Ekonomi medyası son haftalarda artık sıklıkla emlak piyasasında normale dönüşten bahsediyor. Enflasyon oranı ve Merkez Bankası baz faiz oranı alışılmışın çok üzerinde de olsa bunların piyasa normallerine döneceğine dair belirgin bir beklenti var. Sırayla önce TÜFE’de ardından da baz faiz oranında bir düşüş olması bekleniyor.
Yüksek borçlanma maliyetleri ve hayat pahalılığı altında ezilen bir piyasada bunlar kuşkusuz sevindirici haberler. Düşük bir enflasyon ve düşük kredi faizleri alıcıların ve kiracıların ceplerinde yatırıma dönüştürebilecekleri daha fazla kaynak olmasını temin edecektir. Her iki faktör de kademeli olarak kira ve konut değerlerinin yükselmesini beraberinde getirecektir.
Yine de piyasanın daha geleneksel koşullara ne zaman döneceğini tahmin etmek o kadar da kolay değil. Bazen, mevsimsel ve uzun vadeli trendleri birbirinden net şekilde ayırmak mümkün olamayabiliyor. Bununla birlikte, birkaç yeni konut fiyat endeksi aylık bazda küçük oranlarda artışlar olduğunu gösteriyor. Emlak sitesi Home.co.uk’den alınan en son veriler de fiyatlarda yukarı yönlü hareketlenmeye işaret ediyorken bu hareketliliğin asıl Kuzey İngiltere’deki konut fiyatlarında anlamlı oranlarda olduğunu belirtiyor. Kuşkusuz fiyatların düzenli arttığı bir piyasaya dönüş yatırımcılar açısından mutluluk verecektir ancak toparlanmanın henüz Birleşik Krallık genelinde olmadığını görüyoruz.
Bununla birlikte piyasada net görülen bir değişim varsa o da kiracılar ve alıcılar arasında yeni ve enerji tasarruf derecesi (EPC) yüksek evlere olan talep! Son bültenimizde de değindiğimiz üzere, hızla artan enerji maliyetleri hane halklarının sabit giderlerini çok arttırdı. Bu nedenle de EPC dereceleri daha yüksek olan yeni inşa edilmiş ya da modern tekniklerle dönüştürülmüş projelerden alım yapmak yatırımcılar için daha mantıklı ve güvenli bir opsiyon gibi görünüyor.
Faiz oranı kararı
Faiz oranı kararıGeçen haftanın sonuna doğru İngiltere Merkez Bankası Para Politikası Komitesi (MPC) kredi taban puanını +%0,25 puan daha artırarak 15 yılın en yüksek seviyesi olan %4,5’e yükseltti. Hareket, hala çift haneli rakamlarda seyreden enflasyonu düşürmeyi amaçlıyor. Ancak bu hamle kredi ihtiyacında olan kesim ya da mevcut konut kredilerinin faizi Merkez Bankası faizine endeksli olan kesim için ilk etapta yaşam maliyetini daha da arttırıcı sonuçlar doğurabilir.
Bu ilk etapta olumsuz gibi gözüken hamlenin olumlu tarafıysa, kredi kuruluşlarının hali hazırda bunu piyasa rakamlarına yedirmiş olmaları. O nedenle de Merkez Bankasının bu artışının vatandaşa yansıyan bir tarafı çok olmadı. Rekabetin yoğun olduğu borç verenler (kredi kuruluşları) piyasasında kurumlar sabit ve değişken faiz oranlı sözleşmelerinin arasındaki mesafeyi kendi içlerinde kapatmayı tercih ettiler. MPC, enflasyonun bu yıl keskin bir düşüş gerçekleştireceğini, sonrasında da 2024 ve 2025’te düşme seyrine devam ederek %1 seviyelerine gerileyeceğine inanıyor. Bu doğrultuda da bankanın süreçte taban oranını düşürmeye başlaması beklenmelidir.
Bulgular ve alıntılar:
• MPC, “enflasyonun Nisan ayında keskin bir şekilde düşmesi ve 2023’ün 2. çeyreğinde ortalama %8,2’ye, 3. çeyreğinde %7,0’ye ve 4. çeyreğinde de %5,1’e düşmesi bekleniyor” diye yazıyor.
• Ayrıca, “Enerji Fiyat Garantisi’nin Bahar Bütçesinde uzatılması ve toptan enerji fiyatlarındaki düşüşlerin de ailelerin enerji faturalarının TÜFE enflasyonuna etkisini azaltacağını” ekliyor.
• Kurum, Tüketici Fiyatları Endeksi’nin yıl sonuna kadar yaklaşık %5,1’e ve ardından “iki ve üç yıllık süreçte %1’in biraz üzerine, %2 hedefinin önemli ölçüde altına” düşmesini bekliyor.
Aralık 2023’de teslim edilecek olan Yorkshire ve Humber bölgesindeki Springwell Gardens projemizden bugüne kadar Türkiye’den otuza yakın yatırımcı alım yaptı. 223 dairelik projede inşaat firması elinde kalan daire sayısı bugün 50’nin altında. Topraktan giriş yapmış yatırımcılara ait olup, 31 Mart 2023 itibariyle satışa çıkan , inşaat firmasının dahi elinde kalmamış olan fiyat aralıklarındaki dairelerden birinde yatırım yapabilmek üzere kaydolmak isterseniz, bize yazın.
