Haftaya Bakış (16 Mayıs 2022)

Bu haftaki bültenimizde yine farklı birkaç konuyu ele alıyor olacağız. Bunların içinde bir tanesi var ki bizleri özellikle mutlu etti. Baytu Realty olarak geçmiş dönemde kimsenin çok bilmediği Sunderland şehrinde müşterilerimizi tek yetkili olarak pazarladığımız Horizon projesine yatırıma davet etmiştik. O dönemde pound ₺8 iken £50.000 ile bizden daire alan müşterilerimiz ₺400.000’lik bu yatırımlarına karşılık bugün aylık ₺7125 kira geliri elde ediyorlar. Buna dair haberi üçüncü başlığımız altında okuyabilirsiniz.

Bu hafta ele alacağımız ilk haber ise Halifax’ın fiyat artışlarına dair temel faktörlere değinen en son konut fiyat endeksi. Basında birkaç aydır ev fiyatları artışında bir yavaşlama olacağı konuşuluyordu. Ancak, gerçek piyasa verilerine dayanan Halifax raporu bu artışları destekleyen temel faktörleri ve fiyatlardaki direnci kanıtlarıyla birlikte net bir şekilde ortaya koyuyor. Rapor, arz ve talep arasındaki devam eden dengesizliği ve konut kredileri piyasasının göreli istikrarını ortaya koyarak, her ikisi açısından da yatırımcılar için olumlu bir piyasa portresi ortaya koyuyor.

Arz ve talep dengesizliği, Homelet’in Birleşik Krallık’ın tüm bölgelerinde güçlü bir büyüme olduğunu ortaya koyan en son kiralama endeksinin de ana konusu. Şirketin CEO’su, yaşam maliyetlerindeki artışların kiracıların ödeme kabiliyetini sınırlayabileceğini kabul etmekle birlikte, talebin arzdan “büyük ölçüde” ağır basıyor olması nedeniyle kira artışlarının devam edeceği öngörüsünde bulunuyor.

Son makalemizdeyse daire paylaşım sitesi SpareRoom’un da pazardaki talebin kira değerleri üzerindeki etkisini konu alan raporuna değiniyoruz. Sitenin son araştırmasına göre, kiralama talepleri artık Londra, Birmingham gibi büyük yerleşim bölgelerinden ziyade daha küçük kasaba ve şehirlerde daha hızlı büyüyor. Bu küçük destinasyonların bazılarında, 2020’de pandeminin başlamasından bu yana talep iki katından fazla arttı ve çoğu durumda bu değişiklik ortalama kira değerlerinde keskin artışlara neden oldu. Horizon projemizin yer aldığı Sunderland şehri de bunlardan biri.

Halifax Konut Fiyat Endeksi

Aylardır süre gelen aksi yöndeki tahminlere rağmen, konut talebi her zamanki gibi yoğun görünüyor. Denklemin arz tarafında, az da olsa gerçekleşen olumlu değişim fiyatlardaki yukarı doğru yönelimin önüne geçememiş gözüküyor. Halifax’ın geçtiğimiz günlerde yayınladığı Nisan fiyat endeksinden çıkarılabilecek en net çıkarım bu. Raporun yıllık %10,8 büyüme gösteren Nisan verisi, Şubat verisiyle birebir aynı pazar performansının devamına işaret ediyor. Her ne kadar Mart rakamı %11,0 ile bir nebze daha yüksek gerçekleşmiş olsa da aynı seyir güzergahını takip ettiği aşikar!

Mülk değerleri art arda onuncu yükseliş ayını yaşıyor. Bu, 2016 sonundan bu yana en uzun sürekli kazanç dönemi. Halifax Genel Müdürü Russel Galley piyasada sık duyduğumuz bir mesajı bir kez daha vurguluyor: “Arz ve talep arasındaki dengesizlik sürüyor. Piyasadaki yeterli mülk sayısındaki azlıktan ötürü, müstakbel alıcıların içlerine sinen konutları kaçırmamak adına birbirleriyle girdikleri rekabet, fiyatları yukarı çekiyor.”

Bulgular ve alıntılar:

• “Ev fiyatları son iki yılda £47.568 arttı.”
• “Mevcut ekonomik belirsizliğe rağmen, en azından şimdilik konut fiyatlarında gördüğümüz güçlü artışlar pek azalma gösterme eğiliminde gözükmüyor.”
• “Konut piyasasındaki talep güçlü bir şekilde devam ediyor. Konut kredisi kullanım maliyetleri birçok kredi kullanıcısını etkilememiş gözüküyor. Bunda, sektör genelinde konut kredilerinin yaklaşık %80’ini sabit oranlı kredilerin oluşturuyor olmasının etkisi büyük.”
• Devam eden büyümeye rağmen kredi kuruluşu Halifax “gelir düzeyleri sıkıştıkça ve insanların yaşam maliyetleri arttıkça, konut fiyat artış hızının yavaşlamasının kaçınılmaz olduğunu” belirtiyor.

