni dengesini nerede bulacağını tahmin etmek bu nedenle çok zor. Ancak emlak piyasasında, olağan trendin dışına çıkacağı çok büyük bir sapma olması öngörülmüyor.

Biz de Baytu Realty olarak Birleşik Krallık’taki bu enflasyonist ortamın Türkiye’den yatırımcılar için bir fırsat olduğu görüşündeyiz. Zaten talebin her daim gerisinde kalan konut arzı, mevcut ekonomik iklimde yavaşlayan inşaatlarla birlikte arz/talep dengesini iyice bozarken, artan inşaat maliyetleri mevcut stokların fiyatlarını daha da yükseltecektir görüşündeyiz. Springwell Gardens projemizden geçen sene %10 depozito ile alım yapan müşterilerimiz hali hazırda %10 gelir artışı elde etmiş durumdalar. Siz de tüm dünyada etkin olan enflasyon etkisindeki ekonomik ortamı kendinize için bir fırsata dönüştürmek isterseniz, bizimle iletişime geçin.

Halifax Konut Fiyat Endeksi

Halifax, 7 Ekim’de yayınladığı en son Konut Fiyat Endeksi’nde piyasa genelinde yaygın bir yavaşlamayı ortaya koydu. Aydan aya ortalamalarda fiyat artış hızının %0,1 düştüğünü, ancak yıllık konut değer artışının hala %9,9 gibi hatırı sayılır bir seviyede olduğunu tespit etti.

Kredi direktörü Kim Kinnaird, mevcut piyasa belirsizliğine dikkat çekerek şunları söyledi: “Bir sonraki süreçte ne olacağını tahmin etmek için gündemdeki birçok farklı değişkenin şu anda piyasaya nasıl etki edeceğini yorumlayabilmek gerekir. Damga vergisi indirimleri, satılık konut arzının yetersizliği ve güçlü bir işgücü piyasası, konut fiyatlarındaki artışların arkasındaki itici güç. (Ancak) hayat pahalılığına ilaveten faiz oranlarında beklenen keskin artışlar ve son haftalardaki kredi borçlanma maliyetlerindeki artışların bireylerin bütçelerine etkileri, önümüzdeki aylarda konut fiyatları üzerinde daha etkin bir ağırlığa sahip olabilir”.

Bulgular ve alıntılar:

  • Son birkaç haftanın gelişmeleri daha büyük ekonomik belirsizliklere yol açtı. Bununla birlikte, ev fiyatları Haziran ayından bu yana yaklaşık £250 artışla büyük ölçüde sabit kaldı. Önceki çeyrekte gerçekleşen£10.000’dan fazla artışla karşılaştırılınca, konut piyasası daha yavaş ama daha sürdürülebilir bir büyüme dönemine girmiş olabilir.
  • Halifax, fiyat artışlarına uzun vadeli bakmanın önemine vurgu yaparak, “Bu, şüphesiz ev sahipleri için bir endişe kaynağı olacak, ancak son yıllarda gördüğümüz emlak fiyatlarındaki emsalsiz enflasyon oranı, tarihi ortalamanın çok üzerinde… Pandeminin başlangıcından bu yana ortalama emlak değerleri %23 civarında (neredeyse £55.000) arttı”.
  • Şirket, en hızlı büyümeyi Galler’in (%14,8) kaydettiğini ve onu West Midlands’ın (%13,3) takip ettiğini bildirdi. Kuzey İrlanda %10,9 ve İskoçya %8,5 büyüme kaydederken, son aylarda olduğu gibi Londra yine en yavaş büyümeyi kaydetmiş gözüküyor.

Savills’ten pazar güncellemesi

7 Ekim’de Savills, Birleşik Krallık Konut Piyasası Güncellemesini yayınladı. Diğer yorumcuların çoğu gibi, son mini bütçenin “kredi piyasası üzerinde derin bir etkisi” olduğunu ve bunun sonucunda konut sektörünün geçici bir duraksama yaşadığını vurguladı. “Mevcut kargaşa neticesinde Ekim ayında piyasada hareketliliğin yavaşlamasını öngörebiliriz. 23 Eylül’den önce kararlaştırılan kredi anlaşmalarına bağlı birçok satış tamamlanacak. Ancak, kredi piyasasındaki belirsizlik devam ederse, temkinli alıcılar önümüzdeki birkaç hafta içinde arz ve talep dengesini hızla değiştirebilir”.

Bölgesel verileri inceleyen Savills, “yıllık konut fiyat artışının üçüncü çeyrekte %12,5 artışla Güney Batı’da en güçlü olduğunu bildirdi. Bunu sırasıyla %12,4 ve %12,.2 artışla Doğu ve Batı Midlands izledi. Büyüme, yıllık %6,7 artışla Londra’da en zayıf oldu. Tüm bölgelerde, üçüncü çeyrekte yavaşlayan büyüme seviyeleri görüldü. En büyük yavaşlamalar Doğu İngiltere ve Londra’da gerçekleşti”.

