Eylül ayının ilk haftalarında emlak piyasasının en dikkat çekici iki raporu kira konusuna odaklandı.

Her iki rapor da aylık kira getirilerinin enflasyon oranının oldukça üzerinde artmaya devam ettiğini gösteriyor. Kira gelirlerinin yıllık %10’un üzerinde artması ve Tüketici Fiyatları Endeksinin %6,8 ile oldukça düşük bir seviyede seyretmesi, mülklerin ev sahipleri için son derece kârlı olduğunu gösteriyor.

Nispeten yüksek faiz oranları bazı yatırımcılar için maliyetleri artırsa da kredi verenlerin kıyasıya rekabeti mortgage oranlarını giderek aşağı çekiyor. Özellikle son iki haftada çoğu banka faiz oranlarını düşürdü ve bazı konut kredileri merkez bankası taban faiz oranının çok az üzerinde. Gerçekten de bazı mortgage (kredi) paketleri yıllık %5’in çok altında faizle teklif ediliyor.

Bu indirimler satış hacimlerini ya da konut fiyatlarında büyüme oranlarını henüz etkilemeye başlamadı. Bununla birlikte, konut talebinin hâlâ arzdan büyük ölçüde fazla olması ve satın alınabilirliğin her geçen gün artması nedeniyle, gayrimenkul değerlerinin kaçınılmaz olarak yeniden yükselmesi bekleniyor. Yıllık ortalama %2 gibi düşük bir enflasyonun olduğu Birleşik Krallık’ta gayrimenkul fiyatlarının ve bunlardan gelen reel kârın sürekli artması bilinen bir tarihsel model.

Goodlord Kira Endeksi

Goodlord’un Ağustos Kira Endeksi, kiraların baş döndürücü bir hızla artmaya devam ettiğini gösteriyor. Temmuz ve Ağustos aylarındaki hafif düşüşe rağmen, kiralar geçen yılın aynı dönemine göre +%10 daha yüksek. Şirket, kira piyasası üzerindeki konut arzı kıtlığının “fiyatları rekor seviyelere çıkardığını” belirtiyor.

Birleşik Krallık’ta tipik olarak Haziran ve Temmuz aylarında kayda değer bir fiyat artışı olur ve ardından daha sakin bir Ağustos ayı yaşanır. Goodlord, Kuzey Doğu, Kuzey Batı ve Güney Batı’da ortalama değerler bir parça düşse de bunu Temmuz ayındaki büyük artışları takip ettiğini belirtiyor.

Bulgular ve alıntılar

• Goodlord CEO’su William Reeve şunları söylüyor: Temmuz ayında öyle bir rekor kırıldı ki, Ağustos ayında ortalama kiralarda hafif bir düşüş görmek hiç şaşırtıcı olmaz.
• Büyük resme baktığınızda, piyasanın hâlâ son derece sıcak olduğunu görüyorsunuz. Aylık 1.300 pound bariyerinin üst üste ikinci ayda da aşılmasıyla birlikte, kira getirileri yıllık ortalamalarda önemli ölçüde artış gösterdi.
• Eylül ayı genellikle fiyatlarda yıllık zirveyi beraberinde getirir. Bu nedenle mevsimsel değişimler başlamadan önce bir ay daha yüksek kiralar görmemiz muhtemeldir.
• Kira gelirleri genellikle çok düzenli olmuştur. Ağustos ayı, Temmuz 2022’den bu yana iki kiracı arasındaki boş kalma süreleri açısından en düşük ikinci ay oldu.

Homelet Kiralama Endeksi

Homelet’in Ağustos Kira Endeksi de benzer sonuçlar ortaya koyuyor. Rapor, ortalama kira gelirlerinde yıllık +%10,3’lük bir büyüme oranı ve aylık +%1,4’lük bir artış bildiriyor. Buna göre Birleşik Krallık kira ortalaması aylık 1.261 pounda ulaşıyor.

Goodlord rakamları yalnızca İngiltere içi bölgelere aitken Homelet’in tüm Birleşik Krallık’ı kapsadığını hatırlatalım. Ortalama kira değerleri Londra ve Güney Doğu’da nispeten yüksek; İskoçya, Galler ve Kuzey İrlanda’nın birçok bölgesinde ise nispeten düşüktür. Homelet’in açıkladığı ortalama rakamların genelde diğer araştırmalara göre daha düşük olma eğiliminde olduğu unutulmamalıdır. İstatistikler, Ağustos ayı boyunca kaydedilen 50.000 yeni kiralamada fiilen elde edilen kira bedellerine dayanıyor.  

Bulgular ve alıntılar:

• Homelet CEO’su Andy Halstead şunları söylüyor:  Kira bedelleri rekor kırmaya devam ediyor… her bir bölge bir önceki aya göre büyük bir artış gösteriyor.
• Yıllık kira artışlarının en hızlı gerçekleştiği bölgeler arasında, İskoçya (+%15,8) ve Londra (+%12,9) yer alıyor ancak Birleşik Krallık’ın tüm bölgelerinde önemli artışlar görülüyor.
• Londra hariç tutulduğunda, Birleşik Krallık’taki ortalama kira bedelleri geçen aya göre $%1,4 artışla aylık 1.051 pounddur.

