Son birkaç gün içinde, emlak sektörünün önümüzdeki aylarda nasıl bir evrim geçirebileceğine dair fikir veren bazı ilginç gelişmeler yaşandı.
Bunlardan ilki İngiltere Merkez Bankası’nın baz faiz oranını değiştirmeme kararı oldu. Para Politikası Kurulu artık enflasyonun yakın vadede “önemli ölçüde” düşmesini bekliyor. Bu taban faizde bir düşüşün yakın olduğu anlamına gelmese de kesinlikle uzun vadeli tablonun iyileşeceğini gösteriyor. Bu da konut kredisi maliyetlerinin kademeli olarak düşmesini, satışların artmasını ve fiyatların yavaş yavaş artışa geçmesini sağlayacaktır.
Ardından, Başbakan’ın uzun süredir tartışılan kiralık mülklerin belirli asgari EPC derecelerine sahip olması zorunluluğunu geri çekme kararı geldi. Bu karar, eski ve yapı kalitesi düşük kiralık ev portföyü olan endişeli ev sahiplerini rahatlatacaktır. Ancak halihazırda C veya daha iyi bir enerji verimlilik derecesine sahip, modern mülklere yatırım yapan yatırımcılar için pek bir fark yaratmayacaktır. Hükümetin aldığı kanuni kararlar ne olursa olsun, piyasadaki talep zaten doğru ve sürdürülebilir yönde yatırımlar yapan, modern daireleri alan yatırımcıları ödüllendiriyor.
Son olarak, Propertymark’ın en son Piyasa Analizi, kira piyasasında arz ve talep arasında uzun süredir devam eden uçurumun devam ettiğini gösteriyor. Sonuç olarak, ortalama kira getirileri güçlü bir şekilde artıyor ve bu dengesizliğin değişeceğine dair de bir işaret görünmüyor.
İngiltere Merkez Bankası Faiz Oranını %5,25’te Tuttu
İngiltere Merkez Bankası Faiz Oranını %5,25’te Tuttuİngiltere Merkez Bankası Para Politikası Kurulu (PPK ) art arda 14 artış kararından sonra geçtiğimiz hafta Perşembe günü ilk kez baz kredi faiz oranını yükseltmeyeceğini açıkladı. Karar, yatırımcılar ve ev sahipleri için kuşkusuz sevindirici bir haber olmakla beraber Merkez Bankası’nın yakın zamanda faiz oranlarını düşürmeyi planladığı anlamına da gelmiyor. Ancak daha önce de bildirdiğimiz gibi, asıl önemli olan kredi kuruluşlarının karara nasıl tepki vereceği.
Konut kredisi (Mortgage) veren kuruluşlar, uzun vadede baz oranın düşmesini bekledikleri için haftalardır giderek daha rekabetçi, sabit oranlı kredi paketleri sunuyorlardı. Ulusal İstatistik Ofisi’nin (ONS ) enflasyondaki ‘sürpriz’ düşüşe ilişkin son açıklaması ve PPK’nın son kararı bu beklentileri daha da güçlendirecektir.
Bulgular ve alıntılar
· PPK, 5’e karşı 4 oyla resmi Banka Faiz Oranını %5.25’te tutma kararı almıştır.
· PPK açıklamasında: “Enerji fiyatlarında, gıda ve temel ürünlerin fiyatlarında görülecek düşüşle birlikte TÜFE enflasyonunda da düşüşün devam etmesi ve yakın vadede önemli ölçüde gerilemesi beklenmektedir” dedi.
· TÜFE enflasyonunun “2025 yılının ikinci çeyreği itibariyle %2’lik hedefe dönmesi” beklenmektedir. Daha sonra, “ekonomik durgunluk” ve azalan dış maliyet baskılarının bir sonucu olarak orta vadede hedefin altına düşeceği öngörülmekte. Üç yıl içinde TÜFE oranının %1,9 olması beklenmektedir.
· Merkez Bankası, enflasyonun Haziran ve Ağustos ayları arasında beklenenden daha hızlı düştüğünü bildirdi. Ayrıca artan işsizlik ve “beklenenden daha zayıf ekonomik büyüme” işaretlerinin de arttığı bildirildi. Tüm bunlar, daha fazla faiz artışının gereksiz veya hatta zararlı olabileceğine dair olası göstergeler olarak kabul ediliyor.
- Durgun piyasada bile son bir yılda (döviz bazında) fiyatların %0,9 arttığı Yorkshire & Humber bölgesinde
- Üniversite ve ticaret şehri Leeds’in şehir merkezinde
- Ekim ayında teslim 223 daire
- Binlerce beyaz yakalı kiracı potansiyeli barındıran plazalar bölgesinin yanı başında
- Bölgenin tek yeni konut projesi
- 17 yıldan kısa sürede yatırım geri dönüş süresi (şu anda Türkiye’de 30+ yıl)
- Kiracı derdi yok, kiracıyla kira artışı pazarlığı derdi yok,
- Ekim sonuna kadar geçerli 55.000 TL özel indirim (Avukatlık hizmetlerine yönelik)
- 7.000.000 TL’den başlayan fiyatlarla ve krediyle alım imkanı (37.000 TL’den başlayan aylık kira getirisi)
- Son fırsat daireler ve indirimli alım imkanından yararlanmak için tıklayın, bizimle iletişime geçin
Önerilen EPC Yönetmelikleri Askıya Alındı
Geçen hafta, Başbakan’ın sürdürülebilirlik tedbirlerine dair aldığı bir takım kararlar çok tartışıldı. Bunlardan biri de kiralık mülklerin en az C bandı EPC derecesine sahip olması gerekliliğinin kaldırılmasıydı. Kaldırılan planlar çerçevesinde önce 2025’den itibaren yeni kiralamalarda C enerji bandı altındaki mülklerin kiralanmasına yasak getirilmesi, daha sonra da 2028 itibariyle bu standardı yakalamayan hiçbir konutun kiraya verilememesi konuşuluyordu. Alınan yeni kararla bu politikadan vazgeçilmiş oldu.
