Haftaya Bakış 4 Temmuz 2022

Bu hafta sizlerle İngiltere’nin kiralık konut yatırımcıları sektöründe gelişen ilginç ve bizim Türk yatırımcılarımız açısından da potansiyel olarak olumlu neticileri olabilecek gelişmelere değineceğiz. Geçen haftalarda İngiltere medyasında da  bolca yer aldığı üzere, mevzuat değişiklikleri ve nakit sıkıntısı çeken kiracıların kiralarını ödeyememe riskleri artmakta.

Bu da, yatırımcı olarak kiraya vermek üzere konut alan, bunların kira işletmeciliğini yapan bazı ev sahiplerinin, evlerini satarak ‘Kiralık konut sektörü (PRS)’ olarak ifade edilen bu sektörden çıkıyorlar gibi görünüyor. Bu durum neticesinde ortaya çıkacak mülk kıtlığı, her şeye rağmen konut yatırımı sektöründe kalmaya devam eden yatırımcıların lehlerine işleyecektir.

Konut sektöründe iki katmanlı bir pazarın önümüzdeki dönemde giderek daha hakim olacağı görünüyor. Giderek daha fazla talep gören ve artan getiri sağlayan modern, enerji verimliliği yüksek konutlar birinci kategoriyi oluşturacaklar. Diğer kategorideyse eski, ısı verimliliği düşük ve kredi ödemelerinde sıkıntı doğurabilecek, iki kiracı arası boş kalma süreleri daha uzun olabilecek ve kira alımında gecikme riskleri daha yüksek olan konutlar yer alıyor. Yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda modern enerji verimlilik standartlarına göre dönüştürülmüş konutlar, sürekli gelişen bu sektörde kesinlikle daha güvenli ve daha karlı yatırım opsiyonları olarak gözüküyor.

Bununla birlikte ulusal seviyedeki arz kıtlığı şu anda fiyat artışlarının piyasa genelinde hakim olmasını temin ediyor. Bu artış hem konut değerleri, hem de kira değerlerinde görülebiliyor. Tahmin etmesi daha zor olan, düşük değerli, kötü ısı yalıtımı olan evler için bu durumun ne kadar süreceği. Ön göstergeler, kiralık konut yatırımcıları bir şekilde sektörü terk edeceklerse, bunun daha çok pazarın bu ikinci kategorideki konutlarına sahip kesimde gerçekleşeceği yönünde. Birinci kategorideki konutlardaysa fiyatlar kaçınılmaz olarak artacak gibi görünüyor.

Konut Fiyatları ve Tahminler

Ulusal İstatistik Ofisi (ONS) geçen hafta en son konut fiyat endeksini yayınladı. Kredi kuruluşları ve emlakçıların Mayıs veya Haziran ayına ait verileri içeren endekslerinin aksine, bu endeks Nisan ayına ait verileri içeriyor. Ancak rakamlar her grupta da benzerlik gösteriyor. ONS, fiyatların Nisan 2022’ye kadar geçen 12 aylık dönemde ortalama %12,4 arttığını belirtiyor. Bu da Mart 2022’deki 12 aylık süreçte elde edilen %9,7 artış oranının hayli üzerinde.

Bu oranın yılın ikinci yarısında bir miktar gerilemesi muhtemel. Ancak, Knight Frank’in son 5 yıllık tahmininin öne sürdüğü gibi, fiyat artış trendi birçok kişinin beklediğinden daha dirençli gözüküyor. Ajans, İngiltere geneli için ortalama fiyat artış tahminini 2026 yılı sonuna kadar %13,6’dan %16,9’ya yükselterek, revize etti. “Arz, beklenenden daha yavaş bir şekilde artıyor. Bu da fiyat büyümesinin yılı çift hanelere doğru, yüksek bir seviyede bitirmesi beklentisini doğuruyor”.

 Bulgular ve alıntılar:

• ONS, İskoçya ve Galler’de (her ikisi de %16,2) en güçlü fiyat artışını gösterirken, onu İngiltere (%11,9) ve ardından Kuzey İrlanda (%10,4) izliyor.
• Raporda: “Nisan 2022’de ortalama Birleşik Krallık ev fiyatı £281.000 idi ve bu, geçen yılın bu zamanından £31.000 daha yüksek”.
• Knight Frank’e göre önümüzdeki 5 yıllık süreçte en hızlı büyümeyi göreceğimiz bölgeler; Doğu İngiltere (%18,5), Doğu Midlands (18,0), West Midlands (%17,5) ve Güney Doğu (%17,3).
• En yavaş büyümenin Güney Batı (%12,5), Londra (%13,0) ve İskoçya’da (%14,1) olacağını tahmin ediyor.

