Bu hafta, İngiltere Merkez Bankası faiz baz oranını %2,25’e yükseltti. Bu, kredi sahipleri için iyi haber olmamakla birlikte taban faiz oranı tarihi standartlara göre halen de düşük bir seviyede.
Banka, duyurusunu 22 Eylül Perşembe günü İngiltere’nin yeni Maliye Bakanı Kwasi Kwarteng’in mini bütçesinin ayrıntılarını açıklamasından sadece bir gün önce yaptı. Önümüzdeki hafta bu özel mali tablonun emlak sektörü üzerindeki olası etkilerini inceleyerek bazı analizler sunacağız.
Bu açıklamadan önce dahi tüketici davranışlarındaki değişimlere dair bazı ipuçlarını raporlardan elde etmeye başlamıştık. Konut kredisi sahiplerinin daha uzun vadeli sabit kredileri tercih etmeye başlamaları, enerji verimliliği daha yüksek mülklere yönelik artan ilgileri, yaşam maliyetlerini kontrol altına alma çabaları, değişen tüketici eğilimlerinden sadece bazıları.
Bu hafta, bu raporların yanı sıra konut arzı sorununu da ele alacağız. Son haftalarda, çeşitli kaynaklar konut stoku arzındaki mütevazi artışlara dikkat çekti. Ancak daha yeni bulgular arz ve talep arasındaki farkın halen çok büyük olduğunu gösteriyor. Bu da fiyatlara ve satın alınabilirliğe olan etkileri itibariyle kolay atlatılamayacak, kısa sürede çözülemeyecek bir problem. Bunun bir sonucu olarak ilk kez insanlar alıcılığa geçişlerini erteleyerek, daha uzun süre kiracı kalma eğiliminde gözüküyorlar. Bu da kira talebinin de güçlü kalmaya devam edeceği anlamına geliyor.
Kiralık konut yatırımı yapan ve yatırımlarını yeni, enerji verimliliği yüksek mülklere yapmış olanlar için kuşkusuz sevindirici bir haber. Eski mülkleri olan yatırımcılar içinse evlerinin enerji verimliliğini yükseltmek adına göğüslemeleri gereken yeni bir masraf kapısının habercisi.
Siz de, pazardaki arayış eğilimleri ile paralel, son teknolojilere, yüksek enerji verimlilik derecesine sahip olacak şekilde inşa edilmekte olan Springwell Gardens projemizde yerinizi şimdiden alın. Şu anda kadar projedeki satışların %10’u Türk yatırımcılara ait. İngiltere’nin en yüksek kira artışları gören bölgesindeki projemizde 2021’den 2022’ye resmi değerleme kuruluşu rakamlarına göre metrekare fiyatları %14 artmış durumda.
Siz de Ağustos 2022 itibariyle takribi ₺2.000.000 ile bir yatırıma girmek, dövizle kira ve değer artışı sunan böyle bir projede diğer Türk yatırımcılarla birlikte yer almak isterseniz buraya tıklayarak bizimle iletişime geçin, rakamlara beraber bakalım. Türkiye’de emlak alabileceğiniz rakamlara İngiltere’de yatırımın kapılarını beraber aralayalım.
Taban faiz oranı kararı
22 Eylül’de Merkez Bankası taban faiz oranını yarım puan artırarak %2,25’e çıkartacağını açıkladı. Bu artış, Ulusal İstatistik Ofisi’nin (ONS) Ağustos ayında açıkladığı %9,1 TÜFE oranının ardından beklenen bir gelişme (bir önceki ayki TÜFE %10,1).
Para Politikası Kurulu (PPK) tarafından açıklanan bu üst üste yedinci artış, pek çok diğer ülkenin ulusal bankalarının da enflasyonu düşürmek ve para birimlerinin değerini korumak amaçlı attıkları adımlarla paralel bir politika.
Bulgular ve alıntılar:
- Artış, nispeten büyük olmakla birlikte, bazı ekonomistlerin öngördüğü %0,75 artışın gerisinde.
- Artış, kiraya vermek amaçlı yatırım alımlarının kredi faizlerini etkileyerek ödeme maliyetlerini yükseltecektir. Düşen reel gelirler ve yüksek enflasyon döneminde bu durum, önümüzdeki aylarda konut fiyatlarındaki artışın hızını yavaşlatabilir.
- Enflasyon ve yükselen taban faiz oranları Birleşik Krallık’a özgü değil. Amerika Birleşik Devletleri’nde de Ağustos ayına kadarki yıllık TÜFE %8,3 ve taban faiz oranı son 14 yılın en yüksek seviyesinde.
- Avrupa Merkez Bankası da Temmuz 2022’de baz oranını %0,5’ten %1,25’e yükseltti. Haziran’da %9,6 ve Temmuz’da %9,8 ile AB’deki enflasyon oranları genel olarak Birleşik Krallık ile paralel bir seyir izliyor.
Hayat pahalılığı tüketici davranışlarını değiştiriyor
Kuşkusuz ki artan hayat pahalılığı İngiltere vatandaşları, işletmeleri ve hükümeti için bir endişe kaynağı. Çok sayıda rapor, bütçelerin daralması ve insanların artan fiyatları ödeyememesinin, önümüzdeki aylarda konut değer artışları ve kira bedellerine etki edecek en önemli faktör olacağını öne sürüyor. Ancak son raporlar hayat pahalılığının piyasaya etkilerinin bununla da sınırlı kalmayacağını gösteriyor.
