Bu haftaki bültenimizi de Goodlord’un son raporunun da gözler önüne serdiği üzere Birleşik Krallık emlak piyasasında aylardır süre gelen bir trendin tekrarı ile açıyoruz.
Buna göre, kiralık konuta olan yüksek talep neticesinde konut sahipleri enflasyon oranının çok ötesinde kira gelir artışları elde ediyorlar. Geçmiş krizleri referans alarak panik havası yaratmaya çalışan bir kesim basına rağmen Birleşik Krallık kira piyasası beklenenin de ötesinde bir performans sergileyerek ne kadar dirençli olduğunu ortaya koydu.
Geçmişteki sorunlu borç verme uygulamalarının geride bırakılmış olması, geliştirilmiş kredi geri ödeme stres testleri ve gelir düzeylerindeki yüksek artışların neticesinde kredi sahiplerinin geri ödemeler konusunda karşı karşıya kaldıkları riskler geçmişteki gibi yüksek değil. Emlak muhabiri Russel Quirk, durumu son derece net şekilde ifade ediyor: “Gerçekler! Bazen emlak piyasasındaki felaket tellalları ve gözü dönmüş medya patronlarının arzuları ile hiç örtüşmeyebiliyor!”.
Görüşlerin ne olduğu ve kimden geldiği bir yana, ciddi yatırımcılar için esas olması gereken her zaman ‘rakama dayalı verilerdir’. Bu gözden bakıldığında da Birleşik Krallık konut piyasası gücünü her gün biraz daha kanıtlamaya devam ediyor.
Sansasyon yaratma çabasına karşı bir tepki
Magazin gazeteleri aylardır konut piyasasında kıyamet haberleri yayınlayarak tirajlarını artırıyor. Neyse ki birkaç saygın kaynak, gerçekleri vurgulayarak ve belirli istatistiklerin halkın algısını çarpıtmak için bilinçli olarak nasıl seçildiğini analiz ederek, histeriye karşı konuşmaya başladı.
Örneğin, emlak köşe yazarı Russel Quirk, çevrimiçi konut gayrimenkulleri portalı ‘Property Industry Eye’ için yazdığı bir makalede önemli bir noktaya değiniyor. Özellikle çevrim içi medyadaki son manşetleri “tıklama, paylaşma ve (yayıncıların) kasalarını doldurma amaçlı tasarlanmış ucuz, sansasyonel dikkat çekici metinler” olmakla eleştiriyor. Abartılı olarak, kasıtlı yazılmış olumsuz bir dizi haberden yola çıkarak güncel durumu tarihsel bağlamda değerlendiriyor. Faiz taban oranı %5’e yükselmiş olabilir, ancak “şu anda, paranın maliyetinin son 15 yıl dışında tarihteki diğer tüm zamanlara kıyasla düşük kaldığına” dikkat çekiyor.
The Times ayrıca İngiltere ve Galler’deki ödenemeyen kredi borçlarından ötürü haciz olunan konutların geçen yıla göre %24 arttığını öne süren son manşetleri de eleştiriyor. Zira tamamen ‘dram tablosu’ yaratmak üzere yayınlanan bu rakamlar çok düşük bir tabandan hesaplanmıştır. Gerçekte, The Times’ın ifade ettiği üzere: “Hacze düşen konut sayısı sadece 579’dan 718’e çıktı… (Bu) Birleşik Krallık büyüklüğündeki bir ülke için çok fazla değil ve hâlâ pandemiden önceki haciz vakalarının %45 altında. 1992’de bankalar 75.000 evi haczetmişti. Gerçek olan şu ki, haczedilen konut sayısı şu anda 40 yılın en düşük seviyesinde”.
Bulgular ve alıntı:
• Russel Quirk şöyle yazıyor; “40 yaş veya üzerindeyseniz, yüksek faiz oranının gerçekte ne demek olduğunu bilirsiniz”. 1992’de Merkez Bankası taban oranı %15’e ulaşmıştı. O zamana kadar uzun vadeli ortalama %10 civarındaydı. ‘Normal’ tablosu o yıllarda bu şekildeydi.
• Aksini iddia eden medya kuruluşlarına rağmen net olan durum şu ki, kriz diye bahsedilen piyasadaki durum 1992 veya 2008 yıllarındaki gerçek krizlerle kesinlikle benzeşmiyor.
• Tarihsel veriler, Merkez Bankası faizinin %5’lerde olduğu durumlarda insanların ödemelerini yapabildikleri gerçeğini gösteriyor. Ev fiyatları şu anda 2020’ye göre yaklaşık +%20 daha yüksek ve negatif öz sermaye gibi bir endişe söz konusu değil.