Kiralık konut sektörü (PRS) Arz ve Yükselen Değerler

Hem ONS hem de Knight Frank, devam eden fiyat artışının temel itici gücü olarak arz kıtlığını gösteriyor. Bu yeni bir şey değil ve aylardır fiyat artışlarının ardından ana katalizör olarak görülen neden ‘arz kıtlığı’. Bununla birlikte, kiralık konut sektöründe arz konusu, özellikle hükümet kanadında yeni yasal düzenlemeler geliştirilmesi baskısını da beraberinde getiriyor.

Property Industry Eye isimli sektörel yayın kuruluşu kiracıların, ülke genelinde artan yaşam maliyetleriyle paralel artan ekonomik endişelerine vurgu yapan Homelet ve Dataloft’un yeni bulgularını paylaşıyor. Makale, bazı ev sahiplerinin artan kiralar neticesinde kiralarını toplayamama endişeleri ve yeni yasal baskıların (‘Daha Adil Özel Kiralama Sektörü’ kanun değişimi kılavuzunda önerilen değişiklikler) ışığında sektörden çekilebileceğine dikkat çekiyor. Kuşkusuz bu riskler piyasanın daha düşük bütçeli kesimine hitap eden ucunda daha belirgin. Daha fazla kazanan kiracılara hitap eden daha modern standartta evlerde bu risk daha düşük. Ayrıca, her şeye rağmen piyasada kalan yatırımcılar, artan stok kıtlığından fayda sağlayarak bu ‘krizi’ fırsata çevirebiliceklerdir.

Bulgular ve alıntılar:

• Homelet, “Kiracıların %78’i, yaşam maliyeti artışlarının kirayı ödeme yeterlilikleri üzerinde “orta ila önemli derecede etkisi” olacağını düşünüyor.”
• HomeLet’in CEO’su Andy Halstead, “Kiralık piyasası İngiltere’nin konut ihtiyaçlarını karşılamada kritik bir rol oynuyor. Ancak pazarda yeterli konut stoğu yok. Birçok ev sahibinin piyasadan çıkmayı tercih etmesi de bu da stok seviyeleri üzerinde daha da fazla baskıya neden oluyor”.
• Property Reporter’da ortaya konan görüşler de çok farklı değil. Kuruluşa göre, “mevcut kiralık mülklere yönelik kiracı talebinin üç katına çıkmasıyla birlikte stok sıkıntısı daha da belirginleşmiş durumda. Bu da kiracıların istedikleri evi tutmak için kira teklif savaşları yapmasına ve neticesinde evlerin daha yüksek kiralara tutulmasına yol açıyor… Bazı yatırımcı konut sahiplerinin piyasadan çıkmayı tercih etmesiyle, piyasadaki kiralık mülk sayısı daha da azalıyor. Bu da talep edilen kiraları doğal olarak arttıyor”.

Propertymark Kiralama Verileri

Propertymark’ın en son PRS Raporu, kiralama arzında çok fazla değişiklik kaydetmemekle birlikte talepte bir artış olduğunu bildiriyor. Bu da fiyatların yukarı yönlü eğiliminin devamına neden olan bir dengesizliğe yol açıyor. Kuruluş, Şubat ayından bu yana kendisine kayıtlı emlak firmalarının kiralık olarak pazarladıkları mülk sayısının ayda ortalama 5 arttığını belirtiyor. Bununla beraber, her bir üye kuruluşa gelen kiralama taleplerinin ortalama 35 daha fazla olduğu tespitini yapıyor.

Bu dengesizliğin doğal sonucu yine yükselen rakamlar oluyor. Bu eğilim de Propertymark’ın verilerine yansıyor. Üyelerinin %79’u artan kiraları rapor ediyor. Aynı koşulların neticesi olarak iki kiracı arası boşluk dönemleri de aşağı çekilme eğiliminde gözüküyor. Kuruluşa göre, “Acenteler, Mayıs ayında, iki kiracıar asındaki ortalama boş kalma süresinin iki haftanın altında olduğunu bildirdi. Bu süre, 3 hafta olan Mayıs ayı uzun vadeli ortalamasının (2015-2019 dönemi) bir hafta altında bir süre”.

Bulgular ve alıntılar:

• Üyelerimiz, Mayıs ayında üye şube başına ortalama on adet kiralık konut bulunduğunu bildirdi. Bu, Nisan ayına çok benziyor ve geçen aydan bu yana yeni stok seviyeleri açısından çok az şeyin değiştiğini gösteriyor.
• Mayıs ayında üye şube başına ortalama 113 yeni başvuru kaydedildi. Bu, ortalama olarak 78 yeni başvurunun kaydedildiği Şubat ayından bu yana önemli bir artış.
• Bu yavaş ve istikrarlı yükseliş, mevcut kiralık artışlarının bir yansıması gibi gözüküyor. Mevcut evlerle bunlara olan talep artışı eşleşmeye devam ettikçe, kiralar üzerindeki yukarı yönlü baskı da devam edecektir.

Bültene kayıt olmak için aşağıda ki formu doldurabilirsiniz.