Örneğin, Mali Davranış Otoritesi’nin (FCA) en son Konut Kredisi Verme İstatistikleri (2nci çeyrek, 2022), kredi sahiplerinin %95,55’inin enflasyona karşı taban faiz oranı yükselirken, daha fazla ödeme yapmaktan kaçınmak için daha uzun süre sabitlenmiş oranlı kredilere yöneldiğini gösteriyor. Referans olması adına, bu oran 2007’de sadece %64,8 idi. Bu veriler, katılımcıların %13’ünün on yıllık sabit oranlı bir krediyi tercih ettiklerini belirttiği, büyük çoğunluğununsa (%56) beş yıllık sabit oranlı kredi almak istediklerini belirttikleri Savills’in yakın tarihli araştırmasıyla da örtüşüyor.
Ayrı bir blog’da Savills, alıcıların ve kiracıların giderek artan şekilde enerji verimliliği hakkında ayrıntılı sorular sorduğunu da kaydetti. Enerji verimliliği açısından en verimli konutlarla, en verimsiz konutlar arasında yarı yarıya ısınma maliyeti olduğunu ve bunun da mülk tercihlerinde evin yaşını öne çıkaran bir etken olacağını yazdı.
Bulgular ve alıntılar:
- Enflasyon kredi faiz oranlarını aşmaya devam ettikçe, borçlanmanın reel maliyeti düşer.
- Borç verme verilerine eşlik eden açıklamada FCA, taban oran ile kredi oranları arasındaki farkın daraldığını belirtiyor. Kurum, kısa dönem borçlanma faiz oranıyla Merkez Bankası faiz oranı arasındaki farkın %2’den daha az olduğu borçların oranının 2022’nin 2nci çeyreğinde %89,9 olduğunu açıklıyor. Bu oran, geçen yıla göre %33,7 daha yüksek ve 2008’in 3ncü çeyreğinden bu yana gerçekleşen en yüksek oran.
- Savills’in enerji verimliliği tercihlerine ilişkin bulguları, konut dahil birçok alanda sigorta hizmetleri sunan Admiral’ın Ağustos ayında 2.000 ev sahibiyle yaptıkları anketle paralellikler sunuyor. Anket katılımcılarının dörtte üçü (%76) enerji tasarrufu önlemleri olan bir mülk satın alma olasılıklarının daha yüksek olduğunu belirtti.
- Enerji verimlilik puanları ve bir evin yaşı gibi faktörler, bu dönemde alıcıların zihnindeki en önemli kriter gibi gözüküyor. Ortalama %24’lük bir oran, enerji verimlilik derecesi C veya daha yüksek olan bir ev için daha fazla ödeme yapmaya hazır olduklarını belirtiyor. Araştırmaya göre, alıcılar ve kiracıların en çok odaklandıkları teknolojiler yalıtım, güneş panelleri, üçlü cam, termostatlar ve ısı pompaları.
Konut arzı verileri
Geçen haftanın sonuna doğru Ulusal İstatistik Ofisi (ONS), yeni inşaatların hacminde belirgin bir artış olduğunu gösteren yeni konut inşaatı rakamlarını yayınladı. 2021 yılının aynı dönemine kıyasla, 2022 yılının Nisan ve Haziran ayları arasındaki yeni inşaat sayısının %15 arttığını tespit ediyorlar.
Bu, yükselen fiyatlar ve sınırlı seçeneklerle boğuşan binlerce ev avcısı ve ilk kez ev alacaklar için kuşkusuz iyi bir haber. Ancak birçok yorumcunun belirttiği üzere bu oran İngiltere hükümetin belirlemiş olduğu yıllık 300.000 yeni konut ihtiyacının oldukça gerisinde. ONS’ye göre söz konusu üç aylık dönemde 51.730 konut inşaat halindeydi. Bu, önceki çeyreğe göre %21 daha fazla olmakla birlikte, hükümetin çeyrek başına 75.000 yeni konut hedefinin oldukça altında.
Sınırlı arz, artan konut fiyatlarının ana nedenlerinden biri olmaya devam ediyor. Mevcut inşaat oranlarıyla, konuttaki arz ve talep arasındaki uçurumun kapanması pek mümkün gözükmüyor. Bu arada, Aldermore Bank’ın ‘İlk Kez Konut Alanlar’ Endeksi’nin de görüldüğü üzere, ilk kez konut alacakların büyük bir kesimi bu alımlarını ötelemek zorunda kalacaklar. Zira bu kesim için ortalama olarak depozito oranları £43.500 yükseldi.
Bulgular ve alıntılar:
- Finans ve yatırım tavsiyeleri sunan ThisIsMoney web sitesinde yayınlanan ONS basın bülteni, inşaat oranlarının yeniden yavaşlamasına neden olabilecek çeşitli faktörlere dikkat çekiyor. 2022’nin ikinci çeyreğinde imar izinlerinin azaldığı ve inşaat malzemelerinin artan maliyetlerinin de sektördeki büyümeyi engelleyebileceği belirtiliyor.
- Finans hizmetleri sunan Aldermore da web sitesinde şöyle yazıyor: “İlk kez konut alacak (İKK) potansiyel alıcıların %72’inin mülk satın alma süreci artan yaşam maliyetlerinden etkilendi. İlk kez konut alacak olası alıcıların üçte biri (%32) ortalama 20 aylık gecikmeler öngörerek, mülk alımlarını şimdilik beklemeye aldı.
- İlk kez konut satın almayı umut edenlerin yaklaşık üçte ikisi, düzenli birikimlerini (%64) azaltmak zorunda kaldılar. Bu da kiracılıktan konut sahipliğine geçişteki süreyi muhtemelen artırdı. Gecikmelerin uzamasıyla, insanların kiracılık hayatları daha da uzuyor. Bu da Birleşik Krallık genelinde toplam kira talebini artırıyor.
