Covid-19 salgınının patlak vermesinden bu yana tahmini 700.000 yurtdışı doğumlu yerleşimci şehri terk etti — kira ve satış fiyatları bundan nasıl etkilenecek?
30 yıldır ilk kez Londra’nın nüfusu azalıyor. Koronavirüs, göçmenlerin başkente akışını yavaşlattı ve yerleşimcilerin şehirden uzaklaşması için yeni nedenler yarattı. Hükümet tarafından fonlanan Ekonomik İstatistikler Mükemmeliyet Merkezi’nin (Economic Statistics Centre of Excellence – ESCoE) tahminine göre, salgının başlamasından bu yana neredeyse 700.000 yurtdışı doğumlu yerleşimci şehri terk etmiş olabilir.
Londra nüfusunun yaklaşık yüzde sekizine denk gelen bu kaybın etkisi şimdiden şehrin konut piyasasında hissediliyor. Londra’nın iç bölgelerindeki kiralar, pandeminin başlangıcından bu yana hızla düştü. Merkezin ana bölgelerinde ise uluslararası alıcıların mesafeli durması sebebiyle konut satışları düştü.
Bu kısa vadeli bir düşüş mü, yoksa devam edecek mi? Bazı uzmanlar, aşının kullanıma sunulması ile birlikte alışveriş merkezleri ve iş yerleri tekrardan açıldığında pek çok kiracı ve alıcının hızla geri döneceğini düşünüyor.
Diğerleri ise altta yatan ekonomik durumların, Brexit’in etkisi ile birleşince Londra konut talebinde uzun süreli bir düşüşe işaret ettiğine ve konut fiyatlarında pandeminin bitişinden sonra da bir durgunluk yaratacağına inanıyor.
Peki gelecekte Londra konut piyayasını ne bekliyor?
Bulgulara göz attık.
Toplu göç, kiralarda dengesizliğe neden oldu
Teresa Gottein Martinez, koronavirüsün etkisinin açıkça görülmeye başlandığı Şubat ayında Londra’dan İspanya’ya gitti. 24 yaşında serbest çalışan yazar, “Ben ve tanıdığım birçok kişi, Covid süresince hem yalnız kalmak yerine ailemizle olmak hem de kira parasından tasarruf etmek için kendi ülkemize döndük.” diyor.
O günden bu yana, Martinez dahil giden bazı kişiler iş veya halen bu şehri evleri olarak görmeleri sebebiyle geri döndüler.
Ancak işlerini kaybetmeleri gibi önemli faktörler neticesinde bazı yurtdışı doğumlu Londralılar geri dönmediler. Bir daha dönebileceklerinden de emin değiller. Martinez bir arkadaşının Londra’daki işini kaybetmesi sebebiyle Londra dışında iş bakmaya başladığını söylüyor. Martinez, “Hepimiz faturalarımızı bir şekilde ödemek zorundayız, bu başka bir ülkeye gitmek anlamına gelse bile.” diyor.
Yoklukları kira piyasasında daha şimdiden hissediliyor. Emlak portalı Zoopla’ya göre Ekim ayına kadarki on iki ayda, Londra kira ortalamaları %6,9 oranında düştü. Merkezdeki en pahalı mülklere ev sahipliği yapan Kensington & Chelsea’de kira ortalamaları %10,2 oranında düştü. Londra Şehrinde ise yüzde 15 oranında düştü.
Talepteki düşüş nedeniyle bazı ev sahipleri kiracıları çekmek için fiyatı düşürmek zorunda kalıyorlar. Zoopla’da kiralanmak üzere listelenen evlere bakıldığında Londra’nın merkezinde yüzde 25 oranında düşüşler nispeten yaygın. Piccadilly Circus civarında tek yatak odalı bir daire için son zamanlarda talep edilen fiyat %43,8 oranında düşürülerek aylık 1.950 pounda çekildi.
Konut fiyatlarında neler yaşanacak?
