Kuşkusuz, geçen haftanın en önemli gündemi, sadece İngiltere’de değil, dünyanın birçok yerinde, Birleşik Krallık ve İngiliz Milletler Topluluğu Kraliçesi’nin vefatı oldu. Biz de Baytu Realty olarak Birleşik Krallığın istikrar sembolü İkinci Elizabeth’in ölümünden ötürü taziyemizi paylaşıyoruz.

Kraliçe’nin son görevi, çekişmeli bir yarışla Muhafazakar parti liderliğine seçilen Lizz Truss’ı Başbakan olarak atamak ve hükümeti kurmak görevini vermek oldu. Yeni liderle birlikte, hükümet politikasındaki olası değişiklikler ve öncelikler de geniş çapta tartışılmaya başlandı. Bu gelişmelerin emlak piyasasına etkilerini görmek için muhtemelen henüz erken.

Son birkaç günde, yakın zamanda sık karşılaştığımız söylemi tekrar eden yeni raporların yayınlanması da dahil, birçok başka sektörel gelişme de oldu. Artan yaşam maliyetlerine rağmen, konut talebi hem değer hem de ortalama kirabedeli anlamında büyümeyi sürdürüyor. Nationwide’ın en son konut fiyat endeksi, aydan aya kiralarda gerçekleşen büyümeyi gözler önüne seriyor. Homelet’in ve Goodlord’un Ağustos kira endeksleri de kira bedellerinde aylık olarak ciddi büyüme olduğunu gösteriyor.

Her ne kadar daha az ses getirse de önemli bir bilgi kaynağı olan Paragon Bank da kira getirileri anlamında önemli bir rapor yayınladı. Bu ve benzeri kuruluşlarca yapılan önceki çalışmalarda da olduğu gibi, İngiltere’nin daha küçük üniversite şehirleri, özellikle İngiltere’nin daha uygun fiyatlı bölgelerindekiler, bu listede başı çekmeye devam ediyor.

Ulusal Konut Fiyat Endeksi

Nationwide, ayın başında yıllık fiyat artışında mütevazı bir yavaşlama gösteren en son konut fiyat endeksini yayınladı. Buna göre, Ağustos raporu, Temmuz rakamı olan %11’den, %10’a tek puanlık bir gerileme kaydetti. Ancak bu yine de pozitif aylık büyümeye tekabül ediyor.

Nationwide raporunda, “Mevsimsel etkiler dikkate alındığında fiyatlar aylık bazda %0,8 arttı. Bu, art arda on üç aydır süre gelen bir artış dönemi demek oluyor. Nationwide’ın rakamları, İngiltere’da bir konutun sadece iki yıl içinde ortalama £50.000 değerlendiği anlamına geliyor.

Bulgular ve alıntılar:

• Rakamlar hakkında yorum yapan Nationwide Baş Ekonomisti Robert Gardner, “Ağustos’ta bir gevşeme olmuş olmakla beraber, yıllık konut fiyatlarındaki artış, onuncu ay üst üste çift hanelerde kaldı” dedi.
• Araştırmacıların son aylarda daha az yeni alıcı olduğunu bildirmesi ve konut alımları için kredi onaylarının sayısının düşmesiyle birlikte konut piyasasının bir miktar ivme kaybettiğine dair işaretler var.
• Ancak, bugüne kadarki yavaşlama ılımlıydı ve piyasadaki stok sıkıntısıyla birleştiğinde, bu fiyat artışının sabit kalmasına yetti.
• Önümüzdeki çeyreklerde aile bütçeleri üzerindeki yaşam maliyetlerinden kaynaklı baskı arttıkça piyasanın daha da yavaşlamasını bekliyoruz… Ayrıca, İngiltere Merkez Bankası’nın faiz oranlarını artırmaya devam etmesi bekleniyor. Bu da piyasada soğuma etkisi yaratacaktır.

Homelet Kira Endeksi

Homelet’in Eylül ayının ilk haftasında yayınladığı rapor da piyasanın gidişine dair önemli bilgiler içeriyordu. Ağustos Kira Endeksi, aylık bazda sağlıklı kira artışlarına ve bunun beraberinde yıllık %8,5’lik bir büyümeye işaret ediyor.

Yıllık rakam, kira talebinin hala çok güçlü olduğunu ve Kiralık konut yatırımcıları sektörünün (KKYS) çok sağlam temellere dayandığını ortaya koyuyor. Ancak daha şaşırtıcı olan aylık %1,4 seviyelerindeki kira artışları. Hızla artan yaşam maliyetleri ve artan enerji maliyetlerinden kaynaklanan düşük tüketici güveni döneminde, kira bedellerinde bir gevşeme beklenir. Ancak aksine, piyasada kiralar hızla artmaya devam ediyor. Geçen ay da aylık kira artış oranı %1,3’tü. Bir diğer çarpıcı bulgu bu durumun bölgesel olmayıp tüm Birleşik Krallık genelinde gözlemlemiyor olması.

