Rightmove Konut Fiyat Endeksi
Rightmove, Kasım Konut Fiyat Endeksini, ‘Sonbahar Beyanından’ birkaç gün önce, 14 Kasım’da yayınladı. Yıllık büyüme oranını geçen ayki yıllık +%7,8’den, +%7,2’ye negatif güncelledi. Aylık ortalama satış fiyatlarının da -%1,1 düştüğünü bildirdi.
Ortalama ev değerini 366.999 pounda çıkaran bu düşüş, piyasanın genelindeki süregelen ama küçük bir daralmaya işaret eden diğer güncel endekslerin sonuçlarıyla da büyük ölçüde tutarlı. Bu, kısmen artan hayat pahalılığının etkisi, kısmen de mevsimsel faktörlerden kaynaklı. Rightmove, düşüşün tam olarak “2015-2019 pandemi öncesi yıllarında Kasım ayında kaydedilen ortalama -%1.1’lik düşüşle örtüştüğünü” belirtiyor. Kısacası, bu istisnai bir sonuç ve bundan yola çıkarak yatırımcıların farklı anlamlar çıkarmasına gerek yok. Ancak, önümüzdeki belirsizlik sürecinde fiyatların toparlanmaya başlamadan önce biraz daha daralması muhtemeldir.
Bulgular ve alıntılar:
- Bazı yeni konut alıcıları piyasaların daha belirginleşmesini bekleme eğilimine girerken, bir kısmıysa zaten zorlanarak alım yapabilecekken, mevcut piyasa şartlarında alım yapabilme imkanını yitirmiş oldular. Son iki yılın çılgın piyasası, beklenenden daha az sorunlu bir şekilde ancak ani bir şekilde, daha normal bir piyasaya dönüştü.
- Ekim ayında, Rightmove’da satılmayan mülklerin %8’inin fiyatları düşürülürken, yine bu veri de Ekim 2019’da %7,5 olan fiyatı düşürülen mülklerin sayısı ile paralel.
- Alıcı talebi, 2019’un daha ‘normal’ piyasasına göre hala +%4 daha fazla.
- Tarihsel olarak düşük faiz oranları dönemi sona erdi. Ancak kredi faiz oranları ve piyasadaki kredi olanaklarında stabiliteye erişildiğine dair işaretler var.
Enerji verimliliğinin artan önemi
Son günlerde sektörde konutlarda enerji verimliliğinin iyileştirilmesine önem verilmesi konusuna daha sık vurgu yapılmaya başlandı. Shawbrook Bank, “Enerji Verimliliği (EVS) Mücadelesiyle Yüzleşmek” başlıklı son raporunda, İngiliz ev sahiplerinin %70’inin hala EVS derecesi D veya daha düşük olan kiralık mülklere sahip olduğunu duyurdu. Hükümetin 2025’ten itibaren yeni kira kontratı yapılacak konutların en az C bandında enerji verimliliği olması gerektiği koşuluna rağmen, henüz piyasadaki portföyler buna hazır gözükmüyor. Rapor, ekonomik koşullar nedeniyle bu dönüşümü gerçekleştirmekte bütçe olarak zorlanan ev sahiplerine vurgu yapıyor. Kredi kuruluşlarının daha fazla destek sunması gerektiğini belirtiyor.
Başta Paragon, Barclays gibi birtakım bankalar, yılın başından bu yana kiraya verme amaçlı alımlar için bir dizi “yeşil” konut kredisi sundular. Buna göre, daha yüksek enerji verimlilik derecesine sahip mülkler için daha uygun koşullu kredi olanakları sağlayacaklar. 15 Kasım’da Barclays, yerli kredi müşterilerine “enerji verimliliğine yönelik belli iyileştirmeleri yaptıklarında 2.000 pounda kadar nakit ödül” sunacağını duyurdu. Geçen ay Santander, enerji verimliliğini yükseltmenin bir mülkün değerini yaklaşık %10 arttırabileceğini gösteren verileri yayınladı. 15 Kasım’da Ulusal Konut Sahipleri Birliği’nin (NRLA) geleneksel yıllık konferansının ana başlığı enerji verimliliği konusuydu.