• Durgun piyasada bile son bir yılda (döviz bazında) fiyatların %0,9  arttığı Yorkshire & Humber bölgesinde
• Üniversite ve ticaret şehri Leeds’in şehir merkezinde
• Ekim ayında teslim 223 daire
• Binlerce beyaz yakalı kiracı potansiyeli barındıran plazalar bölgesinin yanı başında
• Bölgenin tek yeni konut projesi
• 17 yıldan kısa sürede yatırım geri dönüş süresi (şu anda Türkiye’de 30+ yıl)
• Kiracı derdi yok, kiracıyla kira artışı pazarlığı derdi yok,
• Ekim sonuna kadar geçerli 55.000 TL özel indirim (Avukatlık hizmetlerine yönelik)
• 7.000.000 TL’den başlayan fiyatlarla ve krediyle alım imkanı (37.000 TL’den başlayan aylık kira getirisi)
• Son fırsat daireler ve indirimli alım imkanından yararlanmak için tıklayın, bizimle iletişime geçin

Konut Fiyat Endeksleri

Büyük ölçüde farklı metodolojilerin bir sonucu olarak, son birkaç aydır farklı konut fiyat endeksleri tarafından verilen rakamlarda giderek artan bir eşitsizlik söz konusu. Aradaki farkı örneklemek gerekirse, ONS / Land Registry’nin (Ulusal İstatistik Ofisi / Tapu Dairesinin) son endeksi yıllık %1,7’lik bir büyüme oranı bildirirken, Nationwide’ın Ağustos endeksi yıllık -%5,3’lük bir düşüş bildiriyor. Halifax’da  -%4,6’lık bir oran veriyor.

Bunlar büyük farklılıklar olmakla birlikte fark, Nationwide ve Halifax’ın verilerinin konut (mortgage) kredisiyle alımlara dayanmasından kaynaklanıyor. ONS’nin verileri bir aydan fazla bir süre geriden gelse de, hesaplamalarının daha doğru ve daha kapsamlı olduğunu söyleyebiliriz. Bunun nedeni, gerçekleşen satış fiyatlarına dayanmaları ve sadece konut kredisiyle alınan mülklerin satış rakamlarını değil, nakit satışları da kapsaması. Bununla birlikte, salt kredi ile alımların rakamlarını gösteren istatistikler, krediye dayalı pazar segmentindeki değişimleri göstermesi açısından oldukça yararlı. Kredi faiz oranlarındaki kademeli düşüşlerle birlikte faiz oranlarına dair hassasiyetin yavaş yavaş ortadan kalkması     bekleniyor.

Bulgular ve özetler:

• Nationwide şunları belirtiyor:Daha geniş ekonomik koşulların bizim (ve diğer tahmincilerin çoğunun) beklentileri doğrultusunda gelişmesi halinde, nispeten yumuşak bir iniş hâlâ mümkün. Pazarın kısa vadede durgun seyretmesi muhtemel olsa da gelir oranlarındaki dengeli artışlar, mütevazı bir şekilde düşen konutların satın alınabilirliğini iyileştirecektir. Özellikle de kredi kuruluşları, Merkez Bankası faiz oranlarını takip etmek yerine, baz faiz zirveye ulaştığında dahi konut kredisi oranlarını ılımlı tutmaya devam edecek olurlarsa.
• Halifax, bir önceki yıla göre yaşanan düşüşe rağmen, “ortalama fiyatların salgın öncesi seviyelerin yaklaşık +£40.000 üzerinde kaldığını” bildirdi.
• Kuzey bölgelerindeki fiyatlar genel olarak güney bölgelerindeki konut fiyatlarına oranla daha dirençli olduğunu kanıtlıyor. Alıcıların daha büyük depozito koyma zorunluluğu ve daha büyük aylık geri ödemeleri finanse etmek zorunda kalıyor olması Güney Doğu’da fiyatların en büyük düşüşü yaşamasına sebep oluyor.
• Halifax, satın alınabilirlik artmaya devam ettikçe piyasa faaliyetlerinin de canlanacağını belirtiyor. “Gelir artışı son aylarda güçlü kalmaya devam etti ve bu da ilk kez ev alacaklar için konut fiyatının gelire oranının geçen yıl Haziran ayındaki 5,8 zirvesinden şu anda 5,1’e düştüğünü gösterdi. Bu, Haziran 2020’den bu yana görülen en uygun fiyatlı seviye.“

Kısa Kısa Diğer Haberler

Kredi verenler arasındaki rekabetin bir sonucu olarak mortgage faiz oranları düşüyor. Bununla kalmayıp İngiltere Merkez Bankası daha da cesaret verici haberlerin ipuçlarını veriyor. Merkez Bankası Başkanı Andrew Bailey 6 Eylül’de Hazine Seçim Komitesi’ne yaptığı açıklamada faiz oranlarının zirveye yakın seyrettiğini söyledi. Enflasyonun yavaşladığına dair açık kanıtlar olduğunu ekledi ve sonuç olarak “(faiz oranı) döngüsünün zirvesine artık çok daha yakınız” dedi.

Bültene kayıt olmak için aşağıdaki formu doldurabilirsiniz.