Bu haftaki bültenimize küçük bir havadis ile başlamak istiyoruz. Bültenlerimizin dışında da sitemizi, yayınlarımızı takip eden okuyucular projeden pazarlamasını yaptığımız (Yorkshire & Humber bölgesi içinde) Leeds şehrindeki Springwell Gardens projemizden haberdardır.
Türkiye’den pek çok alıcının da bugüne kadar ilgi gösterip, topraktan alım yaptığı projemiz planlandığından iki ay erken, Ekim 2023’de teslim ediliyor. Türkiye’den gördüğü alıcı ilgisi bölgesel Yorkshire Post gazetesine de konu olan Springwell Gardens projesinde takriben ₺7.000.000’dan başlayan fiyatlara yatırım yapabilirsiniz.
· Kira
· Kiracı
· Kira zammı derdi olmadan, hemen ₺30.000’dan başlayan kira gelirleri elde edebilirsiniz.
Aşağıdaki bültenimizde, farklı kurumların Yorkshire & Humber bölgesi ve Leeds’in emlak piyasasına dair sunduğu etkileyici rakamları da okuduktan sonra, İngiltere’nin sigortacılık, medya ve üniversite kenti Leeds’in şehir merkezindeki projemiz ve burada kalan son daireler hakkında bilgi almak isterseniz, bizimle gecikmeden iletişime geçin.
Son emlak piyasası raporları net bir şekilde konut fiyatlarının kuzeyde yükselip, güneyde düştüğünü gösteriyor. Emlak piyasası söz konusu olduğunda ülkede açık bir Kuzey ve Güney ayrımı gözlemleniyor.
Londra ve Güney Doğu’da fiyatlar zaten uzun zamandır ülke genelinden yüksekti. Artan konut kredisi (mortgage) maliyetleri neticesinde satın alınabilirlik iyice zorlaştı. Böyle olunca da adı geçen diğer bölgelerdeki daha makul fiyatlı mülkler, daha alınabilir olmaları nedeniyle piyasa değerlerini korumaya devam edebiliyorlar.
Söz konusu bu bölgesel farklılıklarda hızlı bir değişimin olması mümkün değil. O nedenle de bu bölgesel modelin devam etmesi bekleniyor. Sonuç olarak Birleşik Krallık’ta daha uygun fiyatlı konutların olduğu pazarların yatırımcılar için daha iyi fırsatlar sunmaya devam edeceği anlaşılmaktadır. Fiyatların en kısa sürede toparlanıp, en hızlı artacağı bölgeler buralardır. Yine kira getirilerinin de en yüksek olacağı bölgeler buralar olacaktır.
TwentyEA Konut Fiyat Endeksi
Emlak pazarlama veri uzmanı TwentyEA’nın son konut fiyat endeksi, Birleşik Krallık genelinde fiyat artışının oldukça dalgalı bir seyir izlediğini gösteriyor. Ulusal düzeyde konut fiyatlarının bir önceki yıla göre +%3,8 oranında arttığını bildiriyor. Bölgesel olarak ise artışlar Kuzey İrlanda’da +%8,4 ile Batı Midlands’da +%2,5 aralıkları arasında değişmektedir. Bu rakamlar, son zamanlarda konut kredisi veren kuruluşlar veya emlakçılar tarafından yayınlanan endekslerde belirtilen rakamlardan belirgin bir şekilde daha yüksek. Ancak, gerçekte ödenen fiyatları yansıtmayan, kredi (mortgage) değerlemeleri ya da satışa çıkış fiyatları yerine, satış kapanış fiyatlarına dayandığı için daha doğru olması muhtemeldir.
TwentyEA’nın yönetici direktörü Katy Billany şunları söyledi: “Son birkaç aydır okuduğumuz sayısız kasvetli manşete rağmen, satışa çıkış fiyatları ve satışın kapanış fiyatları Birleşik Krallık genelinde artmaya devam etti. İngiltere’deki on bölgeden dördünde kapanış fiyatlarında +%5 veya daha fazla artış görüldü. Bu eğilim İskoçya ve Kuzey İrlanda’da da görülüyor. Bu durum, yüksek enflasyon ve artan faiz oranlarına rağmen alıcı talebinin gücünü göstermektedir.
Bulgular ve alıntılar:
· Kuzey İrlanda +%8.4 ile kapanış fiyatlarının en fazla arttığı bölge olurken, Güney Batı, Londra içi, İngiltere’nin Doğusu, Kuzey Batı ve İskoçya +%5’in üzerinde büyüme kaydetti.
· Satışa çıkış fiyatlarındaki yıllık artış da +%7 ile Kuzey İrlanda’da en yüksek seviyede gerçekleşmiştir. Bu bölgeyi Kuzey Batı İngiltere (+%5.7), İskoçya (+%5.7) ve Yorkshire & Humber (+%5.1) takip etti.
· Şubat ayından bu yana ‘satış süreleri’ her ay düşmeye devam etti ve Temmuz ayında 113 güne geriledi.
· Ülke genelinde, en düşük fiyatlı mülklerin (£200.000’un altındakiler) pazarlığında başarıyla satışın kapatılması oranları, geçen yılın bu zamanına göre önemli ölçüde daha yüksek.