Bulgular ve alıntılar:
- Shawbrook şöyle yazıyor: “Artan hayat pahalılığı, özel kiracıları, ev sahiplerini ve sektör paydaşlarını en çok düşündüren konu. Artık herkes enerji piyasasındaki değişikliklere karşı çok daha duyarlı. Bu durum, enerji verimliliğini artırma, hanelerin elektrik ve gaz tüketimini azaltma ihtiyacına ilişkin farkındalığı daha da artırdı”.
- Ev sahiplerinin %44’ü, yasada önerilen 2025 tarihine kadar mülklerinin enerji verimliliği notunu yükseltmenin önündeki en büyük engelin bütçe olduğunu söylüyor. Oran, tek bir mülkü olan konut yatırımcıları arasında %51’e yükseliyor.
- Konut sektörü paydaşlarının, konut sahiplerini desteklemek için mümkün olan her şeyi yapmaları gerekiyor. İyileştirme maliyetlerinin yatırımcılar için önde gelen bir endişe kaynağı olduğu açık. Kredi kuruluşları ve aracı kurumlara burada düşen görev, bu desteği sağlamak adına en güncel ve doğru rehberliği sağlayarak, ihtiyaca göre uyarlanmış kredi ve köprü finansmanı ürünleri sunmak olacaktır.
- Geçen ay Santander, “ev alıcıları, yenilenen evlere +%9,4 daha yüksek ödeme yapıyor. Bu, ortalama ev fiyatları göz önüne alındığında 26.600 poundluk bir farka eşit. Yani, bir konutu enerji verimliliği daha yüksek hale getirmenin maliyetinin iki katından fazla” tespitinde bulundu.
Değişen davranış modelleri
Son anketlere göre, değişen ekonomik görünüm, emlak yatırım piyasasında davranış şekillerini de değiştirmiş gözüküyor. Bu hafta, konut gayrimenkulleri çevrim içi bilgi portalı Property Industry Eye, Handelsbanken tarafından hazırlanan bir raporun ayrıntılarını yayınladı. Buna göre, beş yatırımcıdan biri 2023’te en az bir mülk satmayı planlıyor. Öte yandan, Property Reporter, köprü finansmanı komisyoncusu Finbri’nin yeni anket sonuçlarını sunuyor. Bu da İngiltere’deki yatırımcıların yarısından fazlasının portföylerini gelecek yıl genişletmeyi planladığını gösteriyor.
Bulgular ve alıntılar:
- Finbri sözcüsü Stephen Clark şunları söyledi: “Tüm emlak yatırımcılarının %50’den biraz fazlası 2023’te yatırım yapmayı planlıyor. Yatırımcıların %33’ü yatırım yapmayı planlamıyor, %16’sı ise emin değil. Öte yandan, beşten fazla yatırım amaçlı gayrimenkulü olan daha tecrübeli yatırımcıların %68’i 2023’te doğacak fırsatlardan yararlanmayı planlıyor.
- Handelsbanken, ev sahiplerinin %60’ının daha yüksek maliyetleri karşılayabilmek için kiraları artırmaya hazırlandığını tahmin ediyor. Bu nedenle de ikincil ve üçüncül yatırım bölgelerinin yatırımcılar tarafından giderek daha fazla tercih edildiğini belirtiyor. Üçte birinden fazlası (%34) büyük şehir merkezlerindeki mülklerden uzaklaşıyor.
- %45’inin damga vergisi eşiğinin altında kalmak için daha düşük değerli mülkleri satın almayı planladığını ekliyor.
- Handelsbanken’in Birleşik Krallık baş ekonomisti James Sproule şunları söyledi: “Tecrübeli ev sahipleri, potansiyel kiracılar için her zamankinden daha büyük bir endişe haline gelen enerji verimliliğine yatırım yapmak ve portföylerini düşük maliyetli bir şekilde yeniden şekillendirmek için SDLT’deki değişikliklerden yararlanıyorlar”.
