Haftaya Bakış (13 Haziran 2022)

Kraliçe’nin tahta çıkışının 70nci yıl kutlamalarından kaynaklı Birleşik Krallık’taki resmi tatil nedeniyle geçen hafta bir sayı ara verdiğimiz İngiltere emlak sektörü bültenimize kaldığımız yerden devam ediyoruz.

Bir haftalık bu ara sürecinde Birleşik Krallık’ın iki önemli konut fiyat endeksi sektörün önde gelen kuruluşları Zoopla ve Nationwide tarafından yayınlandı. Her ikisi de, önceki aylardaki kadar hızlı olmasa da, yıllık konut fiyatlarındaki artışın güçlü bir şekilde devam ettiğini gösteriyor.

Yine bu süre içinde, sektörel üyelerden müteşekkil Propertymark firması da kiralık mülklerin arzında belirgin bir kıtlık olduğunu gösteren iki rapor yayınladı. Bu da kiracılar arasında yoğun bir rekabeti tetikliyor. Hızlı yükselen kiralara rağmen talep son derece güçlü kalmaya devam ediyor. Bu da yatırımcılar için temel koşulların en azından yakın ve orta vadede çok olumlu olacağını gösteriyor.

Son makalemizde, sektörün en çok alıntılanan ev fiyatı tahmin kaynaklarından birine göz atacağız; Savills’in 5 Yıllık Ana Konut Fiyat Tahmini. Rapor, artan ekonomik baskılar neticesinde emlak sektörünün fiyat artış hızında bir yavaşlama olması gerektiğini öne sürüyor. Bununla birlikte, firmanın bugünkü beklentisi 2022’de daha hızlı bir büyüme ve ardından 2023 ila 2024’te daha yavaş büyüme olacağı yönünde. Kümülatif olarak da 5 yıllık tahmininde radikal bir değişiklik öngörmüyorlar.

Konut Fiyat Endeksleri

Zoopla, 30 Mayıs’ta, Birleşik Krallık genelinde ortalama değerlerin yıllık bazda %8,4 arttığını tespit eden Nisan konut fiyat endeksini yayınladı. Endeks, çok sayıda olumsuz ekonomik faktörün ağırlığı ve artan faiz oranları beklentisi altında, fiyatların yıl boyunca ılımlı olacağını öngörüyor. Sonuç olarak, 2022’nin sonunda sadece %3’lük bir fiyat artışı görmeyi bekliyor. Ancak şimdilik, 5 yıllık ortalama talep değerlerinin %61 üzerinde olan talep seviyeleri sayesinde fiyatların güçlü bir seyir izlemeye devam edeceğini tespit ediyor.

Nationwide’ın en son endeksi, İngiltere genelindeki konut fiyat artışını %11,2 olarak öngörüyor. Bu rakam, Zoopla’nın yukarıda belirtilen rakamının bir hayli üzerinde olmakla birlikte, geçen ay açıklanan 12 aylık %12,1 ortalama oranına göre düşük kalıyor.

Bulgular ve alıntılar:

• Zoopla, “Pazara gelen yeni konut arzının beş yıllık ortalamaya göre %7 artışla, yükselmeye başladığını” belirtiyor.
• 3 aylık büyüme oranı Ocak ayındaki %2’den %1,3’e inerken, aylık %0,2’lik değişim yılın başındaki %0,7’den düştü”
• Nationwide şunları yazıyor: “Mevsimsel etkiler dikkate alındıktan sonra fiyatlar aylık bazda %0,9 arttı – yıllık fiyat artışını çift haneli seviyelerde tutan art arda onuncu artış ayı.
• “Yüksek enflasyon ve borçlanma maliyetlerindeki istikrarlı artış nedeniyle hane bütçelerinde yaşanan baskının yarattığı ters rüzgarlara rağmen, konut piyasası şaşırtıcı bir ivme yakaladı… (Ancak) yılın ilerleyen dönemlerinde konut piyasasının yavaşlamasını bekliyoruz.”

Propertymark Verileri ve Kiralama Temini

Bu hafta Propertymark, kiralık mülk arzında endişe verici bir düşüşe işaret eden bir rapor yayınladı. Birçok PRS mülkünün (bireysel yatırımcıların kiraya vermek amaçlı aldıkları konutlara verilen isim) son 12 ay içinde oturmak amaçlı mülk alanlara satıldığını tespit etti. Kuruluş buna sebep etkenlerden birini mevzuat değişiklikleri olarak gösteriyor. Eğilim ev alıcıları arasındaki yüksek talebin bir neticesi olabilir. Ancak, aynı zamanda, daha eski ve enerji verimliliği düşük mülklerin ev sahiplerinin, gelecekteki EPC (enerji verimlilik) gereksinimlerini karşılamak için katlanmak zorunda kalacakları maliyetlerden kaçınma stratejisinin de bir neticesi olabilir. Gerçek sebep ne olursa olsun, Propertymark, “Mart 2022’de (üye) emlak firması başına kiralanabilen mülklerde Mart 2019’a kıyasla %49 azalma olduğunu” bildiriyor.

