Hızlı Soru–Cevap: İngiltere’de “Down Valuation” Neden Artıyor?

1) Down valuation nedir?
Bir ekspertizin, bir mülke, alıcı ile satıcı arasında anlaşılmış fiyattan daha düşük bir değer biçmesidir. Bu durum çoğunlukla konut kredisi (mortgage) onay sürecinde ortaya çıkar.

2) Neden artıyor?
Bütçe belirsizliği, piyasa durgunluğu ve özellikle Londra & Güneydoğu İngiltere’de fiyat baskısı nedeniyle bankaların daha temkinli davranması.

3) Türk yatırımcı için risk nedir?
Kredi/Mortgage çıkmama, ek depozito ihtiyacı, alımın gerçekleşememesi veya fiyatı yeniden pazarlık etmek zorunda kalma gibi sonuçlar doğurabilir.

🏠 İngiltere’de Mortgage Ekspertizlerinde “Down Valuation” Artıyor: Türk Yatırımcılar İçin Ne Anlama Geliyor?

İngiltere’de konut piyasasında son aylarda ekspertizlerin satış fiyatının altında değerleme yapması, yani “down valuation”, dikkat çekici bir şekilde arttı. Özellikle Londra ve Güneydoğu İngiltere bölgelerinde bazı gayrimenkuller, anlaşılmış satış fiyatından %10 ve üzeri daha düşük değerleniyor. Bu durum yalnızca alıcıları değil, satıcıları, inşaat firmalarını ve satış aşamasındaki tüm süreçleri ciddi şekilde etkiliyor.

📉 Ekspertizler Neden Düşük Geliyor?

Mortgage brokerları, özellikle son aylarda ekspertizlerin daha temkinli ve hatta agresif şekilde düşük değer sunduğunu belirtiyor.

Bunun başlıca nedenleri:

• Hükümetin bütçe açıklaması öncesi piyasa belirsizliği
• Londra’da yıllık %1.8 fiyat düşüşü gibi bölgesel dalgalanmalar
• Bankaların risk iştahının düşmesi
• Yerel piyasa duyarlılığının zayıflaması

Ayla Mortgages’tan Jonathan Alvarez Herrera, ortalama %10’luk bir düşüşün artık çok yaygın olduğunu ve bazı yüksek değerli mülklerde bunun 100.000 sterlin gibi önemli farklara yol açtığını belirtiyor.

🧩 Bu Durum Alıcı ve Satıcıyı Nasıl Etkiliyor?

Down valuation ortaya çıktığında süreç bir anda çıkmaza girebilir:

• Alıcı fiyatı yeniden pazarlık etmeye çalışır.
• Eğer satıcı kabul etmezse:
  • Başka bankadan yeni bir ekspertiz denenir.
  • Ek depozito konması gerekebilir.
  • Ya da satış tamamen iptal olur ancak alıcının o ana kadarki ödemeleri yanabilir.

Örneğin 3.1 milyon sterline anlaşılmış bir mülkün, ekspertizce 3 milyon sterlin olarak değerlenmesi, alıcının  100.000 pound ek depozito koymasını gerektiriyor. Pek çok alıcı bu farkı karşılayamadığı için alım gerçekleşemiyor.

⚠️ Piyasa Üzerindeki Etki: “Postcode Lottery”

Repossession Rescue’dan Patricia McGirr, aynı ekspertiz şirketlerinin bile aylar içinde farklı değerler verdiğini ve durumun resmen bir “postcode lottery” (posta koduna göre piyango) haline geldiğini söylüyor. Yani bazı bölgelerde hiçbir sorun yokken, bazı mahallelerde aynı tip mülklerin değerleme fiyatları agresif şekilde aşağı çekiliyor.

Özellikle Londra’da %17’ye varan düşüş örnekleri yaşanmış durumda.

❓ Türk Yatırımcıların Muhtemel Soruları (Soru–Cevap)

1) İngiltere’de yatırım yaparken down valuation riskini nasıl azaltabilirim?
→ Bölgesel analizleri güçlü olan broker ve valuer ekipleriyle çalışarak, lokal verileri takip ederek ve aşırı yüksek fiyatlı mülklerden kaçınarak riski azaltabilirsiniz.

2) Ekspertiz düşük gelirse ne yapabilirim?
→ Yeni bir kredi kuruluşu ile ikinci ekspertiz denemek, fiyatı yeniden pazarlık etmek veya daha yüksek depozito koymak seçeneklerdir.

3) Londra şu anda ‘down valuation’ açısından riskli mi?
→ Fiyatlar yakın zamanda artmadı ve de baskı altında. Londra kısa vadede dalgalı bir pazar; yatırım için kritik bir bölge seçimi.

4) Bu durum yabancı yatırımcıları daha fazla mı etkiler?
→ Evet, özellikle mortgage ile alım yapan yabancılar ek depozito yüküyle karşılaşabilir.

5) Neden özellikle Güneydoğu İngiltere ve Londra etkileniyor?
→ Konut değerlerinin hali hazırda yüksek olması, küçük bir düşük değerlemenin bile büyük rakamlara denk gelmesi ve piyasanın bölgedeki fiyat düzeltme baskısı.