Bulgular ve alıntılar:

  • Büyümenin yavaşlamaya devam etmesi muhtemel. Ancak yine de bu takvim yılı için %7,5 büyüme bekliyoruz.
  • Mini bütçeyi takip eden bir blogda Savills şöyle yazıyor, “Genel olarak, 2023 yılında fiyatlar üzerinde aşağı yönlü baskı ve daha düşük işlem seviyelerinin bir kombinasyonunu göreceğimiz şüphesiz gibi. Ancak, mevcut durumda, ikisi arasındaki dengenin nerede oluşacağından emin olmak zor”.
  • Piyasanın farklı kesimlerinin farklı oranlarda etkilenmesini bekliyoruz. Kredi borçlanma oranı en yüksek kesim olan ilk kez konut alanlar ve yeni bir konut satın almak için mevcut evini satan ev sahipleri, muhtemelen en çok etkilenenler olacaktır. Piyasanın geri kalanında, daha düşük borç gereksinimlerine sahip, daha varlıklı alıcılar şartlardan daha az etkilenerek mevcut planlarını sürdürebilecektir.
  • Uzun vadede piyasaya ilişkin beklentiler, enflasyonun kontrol altına alınması ve faiz oranlarının normalleşmesinin ne kadar süreceğine bağlı olacaktır.

Piyasa beklentilerine ilişkin diğer görüşler

İnşaat Birlikleri Derneği’nin (BSA) tarafından yapılan yeni bir anket, “insanların önümüzdeki altı ay içinde kredilerini veya kiralarını ödeyebilme konusunda daha fazla endişeye sahip olduklarını” gösteriyor. Yine de şunu ekliyor: “On ev sahibinden sadece biri, kredi ödemelerini yapabilmek konusunda bir endişe dile getiriyor. Bunun da nedeni muhtemelen yaklaşık %80’inin sabit faiz oranlı kredilerinin olması ve şu an için artan kredi faizlerinden etkilenmiyor olmaları”.

Çevrimiçi emlak platformu Property Industry Eye’daki bir makale, bir dizi sektör profesyonelinin benzer vurguyu yapan ifadelerine yer veriyor. Shawbrook Bank, “£250.000’a kadar olan mülklerde damga vergisi indiriminin getirilmesi, şu anda bir mülk satın alma sürecinde olan insanlar için bir umut ışığı sunmakla birlikte, birçoğu satın alma kararı vermeden önce rüzgarın hangi yöne döndüğünü görmek için bekliyor olacaktır. Belirsiz bir siyasi ve ekonomik zeminde, konut fiyatlarının en azından kısa vadede etkilenmeye devam etmesi muhtemel.”

Benzer bir şekilde, The Guild of Property Professionals (Emlak Profesyonelleri Birliği) şu gözlemde bulunuyor: “Ev alıcıları halen sabit faizli kredilerdeki ani sıçramaya adapte olma sürecindeler ve tam etkiyi görmemiz biraz zaman alacaktır.” Bununla birlikte, sonunda uzun vadeli büyümeye geri dönüşü sağlayacak,pazarın güçlü yapısal özelliklerine dair cesaret verici unsurlara dikkat çekmekte fayda var.

Bulgular ve alıntılar:

  • İnşaat Birlikleri Derneği (BSA) şunları yazıyor: “Aralık 2021’den bu yana Merkez Bankası faiz oranlarındaki art arda artışlarla kredi maliyetlerinde büyük artışlara neden oldu. Bunun doğrudan bir sonucu olarak en son raporda kredi geri ödemelerinin karşılanabilirliği alıcılar nezdinde en büyük zorluk olarak karşımıza çıkıyor. Öyle ki bu, alıcıların depozito denkleştirme endişelerinin bile önüne geçti. Yeterince büyük bir krediye erişim, ankete katılanların yarısının (%48) oylarını alarak ancak üçüncü en büyük zorluk olarak karşımıza çıktı”.
  • Alıcı sayısına kıyasla piyasada mülk arzının olmaması, damga vergisi indirimiyle birlikte fiyatların bir miktar daha yükselişini temin edebilir.
  • Emlak Profesyonelleri Birliği, “İyi bir kredi bulabilmek zorlaşmış olsa bile, bazı ekonomistlerin öngördüğü gibi piyasada bir çöküş olması pek olası değil. Emlakçılar hala ülkenin birçok bölgesinde stok sıkıntısı yaşıyor. Bu da pazarın zirve yaptığı dönem boyunca ev fiyatlarının yükselişini ateşleyen unsurdu”.

 

Bültene kayıt olmak için aşağıdaki formu doldurabilirsiniz.









Compare listings

Compare