Karantina altındaki şartlardan sıkılan alıcıların daha fazla metrekare ve bahçe arayışları, ilk kapanmalar sonrasından bu yana Londra’daki müstakil evlerin fiyatlarında özellikle de Londra’nın dış bölgelerinde hali hazırda fiyatları yükseltti. Hükümetin, 31 Mart’a kadar alınan evlerde ilk 500.000 pounda kadar alınan vergilerden feragat etmesi ve alıcıya 15.000 pounda kadar tasarruf imkanı sağlayan damga vergisi muafiyeti sayesinde Temmuz ayından beri konut satışları arttı.
Ancak ne kadar arttı? Çarşamba günü Ulusal İstatistik Ofisi (Office for National Statistics – ONS) tarafından yayımlanan ve Tapu Sicili’nden (Land Registry) alınan verilere göre Londra’daki fiyatlar Kasım ayına kadar yıl içinde %9,7 artarak ortalama 514.000 poundu buldu.
Ancak Zoopla araştırma direktörü Richard Donnell, son zamanlarda dairelerden ziyade daha pahalı evlerin satın alınması sebebiyle Tapu Sicili verilerinin dönemsel olduğunu belirtiyor. Donnell, örneğin Kasım ayında Ulusal İstatistik Ofisi verilerinin fiyatların %3,9 oranında artıp 491.000 poundu bulduğunu gösterdiğini, Londra’daki bir evin değerinin bir ay içinde 23.000 pound artmasının ise mümkün olmadığını ifade ediyor.
Zoopla Kasım ayı konut fiyat endeksine göre en büyük kazanç Merton ve Sutton kentlerinde olurken, Londra’da geçtiğimiz 12 ayda fiyatlar yalnızca %3 oranında arttı.
Birleşik Krallık konut piyasası analisti Neal Hudson, geçen sene fiyatlar yükselmiş olsa da kira piyasasındaki çalkantının yakında satış piyasasında da hissedilmeye başlanacağını öne sürüyor.
“Eğer kiralar düşüyorsa bu, ev sahiplerinin üzerinde bir baskı oluşturacaktır. Londra’nın çeşitli bölgelerinde brüt getiri zaten düşüktü ve eğer ev sahiplerinin herhangi bir borçları varsa bunları karşılamakta zorlanacaklardır.”
Bu durum, karlılığını yitirmiş kira amaçlı taşınmaz mülklerin bir anda topluca satışa çıkmasına sebep olabilir. Bu da konut fiyatlarında aşağı yönlü bir baskıya neden olabilir. Hudson, Thames’in güney yakasındaki devasa Battersea Power Station dönüşüm projesine atıfta bulunarak “Bunun olacağını biliyorduk, özellikle Nine Elms gibi yeni insa edilmiş piyasalarda.” diyor.
Donnell, binlerce kiracının kaybedilmesi, gelecekteki satışları da etkilecek diye ekliyor. “Kira piyasası zincirin başı. Bugün kiralama piyasasındaki faaliyet azlığı önümüzdeki dönemde Londra’da ilk mülk alımını yapacak kişilerin sayısına etki edebilir.” diyor.
Nüfusun tekrar hızlıca artması şehirden ayrılan kitlelerin geri dönmesine bağlı. Bu, aynı zamanda konut talebini de eski haline getirecektir. Ancak pandemi kontrol altına alınsa bile, kayda değer bir kısmını yabancı iş gücünün oluşturduğu konaklama sektöründe on binlerce iş kaybedildi ve bu bir gecede telafi edilemeyecek.
Hudson “Yurtdışından gelen kişilerin azalması dışında her şey yolunda.” diyor. “Öğrenciler dahil yurtdışından gelen daha az kişi var. Yani giden kişi sayısı bir düzenlilik arz etse bile, bu popülasyonun bir baskı altında olduğu anlamına gelir.”
