Haftaya Bakış (20 Mart 2022)

Bu hafta, İngiltere Merkez Bankası’nın baz faizi konusundaki son kararının ardından faiz oranlarına ve enflasyona bir göz atacağız.

Fiyatlar keskin bir şekilde yükselirken ve paranın gerçek değeri düşerken, hangi yatırım yaklaşımlarının en uygun olduğunu ele alacağız.

İkinci bölümde, artan yaşam maliyetlerinin kira artışındaki beklentileri nasıl şekillendirebileceğine bakacağız. Hamptons kira acentesinin yaptığı yeni araştırmalar, enflasyonist baskıların etkisini göstermesi ve insanların gerçek gelirlerinin düşmesi nedeniyle kira artış oranlarının bu yıl yavaşlaması gerektiğini gösteriyor. Bununla birlikte, bu yeni ekonomik zorlukların, tercih edilen yerler ve kiracı profilleri açısından gelecekteki yatırım seçimlerini nasıl etkileyebileceğini de değerlendirmek faydalı olacaktır.

Son olarak, her şeye rağmen özel kiralama sektörünün 2022 ve sonrasında da güçlü bir profil ortaya koyacağını öne süren birkaç yeni rapora da bakacağız. Kira değerleri hala artıyor, talep hala güçlü ve yakın zamanda yapılan bir ankete göre, Birleşik Krallık’taki kiracıların büyük çoğunluğu pazarda kiracı konumunda olmaktan memnun. İlaveten, artan yaşam maliyetleri ve yüksek kredi oranları da birçok insanın ilk kez bir ev satın alma kararını geciktirecektir. Bu nedenle yüksek enflasyon devam ederken, kiracı pazarı da büyüme oranlarını sürdürme eğiliminde olacaktır.

Faiz Oranları, Enflasyon ve Kaldıraç

Yaygın olarak beklendiği gibi, İngiltere Merkez Bankası bu hafta art arda üçüncü ay için baz faiz oranını artırdı. Oran şu anda 0,75’te duruyor. Yani, pandemi öncesi Mart 2020’deki konumuna geri geldi. Tarihsel standartlara göre, bu hala çok düşük. 20. yüzyılın başlarında, tipik olarak %2 ile %7 arasında değişiyordu. 1979’da %17’lik bir yüksekliğe ulaşmıştı. Bu bağlamda, yeni oran yeni ev kredisi başvuru sahipleri için istenmeyen ek masraflar getirecek olsa da, borçlanma maliyetleri halen oldukça düşük.

Buna karşılık, enflasyon alışılmadık derecede yüksek. Ukrayna krizinden önce bile, yaşam maliyetleri keskin bir şekilde yükseliyordu. Bunun, daha sonra tartışacağımız gibi, insanların artan kiraları ve kredi maliyetlerini ödeme kabiliyeti üzerinde etkileri olacaktır. Bununla birlikte, neredeyse paradoksal bir şekilde, taban faiz artışına rağmen, yüksek enflasyon aslında borçlanmaya dayalı yatırımları daha çekici kılıyor. Bunun iki nedensel faktörü var: birincisi, kaldıraç kavramı ve ikincisi, enflasyonun kredi borcuna yönelik geri ödenen paranın gerçek değerini eriteceği gerçeği.

Kaldıraç – Bir Örnek:

Kaldıracın en önemli faydası, borçlanmanın bir yatırımcının toplam yatırım maliyetinin sadece bir kısmına katkıda bulunmasına, ancak getirilerin %100’ünden yararlanmasına izin vermesidir. Bu, getirileri enflasyon oranının çok üzerinde artırabilir. İşte varsayımsal bir örnek:

• Mülk yatırım maliyeti: £100.000
• Satın alma: Ödenen %30 depozito artı %70 kredi borçlanması
• 12 aydan fazla: sermaye artışı %5 = £5.000
• Brüt getiri: £30.000 (%30) nakit depozitodan £5.000 = %16,6

Bununla birlikte, özünde, enflasyon oranı kredi ortalama maliyeti yüzdesini aştığında, borçlanmanın reel vadeli maliyeti düşer.

Kira Artış Beklentileri

Kiralama acentesi Hamptons kısa süre önce, yeni kiralanan bir mülkün maliyetinin 2022 Şubat’ına kadar olan 12 ayda %6,7 arttığını duyurdu. Bu, istatistiğin tutulmaya başlandığı 2013’ten bu yana kaydedilen en yüksek Şubat ayı kira artışıdır. Kuşkusuz, ev sahipleri bu rakamları memnuniyetle karşılayacak ve sektörün dayanıklılığının bir başka göstergesi olarak yorumlayacaklardır. Ancak, kira büyüme hızının yavaşladığını da belirtmek gerek.

Büyüme Temmuz 2021’de %8,7 ile zirveye ulaştı ve Ocak’ta %7,0 olarak gerçekleşti. Bunlar son derece yüksek oranlar. Ancak yaşam maliyeti baskıları artan kiracıların bundan da fazla kira ödemesi yapma kabiliyetlerinin kısıtlayabileceğine dair de işaretler var. Enflasyon %7,8 (perakende fiyat endeksi) civarında seyrederken, yakıt ve enerji maliyetleri hızla artarken Nisan ayında uygulamaya konulan yeni vergi artışlarıyla birlikte, birçok ortalama gelir düzeyindeki aile önümüzdeki aylarda belirgin bir mali baskı hissedecektir. Bu, onları daha az gelirle daha yüksek kiralar ödemek zorunda bırakabilir.

Bu tablo, 2022 ve sonrasında kiralama için hangi bölgelerin daha çekici olacağına da etki edecektir. Örneğin, düşük gelirli gruplara hizmet veren ev sahipleri, mülkü yüksek gelirli profesyonellere verenlere göre daha fazla sıkıntı yaşayabilirler. Hamptons, bölgesel farklılıklara da vurgu yaparak, ” güney bölgelerinde kira artışı yavaşlarken… Midlands ve Kuzey’de rakamlar yükseliyor”, diye belirtiyor.

Bulgular ve alıntılar:

• • Hamptons şöyle yazıyor: “Bu yılın sonunda, ortalama gelir düzeyindeki ailelerin vergi sonrası gelirlerinin %54’ü gibi rekor seviyedeki bir kısmını kira ve konut faturalarına harcayacağını tahmin ediyoruz… Bu, ortalama hane halkına her yıl ekstra 1.008 sterline mal olacak. 2021’de 16.906 sterlin olan toplam rakam, 2022’nin sonunda hane başına 17.914 sterline yükselecek.”
  • “Hane gelirleri tahmin edildiği şekilde %3,75’lik artış görse bile, artan elektrik faturalarını tamamen dengelemeyebilir.”
  • Chartered Institute of Housing*, “düşük gelirli ailelerin artan enflasyonun yükünü taşımakta olduğunu ve Hükümet müdahale etmezse yoksulluğa sürüklenmekle karşı karşıya olduklarını” belirtiyor.
  • “Gelir yardımı alan dokuz milyon hane, yılda ortalama 500 sterlinlik bir reel kesintiye maruz kalacak. Bunların içinde çalışan kesimde olup da gelir yardımı da alanlar, %1,25 artan ulusal sosyal sigorta kesintisiyle birlikte ‘çifte darbe’ almış olacaklar. Bu da tipik bir ailedeki reel hane gelirinin (emekliler hariç) 2021-22’dekinden %4 yani takribi £1.000 daha düşük olacağı anlamına gelecektir.”…Bültenin devamı için tıklayın

Bültene kayıt olmak için aşağıda ki formu doldurabilirsiniz.