Lloyds Konut Fiyat Tahmini
Geçen haftanın sonunda, Lloyds bankası üçüncü çeyrek Geçici Yönetim Değerlendirmesini yayınladı. Bu, emlak sektörünün kendisinden ziyade kurum içi finansal performansı ile ilgili bir çalışma. Ancak, konut kredilerinin kurumun işinin önemli bir parçası olmasından ötürü yine de sektörün 2023 görünümüne dair bazı dikkate değer tahminler barındırıyor.
Çalışma, farklı ekonomik koşullara göre farklı senaryoları değerlendiriyor. Ekonominin 2023’te çok az büyüdüğü (GSYİH +%0,4 artış) en iyi senaryodan, “aşağı yönlü ciddi düşüş” senaryosuna kadar (GSYİH -%4,5 düşüş) farklı koşullardaki durumları değerlendiriyor. Bu iki uç nokta için sırasıyla -%2,7 ve -%17,9 konut fiyatları gerilemesi öngörüyor. Gerçekleşecek senaryonunsa bu iki ucun ortasında bir yerde olacağına inanıyor. Olasılıklar dengesine göre de gelecek yıl ortalama konut fiyatlarında -%7,9 daralma öngörüyor. 2022 ile 2026 arasındaki tüm yıllar için bir ortalama alarak, mütevazı ama yine de pozitif konut fiyat artışı öngörüyor.
Baytu Realty olarak biz bu görüşlere çok katılamıyoruz. Tüm olumsuz görüş bildiren analizlerde ‘konut arzı kıtlığına’ vurgu yapılmadan geçilemezken, enflasyondan ötürü inşaat maliyetleri artarken, enflasyonist ekonomide iş yapma tecrübesi olmayan inşaat firmaları mevcut yatırımlarında frene basarken (ve dolayısıyla konut arzındaki sıkışmayı daha da kronikleştirirken) biz rakamların aşağı gidemeyeceği yönündeki görüşümüzde halen ısrarcıyız. İngiltere’nin enflasyonist ortama göre değerleme pratiği olmayan ve kültüründeki pesimizm, kurumların DNA’sına da işlemiş bir toplum olmasından kaynaklı bu negatif rakam beklentilerinin, pandemi yılında da olduğu üzere yine sene sonunda yerini şaşkınlık veren pozitif sonuçlara bırakacağını düşünüyoruz.
Bulgular ve alıntılar:
- Yukarı yönlü senaryoya göre büyümeye hızlı bir geri dönüşün olacağı ve 2024’te %7,2, 2025’te de %8,5 ve sonrasında da büyümeyle devam edecek bir süreç öngörülüyor.
- En olası tahmin olarak, 2024’te -%0,5’lik bir düşüşü müteakiben, 2025’te +%2,5 ve 2026’da +%2,3’lük mütevazı bir büyüme öngörüyor.
- Temel senaryo, 2025 ve 2026’daki artışların enflasyon oranından yüksek getiriler sunacağını öngörüyor. Bu senaryoya göre, aynı dönemde TÜFE enflasyonunun sırasıyla %2,2 ve %1,3 olması bekleniyor.
- Taban faiz oranın 2023’te %4 ile zirve yapmasını ve 2026’da %2,5’e düşeceğini öngörüyor.
Kira artışlarında Londra ve Kuzey Batı önde
Mevduat Koruma Servisi (Deposit Protection Service) tarafından yayınlanan son bulgular, 2022’nin üçüncü çeyreğinde ortalama kiraların ülke genelinde %2,18 ve yıllık bazda %8,68 gibi çarpıcı bir artış gösterdiğini gösteriyor.
DPS, 2021’in üçüncü çeyreği ile 2023’ün üçüncü çeyreği arasında, kiraların en hızlı Londra’da büyüdüğünü gösteriyor. +%11,95’luk artışlar enflasyonun üzerinde gerçekleşmiş gözüküyor. Bunu, +%8,98 artışla Kuzey Batı İngiltere bölgesi takip ediyor. Kira artışları İskoçya’da +%8,91 ve Güneybatı’da +%8,22 oldu. En yavaş kira artışlarıysa +%5,76 ve +%5,07 ile Doğu / Batı Midlands’da gerçekleşmiş gözüküyor.
Bulgular ve alıntılar:
- Son çeyrekte Londra dışındaki çoğu bölgede kira artış hızı biraz yavaşlamış olsa da, kiralar yeni zirveleri zorlamaya devam etti. Beş bölge, üç aylık dönemde kiralarda +%2 veya daha fazla artış gördü.
- Ülkede emlak türüne göre kiralar hem üçer aylık hem de yıllık olarak istikrarlı bir şekilde arttı. Konut tiplerine göre, daireler son 12 ayda +%9,52 ile en büyük kira artışını sağlamış gözüküyor. Sıralı evler (Terrace Houses) ve müstakil mülklerin her ikisi de +%8,59 ile eşit seviyede kira artışı sağlarken, yarı müstakil mülklerin kiraları +%7,97’le en düşük artışı sağlamış gözüküyor.
- DPS’nin genel müdürü Matt Trevett şunları söyledi: “Artık herkesin malumu olan kiralık konut stokundaki kıtlıklar ve hayat pahalılığındaki genel artışların bir sonucu olarak, 2022’nin üçüncü çeyreğinde İngiltere genelinde kiralar artmaya devam etti”.
- Londra’da daha büyük mülklere ve son 12 ayda dairelere yönelik devam eden talepler, başkentte de gördüğümüz yüksek kira artışlarının tetikleyicisi oluyor. Burada hatırlatmakta fayda var, Londra’daki kira artışları aslında pandemi sürecinde insanların şehir dışlarına kaçmasından ötürü düşen talep ve buna bağlı düşen kiraların tekrar normalleşmesi süreci. Londra söz konusu olduğunda, şu anda gerçek manada yeni zirveler gören bir kira pazarından bahsetmiyoruz.
İngiltere Merkez Bankası yeni taban faiz oranını belirledi
3 Kasım’da İngiltere Merkez Bankası Para Politikası Komitesi (PPK), yeni taban faiz oranını belirlemek için toplandı. TÜFE enflasyonu +%10,1’de seyrederken, sektör önde gelenleri bir kez daha önemli bir faiz artış bekliyordu. Kurum, +%0,75 puanlık bir artış yaparak yeni faiz oranını %3,0 olarak belirledi.
İngiltere Merkez Bankası yöneticisi Andrew Bailey geçmiş aylarda, kurumun enflasyonu kontrol altında tutmak için “ne gerekiyorsa” yapacağını belirtmişti. Piyasalarda da yıl sonuna kadar enflasyonun %11’e ulaşması öngörüsü hakim. Merkez Bankası’nın faiz artırım kararı yetkililerin önceki açıklamaları ve piyasa beklentileriyle uyumlu olmuş gözüküyor.
Merkez bankası, enflasyonu 2024 hedefi olan %2 seviyelerine yakın bir zamanda çekebilirse emlak piyasası bundan belirgin faydalar sağlayacaktır. Birincisi, piyasada fiyat artışlarının lokomotifi konumundaki kiracılar ve ev alıcıları üzerindeki hayat pahalılığı baskısı hafifleyecektir. İkincisi, PPK’nın taban faiz oranlarını tekrar düşürmesine imkân tanıyarak, uzun vadeli borçlanma maliyetlerini azaltacaktır. Bu da piyasa hareketliliğinde daha fazla hızlanmaya yol açabilir ve -arz ve talep arasındaki kronik dengesizlik göz önüne alındığında- konut fiyat artışlarında daha hızlı büyümenin katalizörü olabilir.