Ancak rakamlar kalıcı değil. Brexit’in ardından kullanılmaya başlanan puan bazlı göçmenlik sistemi, Avrupa’dan gelen göçmenlerin karşılaştığı engellere bir yenisini daha ekledi. Siistemin uzun vadede Londra’ya taşınan kişi sayısını düşürmesi bekleniyor.
Bunun yanı sıra şehirden ayrılıp başka bir yerde ev satın alan Londralı sayısı da arttı. Emlak ofisi Hamptons International, geçen yıl Londra’dan taşınan Londralılar’ın merkez dışında 73.950 ev satın aldığını tahmin ediyor. Bu, 2016’dan beri en yüksek rakam. Ayrıca ekonomik kriz öncesinden beri Londra dışındaki en yüksek satış oranı.
Hamptons araştırma başkanı Aneisha Beveridge “Oransal olarak, Londra’dan giden biri tarafından satın alınan merkez dışındaki evlerin oranı 2007’den bu yana [%8,2] en yüksek seviyeye çıkarak %7,5’e ulaştı.” dedi.
Bunlardan biri de 31 yaşındaki Elysia Byrd ve erkek arkadaşı. Londra’daki kiralık dairelerinden ayrılarak Birleşik Krallık’ın güney kıyısındaki Hastings’de bir ev satın aldılar.
Londra’da büyüyen Byrd, “İkimiz de sanatçıyız ve Crystal Palace’da bir dairede yaşıyorduk. Bahçemiz yoktu ve tek bir yatak odamız vardı. Durup kendimize “Ne yapıyoruz?” diye sorduk. Şimdi ise bir stüdyomuz var ve denizi görebiliyorum.” diyor. Çift hiç Londra’da bir ev satın alabileceklerini düşünmüyor ve pandeminin taşınmak için “itici bir güç” olduğunu ifade ediyor.
2020’nin de gösterdiği gibi, toplu göçün konut fiyatlarını nasıl etkileyeceğine dair net bir tahminde bulunmak imkansız. Geçen sene pandeminin başlangıcındaki beklentiler, hükümetin müdahalesi ve değişen alıcı tercihleriyle karşılaştı.
2021 yılında bakanlar konut sektörünü desteklemek için adımlar atabilirler. Düşük faiz oranları, tarihsel olarak mülklerin çekiciliğini bir süre daha artırabilir. Bu yaşansa bile, emlak ofisleri bu sene çok kısıtlı bir fiyat artışı bekliyor.
Londra’nın merkezine yatırım yapmak
Birçok alıcı, bunların pandeminin geçici etkileri olduğuna inandı ve Londra’nın merkezinden ev satın aldılar. Bir hukuk danışmanı olan Anita, yedi yıl yakındaki bir yerde kirada yaşadıktan sonra Londra Şehri’nde Barbican yakınlarındaki yeni bir yerleşim yeri olan The Denizen’deki tek yatak odalı evini tuttu.
31 yaşındaki gerçek adını vermek istemeyen Anita, “Uzun saatler çalışıyorum ve 15 dakika yürüyerek iş yerime ulaşmak istedim. Evden çalışma trendinin devam edeceğinden şüpheliyim ve The City’nin eski yoğunluğuna geri döneceğini düşünüyorum.” diyor.
Kırsal alanlarda yeni bir yaşam tarzını deneyenlerden bazıları için ise bu durum yalnızca tekrardan şehirde yaşama isteklerini pekiştirdi. “Oldukça geniş alanı olan bir kır evinde yaşıyorduk ve çevremizde kimse yoktu. Kendimi izole ve ilham alamıyor hissettim.” diyor 41 yaşındaki moda tasarımcısı Stephanie.
“Tam bir kültür şokuydu. Kozmopolitan Londra’yı özledim. Kasaba pubları dışında gidecek hiçbir yer yoktu.” Stephanie ve ailesi yalnızca iki yıl önce Güney Oxfordshire’a taşındılar ama şimdi Hyde Park yakınlarındaki üç yatak odalı bir dairede yaşıyorlar.
