Bu haftaki yeni raporlar, yükselen mortgage (konut kredisi) maliyetlerinin Birleşik Krallık emlak piyasasının farklı bölgelerine farklı şekillerde etki ettiğini gösteriyor.
Zoopla’nın en son konut fiyat endeksi, farklı şehirlerdeki büyüme oranları arasında önemli farklılıklar olduğunu gösteriyor. Görülen o ki düşük fiyatlı konutların olduğu bölgeler yatırımcılar için en karlı yatırım bölgeleri olmaya devam edecek.
Mali müşavirlik firması Hargreaves Lansdown tarafından hazırlanan yeni bir rapora göre yüksek kredi faizlerinin bir başka etkisi de, ilk kez konut alacakları alım kararlarını erteleyip kiracı olarak kalmaya teşvik etmesi. Firma, genç alıcıların kredi alımındaki depozito miktarlarını denkleştirme ve sonrasındaki ödeme maliyetleri açısından karşı karşıya kaldıkları artan zorlukların altını çiziyor. Bunun sektöre etkisi giriş seviyesi konutların daha az satışı, buna karşın kira piyasasının daha da büyümesi şeklinde olabilir.
Diğer bir öne çıkan güncel konu da enerji verimliliği alanında. Raporlar, yatırımcıların daha yüksek enerji verimliliği (EPC) derecelendirmesine sahip mülkleri tercih ettiği ya da mevcut konut stokunda enerji verimliliği iyileştirmelerine ciddi yatırımlar yaptığını ortaya koyuyor. Bu konu gittikçe de önem kazanacak gibi duruyor. Zira değişen mevzuat, artan yaşam maliyetlerinden ötürü kiracıların arayışlarında düşük sarfiyatlı konutların öne çıkması bu trendi daha da hızlandıracak gibi gözüküyor. Bu da eski geleneksel konutlar yerine yeni yapıların popülerliğinin artacağı anlamına gelecektir.
Fiyat artışı ve pazar hareketliliği
Zoopla’nın Haziran Konut Fiyat Endeksi, “2023’ün ilk yarısında düşen konut kredisi faizlerinin satışları artırdığını, bunun da fiyatlarda küçük artışlara yol açtığını” bildirdi. Son dört haftadaki satış sayıları beş yıllık sezon ortalamasından +%8 daha yüksek ve yılın ilk 5 ayında gerçekleşen toplam satışlar 5 yıllık ortalamanın %2 marjı içerisine gelmiş gözüküyor.
Rapor, “Satış hacimlerindeki bu iyileşme, 3 aylık konut fiyatı artış hızında küçük bir yükselişe yol açarak, 2022’nin 4. çeyreği ve 2023’ün 1. çeyreği boyunca kaydedilen üç aylık fiyat düşüşlerini tersine çevirdi” diye ekliyor. Şu anda, ortalama Birleşik Krallık konut fiyatlarının yıllık bazda +%1,2 arttığını hesaplarken, büyümenin bölgelere göre önemli ölçüde farlılıklar gösterdiğinin altını çiziyor. Ayrıca, “yüksek konut kredisi faizleri alımları yavaşlattıkça, yılın ikinci yarısında üç aylık fiyat düşüşlerinin geri dönebileceğini” söylüyor. Buna göre, yıl sonuna kadar fiyatların -%5’e varan düşüşler görme olasılığının hala var olduğu belirtiliyor. Ancak bu düşüşlerin de yine İngiltere’nin konut fiyatlarının daha yüksek olduğu (Londra gibi) bölgelerde daha yüksek olacağı öngörüsünde bulunuyor.
Bulgular ve alıntılar:
• İşgücü piyasasının güçlü kalması, kazançların artması ve enerji fiyatlarının düşmeye başlamasıyla Birleşik Krallık tüketici güveni son 5 ayda toparlandı.
• Bölgesel konut fiyat endekslerine bakıldığında, konut fiyatıyla, fiyat artışları arasında doğrudan bir bağlantı olduğu görülüyor. Bu bağlamda da olası bir fiyat düşüşünde ortalama fiyatların £350.000 üzerinde olduğu pazarlarda düşüşlerin daha yüksek olması öngörülüyor.
• Bölgesel düzeyde Birleşik Krallığın en hızlı yıllık fiyat artışları, konut fiyatlarının daha uygun olduğu bölgelerde görüldü: Galler (+%2,5), West Midlands (+%2,4), Kuzey Batı (+%2,3) ve Yorkshire & Humber (+%2,2). Londra ve Kuzey İrlanda sırasıyla -%0,2 ve -%0,8’lik büyüme oranlarıyla (reel küçülme) en kötü performans gösteren bölgeler oldu.
• Zoopla şehir endeksinde en güçlü performans gösteren şehirler; Nottingham (+%2,9), Birmingham (+%2,7), Sheffield (+%2,4), Manchester (+%2,3) ve Leeds (+%2,3) olduğunu belirtiyor.