Ancak bu durum mevzunun tamamen gündemden kalktığı anlamına gelmiyor. Önümüzdeki yıl hükümet değişebilir ve yeni yönetim sürdürülebilirlik hedefleri çerçevesinde yine bu ve başka birtakım kararları uygulamaya koyabilir. Yani, yatırımcıların eski konutlarla ilgili temkini elden bırakmaması doğru olur. Öte yandan, Shawbrook Bank tarafından yapılan son araştırmaya göre, ev sahiplerinin %80’i önceki karar doğrultusunda belirlenmiş olan 2025 son tarihine şimdiden hazırlıklı görünüyor. Shawbrook araştırması, ev sahiplerinin üçte birinin halihazırda A ila C arasında derecelendirilmiş mülklere sahip olduğunu ve %50’sinin de 2025 yılına kadar gerekli değişiklikleri yapmayı planladığını gösteriyor.
Bulgular ve alıntılar:
· Daha eski ve enerji verimliliği daha düşük mülklere sahip ev sahipleri arasında, geçen yıl iyileştirmeler için harcanan ortalama miktar ülke genelinde £25.000’un, Londra’daysa ortalama £37.000’un biraz üzerindeydi. Ancak, yeni ve modern binalara yatırım yapanların haliyle böyle masrafları olmadı.
· Hükümet hedeflerinden bağımsız olarak birçok emlak yatırımcısı kira piyasasındaki beklentileri karşılayabilmek ve rekabetçi kalabilmek öngörüsü içinde yatırım yapmaya devam etmektedir. Bu, kiracıların düşük enerji verimliliğine sahip mülklerden hızla uzaklaşıyor ve enerji sarfiyatı daha düşük, sürdürülebilirliği daha yüksek konutları tercih ediyor olmasının doğrudan bir sonucu.
· Shawbrook Bank Gayrimenkul Genel Müdürü Emma Cox şunları söyledi: “Kurallar 2025 gibi kısa bir sürede değişmeyebilir. Ancak modern, enerji verimliliği yüksek stoklara sahip profesyonel yatırımcı konut sahipleri, kiracıları çekmek, iki kiracı arası olası boş dönemleri azaltmak ve daha da önemlisi gelecekteki mevzuat değişikliklerine hazırlıklı olmak üzere pozisyon alacaklardır.”
Arz Sıkıntısı Kira Piyasasındaki Büyümeyi Sürdürüyor
Arz Sıkıntısı Kira Piyasasındaki Büyümeyi Sürdürüyor26 Eylül tarihinde, kayıtlı emlak acentalarından oluşan meslek birliği Propertymark Ağustos ayı Konut İçgörü Raporunu yayınladı. Rapor, kiralık mülk arz ve talebi arasındaki büyük uçurumun bir sonucu olarak kira gelirlerindeki büyümenin devam ettiğini vurguluyor. Raporda şu anda “her üye şubede mevcut mülk başına ortalama 17 yeni kiracı adayının kayıt yaptırdığı” belirtiliyor. Her bir kiralık konuta karşılık 17 kiracı talebi anlamına gelen bu rakam aynı zamanda kiracılar arasında da yüksek bir rekabet anlamına geliyor. Bu da kaçınılmaz olarak konut sahiplerinin talep ettikleri kiraları yükseltiyor. Buna göre, “ankete katılan acentelerin %69’u kiraların bir önceki aya göre arttığını bildirdi.”
Konut satışlarına bakıldığında, Propertymark’in yorumu, “potansiyel olarak yeniden fiyatların artışa geçeceği bir piyasanın ilk işaretlerini görmeye başlıyoruz. Üye şube başına kaydedilen ortalama yeni alıcı sayısı Temmuz 2023’te 64 iken Ağustos 2023’te ortalama 81’e yükseldi. Yine üye emlakçılar arasında her bir şubeye kaydedilen satış amaçlı yeni konut arzı da Ağustos 2023’te artış gösterdi.”
Bulgular ve alıntılar:
· İhtiyaçların artması ve stok seviyelerinin kritik seviyede düşük olması nedeniyle arz ve talep arasında ciddi bir dengesizlik söz konusu. Bu durum Ağustos 2023’te de aynı şekilde devam etmiştir.
· Üye şube başına kayıt yaptıran yeni kiracı adayı sayısı daha da artış gösterdi. Temmuz 2022’deki 149 kiracı adayına kıyasla Ağustos 2023’te ortalama 197 kiracı adayı kayıt yaptırdı.
· Üye şube başına kiralanabilir mülk sayısı Ağustos ayında ortalama 11’e geriledi. Bu sayı, mevcut piyasa talebini karşılamak için gerekli olan konut sayısının oldukça altında.
· Propertymark, satış piyasasındaki artan hareketliliğin “Faiz oranlarındaki stabilizasyon ve yer yer konut fiyatlarındaki düşüşlerin yarattığı dengenin, birçok insanın bu yıl alım ve satım kararı vermesini kolaylaştırdığını” belirtiyor.