Bulgular, 1 Haziran’da yayınlanan ve aynı eğilimi vurgulayan başka bir Propertymark yayınındaki verilerle paralellik arz ediyor. Söz konusu o raporda da artan kira değerlerinin ardında yatan etken olarak kiralık konut arzının kıtlığı öne sürülmüştü. Müstakbel kiracıların arayışları yıl boyunca artmakta. Şu anda üye şubeleri başına 95 olduğunu belirtiyorlar. Buna karşılık, her şubenin, tipik olarak ilandaki kiralık konut sayısı 9 olarak gözüküyor. Bu dengesizlik, yükselen kiraların temel itici gücü olmaya devam ediyor.

Bulgular ve alıntılar:

• “Birleşik Krallık genelinde kiralar artıyor. Buna rağmen, kiracı pazarındaki talep yüksek seviyelerde seyretmeye devam ediyor. Şubat ayında (üye) şube başına 78 olan kiracı talebi sayısı, artış kaydederek 95’e çıktı.”
• “Pandemi öncesinde üye acentelerin %31’i kira fiyatlarının arttığını belirtirken, Nisan ayında geçen senenin aynı ayına göre artış olduğunu belirten üye sayısı %75 olarak bildirildi.”
• “Özel kiralık konut sektörü, kiracılardan gelen yoğun talebi karşılamak için umutsuzca daha fazla mülke ihtiyaç duyuyor. Piyasa aç ve bu nedenle kiralık bir ev bulma endişesi içindeki kiracılar için çok rekabetçi bir pazar var.”
• Raporun tamamına buradan ulaşabilirsiniz.

Savills, 5 Yıllık Tahmin

Geçen yıl Kasım ayında Savills, 2026 yılına kadar ortalama %13,1 fiyat artışı öngörüyordu. Bu hafta, İngiltere’nin şu anda karşı karşıya olduğu ekonomik zorlukları (yüksek enflasyon, düşük tüketici güveni, düşen reel gelirler ve yükselen faiz oranları) tarttıktan sonra şirket, rakamlarını revize etti. En son tahmininde Savills, aynı dönem için %12,9 ile biraz daha düşük bir ortalama değer artışı öngörüyor.

Raporun en ilginç özelliklerinden biri, yıllık rakamların dökümü. Kasım ayında, Savills’in 2022 için tahmini %3,5 ile mütevazıydı. Şimdi bu rakamı bir hayli yükselterek %7,5 olarak açıkladılar. Ancak bundan sonrasında fiyat artışı beklentileri öncekine göre biraz daha düşük. Pazar, büyümeye dönmeden önce kısa bir süreliğine eksiye geçiyor (2023’te -%1.0).

Belki de en dikkate değer nokta, kümülatif 5 yıllık tahminlerinin neredeyse değişmeden kaldığıdır. Birleşik Krallık genelinde, Kasım ayı 5 yıllık tahmininin yalnızca %0,2 gibi düşük bir oranda altında çıktı. Bu, emlak yatırımının uzun vadeli bir girişim olarak kabul edilmesi gerektiği yönündeki eski atasözünün doğruluğunu bir kez daha ortaya koydu. Başka bir deyişle, daha kısa vadeli zirveler ve dipler, piyasanın genel olarak yükselen trendinin yatırımsal değerine etki etmemektedir.

Bulgular ve alıntılar:

• Birleşik Krallık genelindeki tahmin, 2022’de ortalama %7,5 ve 2026’ya kadar toplamda %12,9’luk bir ortalama fiyat büyümesi yönünde.
• Fiyat artışında en iyi bölgesel performans gösterenlerin, her ikisinin de 2026’ya kadar %18,4’lük bir büyüme göreceği tahmin edilen Kuzey Batı ve Yorkshire & Humber olması bekleniyor.
• Diğer gelecek vaat eden bölgeler arasında Kuzey Doğu (+17,4), Galler (+17,2) başı çekiyor. Bunları, her biri +%15,7 artış öngörüsü vaadeden İskoçya, Doğu Midlands ve Batı Midlands takip ediyor. En yavaş 5 yıllık büyümeyi sergilemesi beklenen Londra için 2026 yılına kadar sadece +%5,0 kümülatif bir büyüme öngörülüyor
• Kira artışı için 5 yıllık tahmin İngiltere genelinde %19,9 ve Londra’da %22,2’dir.

Yorkshire and Humber’da yatırım fırsatı

Dünyanın en saygın gayrimenkul kuruluşlarından Savills’in 2026’ya kadar %18,4 değer artışı öngördüğü Yorkshire & Humber bölgesindeki Leeds şehri merkezinde yer alan Springwell Gardens projemizde Türkiye’de yatırım yapabileceğiniz rakamlarla mülk alarak siz de pound’la değer artışı ve kira getirisi elde etmek isterseniz, projemizi buraya tıklayarak inceleyin, bizimle iletişime geçin, uzun yılların emeği birikimlerinizin döviz karşısında değer kaybetmesinin önüne geçin

Bültene kayıt olmak için aşağıda ki formu doldurabilirsiniz.