Aralık 2023’de teslim edilecek olan Yorkshire ve Humber bölgesindeki Springwell Gardens projemizden bugüne kadar Türkiye’den otuza yakın yatırımcı alım yaptı. 223 dairelik projede inşaat firması elinde kalan daire sayısı bugün 50’nin altında. Topraktan giriş yapmış yatırımcılara ait olup, 31 Mart 2023 itibariyle satışa çıkan , inşaat firmasının dahi elinde kalmamış olan fiyat aralıklarındaki dairelerden birinde yatırım yapabilmek için bize yazın
Kira piyasası güçlenmeye devam edecek
Mali müşavirlik firması Hargreaves Lansdown yakın tarihli bir yayınında, artan alım maliyetlerinden ötürü alım niyetlerini erteleyenlerden ötürü kira piyasasındaki talebin uzun vadede güçlü kalmaya devam edeceğini belirtti.
Şirketin 2.000 kişiyle yaptığı anket, yetişkinlerin %17’sinin konut kredilerini kapattıklarında emeklilik yaşını geçmiş olacaklarını düşündüklerini ortaya koyarken, %9’unun borçlarını ancak 70 yaşın üzerinde ödeyebileceklerine inandıklarını gösterdi. Ayrıca, 55 yaş ve üzeri konut kredisi sahibi anket katılımcılarının %18’i de 70 yaşını aştıklarında ödemelerini tamamlayacaklarını söylerken, %7’si borçlarını kapatamayacaklarını düşündüklerini söyledi.
Bulgular ve alıntılar:
• Hargreaves Lansdown’ın kişisel finans başkanı Sarah Coles şunları söyledi: “Daha yüksek kredi oranları, muhtemelen daha fazla insanın kredilerini daha ileri yaşlarda ödeyeceği anlamına geliyor”.
• Sorunun nedeni yalnızca yüksek mortgage oranları değil. Şu anda bir evin ortalama maliyeti £286.000 iken, gerekli depozito miktarını denkleştirebilmek de çok daha uzun sürüyor. Bu, ilk kez konut alacakların ortalama yaşının 30 yaşa dayandığı anlamına geliyor”.
• Bulguları yorumlayan Landlord Today şu sonuca varıyor: “Artan konut kredisi geri ödeme sürelerinden hoşnut olmayan kesimden ötürü kiralama talebinin uzun vadede yüksek kalması muhtemel görünüyor”.
Enerji verimliliği konusu gündeme yerleşti
Rightmove tarafından yeni ev sahibi olmuş kesim arasında yapılan anket, yatırımcıların daha yüksek enerji verimliliği (EPC) derecelendirmesine sahip mülklere olan ilgisinin artmaya devam ettiğini ortaya koydu. Firma, birçok yatırımcının mülklerinin enerji verimliliğini iyileştirmek için mevzuatı beklemek yerine, şimdiden iyileştirmeleri yapmayı veya halihazırda daha yüksek enerji verimliliği olan yeni mülkleri satın almayı seçtiğini bildirdi.
Önerilen mevzuata göre, kiralanan tüm mülklerin 2028 yılına kadar minimum enerji verimlilik derecesinin “C” olması gerekecek. Bunun, yeni kiralık kontrat yapılacak mülkler için çok daha erken, Aralık 2025 olabileceği söyleniyor. Rightmove’un bulguları ev sahiplerinin %61’inin enerji verimliliği “C” seviyesinin altındaki mülkleri almaktan imtina edeceğini ortaya koyuyor. Bu oranın 2022’de sadece %47 olduğu düşünülecek olursa, piyasadaki güncel yönelimi net ortaya koyan bir rakam olduğu anlaşılabiliyor.
Bulgular ve alıntılar:
• Enerji verimliliği (EPC) konusundaki bilgi seviyesi hızla artıyor. Rightmove, geçen yılki %65’e kıyasla ev sahiplerinin %80’inin artık yeni enerji verimliliği mevzuatından haberdar olduğunu belirtiyor.
• Şirket sözcüsü Tim Bannister konuyla ilgili, “EPC mevzuatında yapılacak değişiklikler ev sahipleri için artan bir endişe kaynağı. Ancak veriler, birçoğunun ilerleme kaydettiğini ve yatırımlarını yeni asgari standardı karşılayacak mülklere yönlendirdiklerini gösteriyor”.
• Küçük yatırımcılar gerekli düzenlemeleri yapacak kaynağa sahip olmadıklarından mülklerinin satışına yöneliyor. Daha büyük portföylere sahip yatırımcılarsa, enerji verimliliği düşük konutlarının verimliliğini yükseltmek için gerekli iyileştirmeleri yapmayı planlamaya başladı. Bu, önümüzdeki birkaç yıl içinde bahsettiğimiz ikinci gruptaki yatırımcıların imkanı daha düşük birinci gruptaki yatırımcıların elindeki mülkleri toplayıp, gerekli iyileştirmeleri yaptıktan sonra bunları tekrar kiralık konut olarak pazara sunması sürecini doğurabilir.
• Anketin yayına verildiği bugünlerde bazı kredi kuruluşları da EPC iyileştirme yatırımlarını teşvik etmeye yönelik finansal ürünleri piyasaya sunmaya başladılar bile.