Yeterince varlıklı olanlar her ikisinde de bir yer edinmeyi seçebilir. Berkshire Hathaway HomeServices’ten Martin Bikhit “Bu gruptakiler, kasabaya taşınmak büyük bir değişiklik olduğu için Londra hayatından tam olarak kopmak istemiyor. Taşınanlardan biri Surrey’de büyük bir yere taşınmıştı. Ancak çok sıkıldığı için Claridge’s’de haftanın üç günü için [Aralık ayında 4. aşama kısıtlamalar bitene kadar] oda kiralamaya başlamıştı.” diyor.
Londra ayrıcalığını yitiriyor mu?
Zoopla’ya göre Ulusal İstatistik Ofisi verileri Londra’daki fiyatların arttığını gösteriyorken, geçen yıl Londra’daki fiyat artışı Birleşik Krallık’taki herhangi bir yerden daha düşüktü. Damga vergisi muafiyeti teşviki sayesinde Kuzey Batı’da fiyatlar %5 arttı, bu oran Güney Batı’da ise %3,6.
Damga vergisi muafiyetinin 31 Mart’taki bitişinin ardından(*), emlak ofislerinin çoğu faaliyetlerde hızlı bir düşüş bekliyor. Eğer nüfus azalmaya devam ederse bu etki Londra’da daha fazla hissedilecek. Yeni puan bazlı göç sisteminin etkilerini araştıran bağımsız araştırma evi Carraighill’in raporuna göre bu oldukça mümkün.
“Puan bazlı sistem göçmenlerin aşmak zorunda olduğu yasal ve bürokratik aşamalar yaratıyor. Bu çok sayıda düşük vasıflı AB göçmeninin mücadelesini zorlaştırıyor.” şeklinde ifade ediyor raporun yazarı David Higgins. “Göçlerdeki yavaşlama Londra’da ev fiyatlarındaki artışı da yavaşlatacak. Bu, güneydoğu ve güneybatıyı da etkileyecek. Satmak istediğinizde satın bir göçmen yoksa, bunun doğal olarak pazarda sonuçları olacaktır.”
Zincir çözüldü
Ulusal İstatistik Ofisi önümüzdeki on yılda Londra’nın nüfus artışının yavaşlayacağını öne sürüyor. Higgins, “Fakat 2020 ve 2021 daha büyük düşüşler getirebilir. Thatcher döneminden beri güçlü nüfus artışı olan bir ülke için bu dramatik.” diyor.
Bu, İngiltere’nin diğer bölgelerindeki fiyatların yaklaştığı ve Londra’daki fiyatların ise nispeten az bir biçimde arttığı söz konusu dönemin uzaması anlamına gelebilir.
“Pound sterlin olarak Londra’daki fiyatlar düşüşteydi. Geçtiğimiz altı yılda, gerçek bir aşağı yönlü hareket söz konusuydu. Londra’da gördüğünüz şey küçük bir düzelme.” diyor Donnell.
Tavsiyeler
Fiyatlardaki düşüş veya dibe vurma daha iyi bir mülke geçmeye çalışan ev sahipleri için kötü bir haber. Hatta kendilerini varlık değeri negatife dönmüş bir mülkün kredisini ödüyor durumda bile bulabilirler. Ancak Hudson “Eğer Londra’nın daha makul fiyatlı olmasını ve genç insanlar için tekrardan daha çekici olmasını sağlarsa, bu gerçekten uzun vadeli bir perspektifle bakıldığında Londra’nın ihtiyacı olan şey olabilir.” diyor.
(*) Makale yayın tarihinden bu yana Maliye Bakanı damga vergisi muafiyetini kademeli olarak uzattı.
Makalenin orjinalini okumak için lütfen buraya tıklayınız.
Çeviri:Melike Kartal, Emir Şen, Baytu Realty