Home Satışa Çıkış Fiyat Endeksi
Geçen hafta sonlarında emlak portalı Home, Mayıs Satışa Çıkış Fiyat Endeksi’ni net bir başlıkla yayınladı: “Fiyatlar Bahar İyimserliğiyle Yükseldi“. Yıllık konut fiyat artışının halen daha -%0,8 ile negatifte olduğunu belirtiyor olmakla birlikte, aylık ortalama fiyat artışının +%0,8’lik ciddi bir büyüme kaydettiğini belirtiyor.
Her zamanki gibi, Birleşik Krallık ortalaması birçok bölgesel farklılıklar barındıran bir model ortaya koyuyor. İskoçya’da (+%5,5), Kuzey Doğu’da (+%4,1), Yorkshire & Humber’da (+%3,3) ve Kuzey Batı’da (+%2,9) gibi anlamlı yıllık artışlar hesap ediliyor. Benzer şekilde, Galler, East Midlands ve West Midlands da pozitif yıllık büyüme kaydeden diğer bölgeler. Ulusal ortalamayı düşüren bölgelerin başındaysa Güney Batı (-%1,3), Güneydoğu (-%2,0), Doğu İngiltere (-%2,7) ve Londra ili geliyor (-%3,0) geliyor.
Bulgular ve alıntılar:
• İngiltere ve Galler’de ilana çıkış fiyatları piyasadaki iyimserlik dalgasıyla birlikte Nisan ayında +%0,8 arttı… Nisan ayında satışa çıkışta talep edilen fiyatlar, İskoçya, Galler ve İngiltere’nin tüm bölgelerinde yükseldi.
• En sert (aylık) artış Güneydoğu’da oldu (+%1,6). Diğer bölgelerin çoğu +%0,4 ile +%0,9 arasında aylık konut değerlenme oranları gördü. En düşük aylık büyüme, fiyatların ortalama sadece %0,2 arttığı Doğu İngiltere’de gerçekleşti.
• Stoklar yavaş yavaş artmasına rağmen, her zaman olduğu gibi, sınırlı arz fiyat artışının itici gücü olmaya devam ediyor. Home, piyasaya çıkan yeni satılık konutların arz oranının nispeten sınırlı kaldığını bildirdi. Bugünkü arz rakamları Nisan 2022’nin +%5 üzerinde olmakla birlikte halen daha Nisan 2021’nin -%6 gerisinde.
• Raporun önemli bir yan notunda, Home, “Birleşik Krallık’ta kiraların artmaya devam ettiğini (yıllık bazda +%12,4)” kaydediyor.
Eski konutlara yönelik azalan talep
Eski konutlara yönelik azalan talepSt Modwen Homes tarafından yakın zamanda yapılan bir anket, genç (Z Kuşağı) insanların %74’ünün yeni inşa edilmiş ve yeni dönüştürülmüş konutları belirgin bir şekilde tercih ettiğini ortaya koydu. Bundaki ana etken de içinde bulunulan bu dönemin öne çıkan iki olumsuz özelliği; yüksek bakım maliyetleri ve eski konutların daha düşük enerji verimliliği dereceleri.
Bulgular, ThisIsMoney ve Property Reporter da dahil olmak üzere çok sayıda haber medyası tarafından toplandı. Veriler, genç alıcıların tipik olarak akıllı teknolojiler barındıran, “baş ağrısız evler” aradıklarını ortaya koydu. Şirket, “yaşam maliyeti arttıkça, ev sahiplerinin beklentilerinin ve ihtiyaçlarının değiştiği açık” diyor. Günümüzde alıcılar, sabit giderleri daha ucuz, enerji açısından daha verimli ve daha az bakım gerektiren yeni mülkleri tercih etme eğiliminde. Bulgular, yeni yatırımlar yapmayı düşünenler için dikkate değer. Bu dönemde yatırım yapacaksanız, daha modern konutların kiracılar nezdinde daha çok talep göreceği ve daha istikrarlı değer artış potansiyeli sunacağını göz önünde bulundurmakta fayda var.
Bulgular ve alıntılar:
• Ankette, “dönem konutlarına (klasik mimarili, daha eski yapılar) sahip yatırımcıların üçte biri (%38) bu konutları satın almış olmaktan ötürü pişmanlıkları olduğu ortaya konuyor. Öyle ki, %81’i bundan sonra yeni inşa edilmiş bir eve yatırım yapacaklarını belirtiyorlar”.
• Bu eski konut tiplerine dair dile getirilen en büyük tadilat kaygıları arasında enerji verimliliği açısından pencerelerin tamiri konusu (%39) yer alırken bunu takip eden diğer tadilat başlıkları küflü duvarlar (%34), güvenli olmayan elektrik tesisatı (%31), sızdıran çatılar (%28), yüksek nem (%28), kötü tesisat (%26), kırık kazanlar (%24) ve sızdıran borular (%23) yer almaktadır.
• Dört kişiden biri (%24), daha eski bir mülke sahip oldukları için kışın evi sıcak tutmak için çok daha fazla para harcadıklarını bildiriyor.
• Konut satışında bir mülkü çekici kılan özellikler listesinin üst sıralarında yer alan başlıklar sırasıyla iyi yalıtım (%42), devamlı sıcak su (%37), duşakabin (%27) ve ofis kullanım alanı olan konutlar (%23).