Satın alınabilirlik artıyor: Zoopla
Zoopla tarafından yapılan yeni bir araştırma, kredi ve satın alınabilirlik konusundaki endişelerin bu yıl konut satışlarında kayda değer bir düşüşe yol açtığını, ancak tablonun iyileşme yönelimini ortaya koyuyor. Araştırmaya göre 2023 yılında tamamlanan konut satışları 2022 yılına kıyasla %21 oranında azalarak bir milyon civarında gerçekleşecek. Bu, 2012’den bu yana en yavaş yıllık satış oranı. Bununla birlikte, kurum kredi oranlarının “düşmeye başladığını ve bu yıl içinde %5’in altına düşmesini beklediklerini” de belirtiyor.
Bir diğer iyi haber ise, kazançlara göre satın alınabilirliğin artıyor olması. Zoopla, ortalama kazançların artmaya devam etmesi, konut fiyatlarının büyük ölçüde sabit kalması ve kredi faizlerinin kademeli olarak düşmesi nedeniyle konut fiyatının kazanca oranının 2023 yılı boyunca %9 ila %10 arasında iyileşeceğini belirtiyor. Bu oran iyileştikçe, piyasada hareketliliğin devam etmesi ve ortalama konut fiyatlarının yeniden hızlı yükselimini bekleyebiliriz.
Bulgular ve çıkarımlar:
· Zoopla, pazarın bölünmüşlüğüne işaret ediyor. Nakit alıcı satışları yıllık bazda sadece %1 düşerken, krediyle finanse edilen satışlar %28 azaldı. Bu durum, satın alınabilirlik endişeleri ve konut alımlarının tüm vadesinin ödenmesi sürecindeki tüm maliyetler hakkındaki belirsizlik arasındaki ilişkiyi açık şekilde ortaya koyuyor.
· Çoğu ev sahibinin, bir sonraki adımı planlamadan önce mortgage faiz oranlarının düşmesini bekliyor olması da yavaşlamadaki önemli bir etken olabilir. 3 ve 4 yatak odalı evlerin satışlarındaki -%40’lara varan daha büyük düşüşler de bunu teyit eder nitelikte. Zoopla, bu grubun, tüm satışların üçte birini oluşturduğunu tahmin ediyor.
· Ödenebilirlik endişeleri en çok Güney Doğu’da görülüyor. Zoopla’nın tahminlerine göre burada ortalama fiyatlı bir evi satın alabilmek için alıcıların yıllık hane gelirinin £75.000’un üzerinde olması gerekiyor.
· Zoopla, 2023 yılı sonuna kadar Birleşik Krallıkta konut fiyatlarının kazançlara oranının 20 yıllık ortalamaya (6.3’e 1) geri döneceğini öngörüyor.
Zoopla Konut Fiyat Endeksi
Zoopla, bu ay Ağustos Konut Fiyat Endeksini de yayınladı. Yıllık bazda +%0.1’lik büyüme rakamı, fiyatların Nationwide ve Halifax’ın en son endeks verilerinden daha güçlü kaldığını göstermektedir. Zoopla’nın açıkladığı oran, aynı zamanda mütevazı bir büyümeye işaret eden ONS / Arazi Kayıtları Fiyat endeksi ile de çok daha uyumlu.
Diğer kaynaklar gibi Zoopla da belirgin bir Kuzey / Güney ayrımını ortaya koyuyor. Araştırma Müdürü Richard Donnell, “Konut fiyatlarındaki yıllık değişimin İskoçya’da %1.7 ile Londra’da %1 arasında değiştiğini” yazıyor. Bu durum, satın alınabilirlik raporu ile de paralellik arz ediyor: “Zayıflayan talebin ev fiyatların ıaşağı çektiği güneyde, alıcılar artık etkin bir şekilde piyasanın dışına itiliyor. Öte yandan, kuzeydeki daha uygun fiyatlı pazarlarda emlak fiyatları daha ucuz olduğundan, alıcıların kullanması gereken kredi miktarları da daha düşük oluyor. Bu da talebi ve bunun sonucu olarak da fiyatları ayakta tutuyor.”
Bulgular ve alıntılar:
· Emlak fiyatlarındaki bu Kuzey / Güney ayrımı 2023’ün geri kalanında ve 2024’te de devam edecek.
· İngiltere’nin güneyindeki her bölgede konut fiyatları geçtiğimiz yıl
· %1’e varan oranlarda düşüş gösterdi. Ancak Birleşik Krallığın diğer tüm bölgelerinde düşük, tek haneli konut fiyat artışları kaydediliyor.
· Bölgesel düzeyde, en güçlü fiyat artışı İskoçya (+%1.7), Kuzey Batı (+%1.2) ve Yorkshire & Humber’da (+%0.9) görüldü. En kötü performans gösteren bölgeler ise Londra ve İngiltere’nin doğusu. Her iki bölgede de fiyatlarda %1 oranında düşüş görüldü.
· 20 şehirlik endekste Edinburgh en güçlü büyümeyi kaydederken (+%2), onu Nottingham ve Birmingham (her ikisi de +%1.2) takip etti. Diğer önde gelen şehirler arasında Leeds, Liverpool, Manchester ve Sheffield yer aldı.