Homelet Ev Kiralama Endeksi

Geçen hafta, Goodlord’un, aylık getirilerde sürekli büyüme gösteren en son kiralama endeksinin umut dolu verilerini sizlerle paylaşmıştık. Bunu müteakiben yayınlanan Homelet’in kendi kiralama endeksi de benzer olumlu bir tablo çiziyor. Rapor, İngiltere kiralarının yıllık bazda %9,5 artarak, aylık £1.091 yeni bir ortalama zirvesine ulaştığını ortaya koyuyor.

Greater London bölgesi yatırım değerleri açısından genel olarak en düşük büyüme hızını ortaya koymuş olsa da, söz konusu kira getirisi olduğunda Homelet’in listesinin başında geliyor. Yıllık bazda, ortalama kiraların %14,2 artarak £1.804’a yükseldiği görülüyor. Listede, artış hızında Greater London’ı İskoçya (%12,3) ve Kuzey Batı İngiltere (%11,0) takip ediyor. En düşük kira getirilerinin sağlandığı bölgelerse İngiltere’nin doğusu (%6,2) ve Güney Doğu’su (5,6%).

Bulgular ve alıntılar:

• Londra hariç tutulduğunda ortalama kira artış oranı yıllık %7,9 oldu.
• Birleşik Krallık’taki her bölge aylık ve yıllık bazda kira değerlerinde büyüme gördü.
• HomeLet & Let Alliance İcra Kurulu Başkanı Andy Halstead şunları söyledi: “Yaşam maliyeti krizi tüm basında geniş çaplı ele alındı. Enerji fiyatlarındaki artışların ve diğer alanlardaki ekstra harcamalarla birlikte kiracıların her ay kiralarını ödemeleri zorlaşacaktır.”
• Bununla birlikte, “Kiralama Endeksi verilerinin daha geniş bir analizi, kiralık mülklere olan talebin arzı büyük ölçüde aşmaya devam ettiğini gösteriyor. Bu da kesinlikle ülke genelinde farklı oranlarda sürekli fiyat artışlarına yol açacağını doğruluyor.”

Küçük Kasaba ve şehirlerde kira talebi en yüksek

Mart ayında, daire paylaşım sitesi SpareRoom, İngiltere’nin her bölgesinde ortalama kiraların arttığını belirten bir makale yayınladı. Raporda, Londra’nın “pandemi başlamadan önceki dönemden bu yana en büyük artışları gördüğü” ifade ediliyordu. Merkez Londra’nın bazı bölgelerinde kira değerleri %26 arttı. Artışların en çok olduğu diğer şehirler; kiraların %23 arttığı Sunderland ve her biri %17 artışla onu takip eden Belfast ve Glasgow.

Şirket, bu hafta rakamlarını güncelledi ve sonuçları “Property Reporter magazine’in” bir makalesinde yayınlandı. Rapor bu kez kira talebinin kendisindeki büyümeye odaklandı. Bu açıdan ele alındığında da kasabalar ve daha küçük şehirlerin listenin başını çektiği görülmüş. “Sunderland, 2020’nin ilk çeyreğinden bu yana talepte %165’lik (evet, yüzde yüzaltmışbeş) bir artış görmüş ve bir odanın ortalama maliyeti sadece iki yılda %24 artmış” Diğer güçlü performans sunan şehirler ise onu takip eden Swansea (%147) artış, Smethwick (%122 artış) ve Barnsley (%115 artış).

 Bulgular ve alıntılar:

• Son iki yılda en hızlı kira artışlarını çoklukla liman ve kıyı şehirlerinde görüldü. Örneğin: Sunderland (%24), Bognor Regis (%23) ve Great Yarmouth (%20).
• Londra, İngiltere’nin en pahalı yeri. Kira değerlerinde en hızlı artışlardan bazıları burada kaydedildi. Ancak “Londra’daki kira talebindeki değişiklik, 2020’nin ilk çeyreğinden bu yana yalnızca %11 artışla Birleşik Krallık’taki en yavaşlar arasında.”
• SpareRoom Direktörü Matt Hutchinson şunları söyledi: “Şehirler genellikle kiralamak için en pahalı yerlerdir. Bu nedenle, yaşam maliyetleri arttıkça, ki kiralar da bunu aynı hızla takip eder, insanların daha uygun fiyatlı seçenekler araması şaşırtıcı olmayacaktır.”
• “Ülke genelinde talep artmaya devam ederse ve arz yetişmeye başlamazsa, bu yaz İngiltere’de rekor yüksek kiralar görebiliriz.”

Bültene kayıt olmak için aşağıda ki formu doldurabilirsiniz.