• Landbay Genel Müdürü Paul Brett, konut yatırımcılarının %40’ının gelecek yıl içinde portföylerini genişletmeyi planladığını gösteren yeni anketine değinirken, “Kiraya vermek amaçlı konut yatırımı yapanların piyasasının zayıflayacağı ve çok sayıda konut sahibinin piyasadan çıkacağı yorumlarına rağmen güncel veriler, konut sahiplerinin halen fırsat kovaladıklarını gösteriyor”, dediğini ifade etti.
Aralık 2023’de teslim edilecek olan Yorkshire ve Humber bölgesindeki Springwell Gardens projemizden bugüne kadar Türkiye’den otuza yakın yatırımcı alım yaptı. 223 dairelik projede inşaat firması elinde kalan daire sayısı bugün 50’nin altında. Topraktan giriş yapmış yatırımcılara ait olup, 31 Mart 2023 itibariyle satışa çıkan , inşaat firmasının dahi elinde kalmamış olan fiyat aralıklarındaki dairelerden birinde yatırım yapabilmek için bize yazın
Goodlord Kira Endeksi
Goodlord’un Haziran ayı Kira Endeksi, İngiltere’de ortalama kiranın şu anda £1.148 olduğunu ortaya koydu. Haziran 2022’deki £1.050 aylık kira bedeli referans alınırsa, bu yıllık +%9,3’lük bir kira artış bedeli demek oluyor. Sırf geçen ay kira bedelleri +%3,3 arttı. Bu da piyasanın yatırımcılar için hala gittikçe iyileşmekte olduğunu gösteriyor.
Goodlord yorumunda, “Kira bedellerinin arttığı bir ay daha geride bırakılırken, piyasanın yaz ayları için ısınmaya başladığı görülmeye başlandı bile. Evlerin iki kiracı arası boş kalma sürelerine baktığımızda Haziran ayında İngiltere’deki boş kalma sürelerinin ortalama üç gün düşerek 19 günden 16 güne indiğini görüyoruz.
Bulgular ve alıntılar:
• Kiralama bedelleri üst üste altı ay arttı. Kiralar şu anda Eylül 2022’den bu yana kaydedilen en yüksek seviyede. Fiyatlardaki en büyük artış, kiraların Haziran ayında £1.092’den £1.191’a +%9 arttığı Güney Batı’da kaydedildi.
• Boş kalma süreleri en çok Güney Batı (-%45), Batı Midlands (-%21), Kuzey Doğu (-%16) ve Kuzey Batı’da (-%15) düştü.
• Goodlord, kira bedellerindeki artışların “yaz boyunca devam edeceğini” tahmin ediyor. Haziran ayında görülen boş kalma sürelerindeki bu yüksek düşüş, piyasadaki yoğunluğun neticesinde kiracıların mülkleri daha piyasaya çıkar çıkmaz kapmasının bir neticesi.
Konut değerlerinde yavaştan kaydedilen yükselişler
Ortalama gelir düzeyi artışı konut fiyat artışlarının üzerinde gerçekleşiyor. Böyle olunca da faiz oranları da düştükçe borç ödeme zorluklarının da azalması öngürülebilir. Ancak bu arada satışa çıkan konutlar için istenen fiyatlarda bir artış görülmüyor. Nationwide’ın Haziran Konut Fiyat Endeksi, konut fiyatlarının ay boyunca “geniş ölçüde sabit” kaldığını ve mevsimsel etkileri hesaba kattıktan sonra mütevazı bir +%0,1 artış gösterdiğini bildiriyor. Bu, Mayıs ayındaki -%0,1’lik bir düşüşün ardından gelen bir veri ve ortalama konut fiyatının £260.736’dan £262.239’a çıktığı anlamına geliyor.
Nationwide’ın Baş Ekonomisti Robert Gardner, rakamlarla ilgili olarak şunları söyledi: “Uzun vadeli borçlanma maliyetleri, geçen yıl mini-Bütçe’nin ardından geçerli olan seviyelere yükseldi. Ancak buna rağmen toplumsal hissiyat o günkü gibi olumsuz etkilenmedi. Örneğin, kredi başvurularının sayısı henüz azalmadı … ve tüketici güven endeksinde iyileşmeler görülmeye devam ediyor”.
Bulgular ve alıntılar:
• İşgücü piyasası koşullarının görece sağlam kalması, işsizlik oranının %5’in altında kalması ve gelir artışlarının da sağlıklı bir gelişim göstermesi bekleniyor. Banka taban faiz oranı da önümüzdeki aylarda zirve yaptıktan sonra daha uzun vadede düşüşe geçecektir.
• Sonuç olarak, sağlıklı gelir artışı oranları ve ılımlı fiyat düşüşlerinin bir kombinasyonu, özellikle kredi oranları ılımlıysa, satın alınabilirliği zaman içinde artıracaktır.