Bulgular ve alıntılar:

• Homelet, yıllık kira artış oranlarının en yüksek olduğu bölgeleri şöyle sıralıyor; İskoçya (%13,6), Kuzey İrlanda (%12,9) ve Greater London (%10,8). Üç bölge aynı zamanda aylık olarak da kira artış oranlarının en yüksek olduğu yerler oldu.
• Verileri yorumlayan Homelet CEO’su Andy Halstead, artan maliyetlerin olduğu bir ortamda bu kazanç seviyelerinin sürdürülebilir olup olmayacağını sorguladı.
• Halstead, “Kiracıların satın alınabilirlik kısıtlamaları esnetilmeye başlayacak. Bu ortamda emlakçıların hem kiracılara hem de ev sahiplerine sağlayabileceği hizmet katma değeri öne çıkacaktır. Kiracı kontrollerinin doğru yapılması ve yüksek kaliteli kiracıların bulunması, doğru konut sahiplerine doğru sigorta paketlerinin sunulması, yatırımcılar için önemi artan hizmetler haline geldi.”
• Yaklaşık olarak aynı zamanlarda yayınlanan Goodlord Rental Index (Goodlord Kira Endeksi) verileri yalnızca İngiltere ile ilgili olmasına rağmen (İskoçya, Galler ve Kuzey İrlanda hariç) daha da yüksek (%11,8) bir yıllık büyüme oranına işaret ediyor. Bu araştırmanın verilerine göre rakamlar bölgelere göre daha büyük farklılıklar ortaya koyuyor. Ancak kurum, “Temmuz gibi bir rekor ayının ardından” bu tür dalgalı bir tablonun normal olabileceğine dikkat çekiyor.

En çok değer artışı sağlayan Birleşik Krallık şehirleri

Her ay Birleşik Krallık’taki sermaye ve kira artışlarına ilişkin görüşleri ortaya koyan birçok sektör raporu ve anketiyayınlanıyor. Ancak bunların çok azı getiri oranlarını analiz ediyor oluyor. Oysa yatırımların ne kadar etkili ve verimli olduğunun ölçümlenmesi açısından getiri oranlarının tespiti son derece önemli. Kiraya yönelik yatırımlara (KYY) konut kredisi sağlayan uzman kuruluş Paragon Bank’ın verileri bu manada ilginç sonuçlar ortaya koyuyor.

Şirketin en son araştırması, popüler öğrenci kasabaları ve şehirlerine odaklanıyor. En verimli 10 yeri belirleyen rapor, beklentilere meydan okuyan sonuçlar ortaya koyuyor. Buna göre, en iyi performanslı pazarların çoğu, alışılmışın aksine birden fazla üniversiteye sahip büyük şehirler değil. En yüksek kira artışlarını sağlayan yerler daha ziyade tek bir üniversiteye sahip daha küçük (ve genellikle daha uygun fiyatlı) yerler gözüküyor. Paragon şöyle diyor: “En yüksek getiri sağlayan 10 üniversite kasabasından ve kentinden sekizi yalnızca bir ana üniversiteye sahip. En iyi 20 verimli yer dikkate alındığında bu sayı 14’e çıkıyor”.

Siz de, Türkiye’de bir konut alabileceğiniz bütçede bir yatırımla İngiltere’de böyle bir yatırımda yer almak ve pound bazında 20 yılın altında, Türk Lirası olarak 10 yıl civarında geri dönüşler alacağınız yatırımlar yapmak isterseniz, buraya tıklayın, bize yazın. Sizinle bilgileri paylaşalım.

Bulgular ve alıntılar:

• Derby bölgesindeki ev sahipleri, öğrenci bölgesi addedilen posta kodlarındaki konutlarından ortalama %8,67 kira getirisi elde ederek, listenin zirvesindeler. South Wales Üniversitesi kampüsüne ev sahipliği yapan Pontypridd, %8,31’likkira getirisiyle listede ikinci oldu. Kira getiri oranları anlamında ilk 5’teki diğer şehirler sırasıyla; Hull (%8,12), Salford (%8,0), Lincoln (%7,97).
• Öğrenci konutları yatırım geri dönüşleri açısından bakıldığında, en iyi 10 lokasyon içinde sadece iki tanesinin (Liverpool ve Coventry) birden fazla üniversiteye sahip olduğunu görüyoruz. Liverpool %7,88 kira getirisi ile listede yer alırken, Coventry %7,69 getiri sağlamış.
• Paragon Bank, Krediler Genel Müdürü Richard Rowntree konuyla ilgili: “Londra, Birmingham ve Manchester gibi büyük şehirler genellikle en büyük öğrenci nüfusuna sahip olsalar da, getiri elde etmek için illa ki en iyi yerolmuyorlar. Zira buralarda daha çok sayıda ve daha üst standartlar sunan çok fazla rekabet de beraberinde geliyor.”
• En iyi getiri sağlayan öğrenci bölgelerine baktığımızda sıklıkla göze çarpan bir diğer kriter de mülklerin ortalama değerinin düşüklüğü. Listenin ilk beş yerine baktığımızda ortalama mülk değerlerinin ulusal ortalama değer olan £278.000’un altında olduğunu görüyoruz”.

Bültene kayıt olmak için aşağıda ki formu doldurabilirsiniz.